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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zu den deutschen Bürovermietungsmärkten: Unbeeindruckt von den globalen Turbulenzen - Guter Start ins Jahr 2011


 
 
Frankfurt, 04. April 2011 – Dass der März mit seinen drei Landtagswahlen politisch ein heißer Monat werden würde, war klar. Aber angesichts der Natur-Katastrophen in Japan und der sich ausweitenden Unruhen in Nordafrika sowie auf der arabischen Halbinsel rückte das politische Schauspiel hierzulande in den Hintergrund, wurde dramaturgisch aber zweifellos dadurch beeinflusst. De facto sind zwar bisher weder die Auswirkungen des möglichen nuklearen Super-GAUs in Fukushima, noch der Ausgang der sozialen Umwälzungen in den arabischen und nordafrikanischen Staaten absehbar, aber hierzulande ist bereits ein Gefühl zurück, das insbesondere die Jahre 2008 und 2009 prägte: Verunsicherung. Verunsicherung darüber, welche ökonomischen und ökologischen Konsequenzen sich für die heimische Wirtschaft aus den natürlichen und technologischen Katastrophen, sowie aus den politisch sozialen Umbrüchen ergeben könnten. Das Fragespektrum reicht dabei von „Wie gehen wir mit radioaktiv belasteten Gütern und Nahrungsmitteln aus der Krisenregion um?“ oder „Wird der befürchtete Strommangel in Japan in den Sommermonaten zu einem Produktionsstopp von wichtigen industriell benötigten Bauteilen und Komponenten führen?“ bis hin zu „Werden die Unruhen auch Saudi-Arabien erfassen und damit zu einem signifikanten Anstieg des Ölpreises führen?“. Verbindliche Antworten darauf kann es nicht geben, Fakt ist, dass sowohl die Weltwirtschaft als auch der Erholungspfad in Deutschland von den Ereignissen bislang relativ unbeeindruckt und nach wie vor weitestgehend intakt ist. Auch der nach neun Monaten im März erstmals wieder leicht gesunkene ifo-Index stellt nicht in Frage, dass die Ampeln des wirtschaftlichen Aufschwungs in absehbarer Zukunft zumindest weiterhin auf grün stehen. Der Index-Rückgang ist vornehmlich erwartungsbedingt geprägt, die aktuelle Geschäftslage dagegen wird sogar noch besser bewertet als in den Monaten zuvor.

Basierend auf den wirtschaftlich positiven Fakten – das Bruttoinlandsprodukt legte im ersten Quartal um 0,9 % gegenüber dem Vorquartal zu - und der guten Geschäftsentwicklung der Unternehmen hat sich die Nachfrage nach Büroflächen in den ersten drei Monaten des Jahres auf einem erfreulichen Niveau stabilisiert.
 
 
Umsatzvolumen leicht über Vorjahresniveau

Für alle sechs Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) zusammen wurden rund 610.000 m² Flächenumsatz registriert und damit etwas mehr als im ersten Quartal des letzten Jahres (+ 1,6 %). Der Fünfjahresdurchschnitt (2006-2010) der jeweils ersten Quartale wurde um rund 0,5% nur knapp verfehlt und bestätigt damit den insgesamt guten Jahresauftakt auf den deutschen Büromärkten.

In der regionalen Analyse der Vermietungsumsätze wird eine große Spannweite deutlich. So schwanken die Wachstumsraten im Einjahresvergleich (Q1 2011/Q1 2010) zwischen plus 48 % in Frankfurt und minus 43% in Düsseldorf. Beide Entwicklungen können weder überraschen, noch sollten sie überbewertet werden. Denn in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt war es vor zwölf Monaten ein Megadeal über 90.000 m² (durch Vodafone), der die Umsatzstatistik nach oben trieb. In der hessischen Immobilienhochburg litt der Markt damals unter einer äußerst verhaltenen Anmietungsaktivität in den ersten drei Monaten, ein Niveau, das nicht schwer zu übertreffen war. Wie der jetzige Dreimonatsumsatz letztlich einzuordnen ist, zeigt der Vergleich mit den übrigen Quartalen in 2010, die allesamt deutlich höher lagen. Immerhin: mit der 12.000 m² großen Anmietung der Schenker Deutschland AG am Flughafen konnte zumindest eine Transaktion jenseits der 10.000 m² registriert werden.
Mit Umsatzvolumina jeweils über 100.000 m² konnten Hamburg (+ 3,4 %), München (+ 12 %) und insbesondere auch Berlin (+ 26 %) zum Teil deutliche Umsatzsteigerungen aufweisen. In Stuttgart konnte das Umsatzergebnis im Jahresvergleich mit gut 37.000 m² um fast 17% zulegen.
Die über alle Hochburgen hinweg größte Anmietung fand in Berlin statt. Hier mietete die Mercedes Benz AG rund 26.000 m² in einem Projekt am Ostbahnhof an, in das das Unternehmen voraussichtlich 2013 einziehen wird.
„In den sechs Immobilienhochburgen rechnen wir für 2011 mit einem Umsatzergebnis auf ähnlichem Niveau wie 2010. Der von uns prognostizierte Trend einer fortschreitenden Erholung in der Breite, also weniger Megadeals, dafür mehr Vermietungen im mittleren Bereich, beginnt sich bereits jetzt abzuzeichnen. Wir gehen von einer weiter zunehmenden Abschlussbereitschaft aus, bei der auch wieder Flächenerweiterungen konkret ins Auge gefasst werden“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
 
