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Pressemitteilung

Frankfurt

Lockerung der geographischen und qualitativen Anlagekriterien belebt europäischen Investmentmarkt für Handelsimmobilien

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Studie “Outperforming in European Retail Capital Markets”


 
Frankfurt, 11. März  2011 – Jones Lang LaSalle identifiziert in seinem neuen Report „Outperforming in European Retail Capital Markets” sechs Trends, die die Entwicklung des europäischen Investmentmarktes für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien im Jahr 2011 prägen werden.

1. Preispolarisierung setzt sich fort
 
Die Polarisierung bei der Preisbildung zwischen erst- und zweitklassigen Handelsimmobilien war 2010 offensichtlich und wird sich 2011 fortsetzen. Institutionelle Investoren sorgen für einen hohen Druck auf die Renditen gut vermieteter Spitzenimmobilien, die langfristig Sicherheit versprechen. Der Renditeabstand zwischen Anleihen und Immobilien bleibt besonders für Finanzinvestoren interessant und verursacht zusätzlichen Druck auf die so genannten Core-Immobilien.
 
Jeremy Eddy, Leiter Einzelhandelsimmobilieninvestment Europe, Middle East, Africa (EMEA) bei Jones Lang LaSalle: „Die aktuellen Rahmenbedingungen mit niedrigen Zinssätzen und einem vergleichsweise attraktiven Preisgefüge ziehen fremdkapitalfinanzierte Investoren an. Nicht umsonst wird die Marktsituation gerne als ‚Spielwiese’ für Trader-Investoren mit kürzeren Halteperioden und einer konsequenten Exit-Strategie bezeichnet. Allerdings können die Cash-Flows von heute in Folge steigender europäischer Zinsen rasch erodieren.“
 
2. Investorenvielfalt kehrt zurück
 
Innerhalb der vergangenen 12 bis 24 Monate fehlte es auf den Handelsimmobilienmärkten an einer breit gefächerten Investorennachfrage. Zwar hat die hohe  Investmentneigung der institutionellen Investoren und Staatsfonds den Druck auf die Renditen für Spitzenimmobilien forciert. Gleichzeitig mangelte es jedoch bei den Value Add-Immobilien, die für eine Wertsteigerung zunächst weitere Investitionen erforderlich machen, an einer breiter gefächerten Nachfrage.
 
Eddy erwartet für 2011 eine Auflockerung der zuletzt sehr starken Fokussierung auf Spitzenprodukte: „Spezialisierte Investoren mit Asset Management-Kompetenz und Fondsmanager werden das geographische und qualitative Spektrum der Investmentnachfrage 2011 wieder auf eine breitere Basis stellen. Opportunistische Anleger, die 2010 in der Value Add-Arena noch weitgehend alleine agieren konnten, werden im laufenden Jahr wieder vermehrt auf Konkurrenz stoßen. Hierdurch werden die Renditen auch im Value Add-Bereich wieder stärker unter Druck geraten.”
 
3. Asset Management als Werttreiber
 
Eine durch Rendite-Kompression oder Mietpreissteigerung hervorgerufene Wertsteigerung ist in der Mehrzahl der Märkte nicht zu erwarten. Investoren fragen deshalb verstärkt Asset Management-Leistungen nach, um ihre Erträge zu steigern. Besonders Eigentümer von Shopping Centern oder Fachmarktprodukten befassen sich in diesem Sinne verstärkt mit der Zukunftsfähigkeit ihrer Immobilien. Mehr denn je müssen die mittel- und langfristigen Erfolgsaussichten einer Immobilie angesichts eines sich rasant verändernden Konsumentenverhaltens frühzeitig hinterfragt und gegebenenfalls justiert werden.
 
4. Investmentaktivität entwickelt sich in die Breite
 
Trotz wirtschaftlicher Erholung ist nicht zu erwarten, dass sich die Renditekompression im Segment der Core-Immobilien ohne weiteres auf alle Retail-Assetklassen übertragen lässt. Stattdessen wird sich der Markt sukzessive und graduell in die Breite entwickeln. Zunächst wird die Nachfrage nach Core-Immobilien trotz des limitierten Angebots in reifen Märkten auch 2011 andauern. Investoren werden jedoch flexibler und risikobereiter agieren. Gleichzeitig ist eine sich allmählich ausbreitende Investmentaktivität in einer weiter gefassten Gruppe europäischer Metropolen zu erwarten.
 
Nicola Robson, Director Einzelhandelsimmobilieninvestment EMEA bei Jones Lang LaSalle: „Im Jahresverlauf werden die Anleger ihren bisherigen Fokus auf Großbritannien, Deutschland und Frankreich relativieren. Städte wie Stockholm, Warschau, Moskau und Barcelona werden als erste von einem wieder breiteren geographischen Interesse profitieren. Die genannten Märkte werden neben der guten inländischen Nachfrage vermehrt grenzüberschreitende Investoren anziehen.”
 
5. Nachfrage nach Fondsprodukten steigt
 
Die verbesserte Marktstimmung verursacht auch bei Fondsmanagern eine deutliche Nachfragesteigerung. In den kommenden Monaten ist ein zahlenmäßiger Anstieg der Anbieter in diesem Segment zu erwarten. Besonders Fondsmanager, die für die letzten zwei Jahre eine gute Performance aufweisen können und Sektorspezialisierung bieten, dürften im Jahresverlauf an Bedeutung gewinnen.
 
6. Erwartungen werden angepasst
 
In absehbarer Zeit sind nur in begrenztem Ausmaß Miet- und Umsatzsteigerungen zu erwarten. Die Expansion der Einzelhandelsunternehmen wird zielgerichtet und die Fremdkapitalaufnahme eingeschränkt und kostspielig bleiben. Diese Rahmenbedingungen werden entweder für Preisanpassungen sorgen, was unwahrscheinlich ist. Oder aber die Investoren werden ihre Anlageerwartungen überdenken müssen.
 
Nicola Robson: “Die Neuausrichtung der Erwartungshaltung ist bereits in vollem Gange und die Ertragsziele werden heruntergeschraubt.  Wir beobachten derzeit eine Anpassung des internen Zinsfußes von ursprünglich 20 Prozent auf Werte von 13 bis 15 Prozent."
 
Eddy resümiert: “Gelungene Joint Ventures aus Kapitalstärke und Immobilienexpertise werden auch 2011 ein Erfolgsrezept bleiben. Wir werden zudem wieder verstärkt Investments in erfolgversprechende Entwicklungsobjekte sehen. Insgesamt erwarten wir ein Ausbalancieren zwischen niedrigeren Erträgen in den Core-Märkten und zunehmenden Engagements in den wachstumsstärksten europäischen Volkswirtschaften. Zu letzteren sind vor allem die Türkei und Russland, aber auch Nordeuropa und ausgewählte Länder der CEE-Region zu zählen. Das Transaktionsvolumen wird zum Jahresende nach unserer Einschätzung auf dem Niveau des Jahres 2010 liegen oder dieses durch die Lockerung der geographischen und qualitativen Anlagekriterien leicht überschreiten.“