Leerstand stabil auf hohem Niveau

Das Umsatzgeschehen in den sechs Hochburgen zeugt zwar von einer erhöhten Nachfrageaktivität, allerdings stehen Flächenkonsolidierungen und Flächentausch immer noch vor Expansion. Deshalb lag insgesamt die Nettoabsorption im aktuellen Quartal mit 5.000 m² leicht im Minus. Gleichzeitig blieb aber der Leerstand gegenüber dem Vorquartal mit rund 8,5 Mio. m² unverändert, entsprechend einer stabilen Leerstandsquote von insgesamt 10,6%. Auch diese beiden Parameter zeigen deutlich unterschiedliche Bewegungsrichtungen in den sechs Märkten: während der Leerstand in Berlin, Hamburg und Düsseldorf in den vergangenen drei Monaten jeweils leicht gesunken ist (in der Hauptstadt von 9,1% auf 9,0%, in der nördlichsten Immobilienhochburg von 9,6% auf 9,4% und in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt von 13,0% auf 12,6%), legte er in Frankfurt um 40 Basispunkte auf eine Quote von aktuell 15,1% und in München um 20 Basispunkte auf 10,7% zu. Entsprechend reagierte in diesen beiden Märkten die Nettoabsorption mit deutlich negativen Volumina: in der hessischen Immobilienhochburg lag es bei - 83.000 m², in der Bayernmetropole bei   - 55.000m². In München ging die Erhöhung der „nicht-belegten Flächen“ allerdings fast ausschließlich auf das Konto einer 50.000 m² Fläche, die neu in die Statistik aufgenommen werden musste.
 
 
Neubauflächen werden langsam knapp

Mit rund 108.000 m² wurden im ersten Quartal noch einmal 41% weniger Flächen in den sechs untersuchten Märkten fertig gestellt als vor 12 Monaten. Die Verfügbarkeit von neuen, top-ausgestatteten Flächen vor allem in den von den Mietern besonders nachgefragten innerstädtischen Lagen, nimmt damit weiter ab. In München z.B. kamen nur ca. 4.000 m² neu auf den Markt, nur unwesentlich mehr waren es mit jeweils 10.000 m² in Düsseldorf und Frankfurt. Auch in der mittelfristigen Rückbetrachtung liegt das aktuelle Volumen um 21% unter dem Schnitt der jeweils ersten Quartale der Jahre 2006-2010.
Für die kommenden drei Quartale werden weitere 748.000 m² erwartet, so dass das gesamte Neubauvolumen in 2011 bei 856.000 m² und damit etwa 23% unter dem Fertigstellungsvolumen 2010 liegen dürfte. Nur knapp 237.000 m² (32% der noch zu erwartenden Fertigstellungen 2011) stehen potenziellen Mietern in diesem Jahr noch zur Verfügung, die restlichen Flächen sind bereits vorvermietet oder werden durch Eigennutzer belegt.
„Da sich der Fokus der Nutzer stark auf gute Flächen in den besten Lagen richtet, es hier aber schon zu Engpässen in dem einen oder anderen Teilmarkt gekommen ist, werden Mieter bei größer werdender Einschränkung - trotz großem Angebots insgesamt - verstärkt in Projektentwicklungen anmieten und so den Neubauzyklus anregen“, so Scheunemann.
 
 
Mietpreisanstieg im Spitzensegment nur in Düsseldorf

Außer in Düsseldorf, dem neben Stuttgart kleinsten Flächenbestandsmarkt, wo eine gute Nachfrage im hochpreisigen Segment der Innenstadt bei limitiertem Flächenangebot zu einem weiteren Plus innerhalb der letzten drei Monate auf nunmehr 23,50 Euro/m²/Monat geführt hat bewegten sich die Spitzenmieten in allen anderen Städten auf ihrem Vorquartalsniveau (Q4 2010), so dass der Spitzenmietpreisindex für alle sechs Hochburgen in diesem Zeitraum lediglich um 0,4% gestiegen ist. Auch für den Jahresvergleich ergibt sich insgesamt nur ein leichtes Plus von 1%. Aber es gilt auch: der aktuelle Wert markiert den höchsten Indexstand seit Herbst 2009.
Die Tendenz abnehmender Incentives hat sich auch im ersten Quartal bestätigt. Allerdings divergiert die Einschätzung der aktuellen Marktlage zwischen Mietern und Vermietern. „Bei Vertragsverhandlungen wird spürbar, dass einige Nutzer immer noch von einem reinen Mietermarkt ausgehen, während sich Vermieter schon auf der anderen Seite des Zyklus wähnen“, so Scheunemann. Und weiter: „Die Wahrheit liegt wie immer in der Mitte und da werden sie sich auch erst einmal treffen müssen. Wir befinden uns derzeit in einer Umbruchphase, einfache Zuordnungen sind sicherlich passé. Weder gibt es einen klaren Miet- noch Vermietermarkt. Die Übergänge können von Markt zu Markt und von Objekt zu Objekt differieren.“