Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Hamburg

Jones Lang LaSalle: Hamburg 2020 - Ein Blick in die Zukunft

Drei Szenarien für die Entwicklung des Hamburger Büroimmobilienmarktes


 
 
 
Hamburg, 12. April 2011 - Wie entwickelt sich der Hamburger Büroimmobilienmarkt bis zum Jahr 2020? Das ist die erkenntnisleitende Frage einer aktuellen Studie von Jones Lang LaSalle. Da es für einen so langen Zeitraum keine verlässlichen Prognosen geben kann, beschreiben die Research-Experten von Jones Lang LaSalle die möglichen Entwicklungen des komplexen Büroimmobilienmarktes mithilfe der Szenariotechnik. Drei Szenarien – ein Trend- und zwei Alternativszenarien – veranschaulichen mögliche und plausible Zukunftsbilder.
 
Abhängig von der Wahl der Szenariovariante werden in den kommenden zehn Jahren insgesamt zwischen 2,8 und 6,2 Mio. m² Büroflächen neu vermietet werden. Ein Vergleich mit den vergangenen zehn Jahren (insgesamt ein Umsatz von 4,4 Mio. m²) bewertet die Validität dieser zukünftigen Spanne: im besten Fall (Alternativszenario 1) könnte ein Umsatzplus von 41 % zu Buche schlagen, im schlechtesten (Alternativszenario 2) ein Rückgang von 36 %. Der Nachfragekorridor ist also ein ziemlich breiter. Als Ergebnis einer Cross-Impact-Analyse wird darüber hinaus deutlich und bestätigt, dass Büroimmobilienmärkte nachfrageseitig getrieben werden.
 
Die Neuvermietungen können durch eine reine Umverteilung der Unternehmen erfolgen, in zwei Szenarien gibt es allerdings auch Wachstumschancen. In diesen beiden Szenarien werden sich die für die Untersuchung relevanten Einflussgrößen wie Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung sowie Arbeitsmarkt in der Hansestadt in den kommenden Jahren positiv entwickeln. Somit hätte auch der Hamburger Büroimmobilienmarkt gute Voraussetzungen für eine dynamische Entwicklung. Ein weiteres Szenario beschreibt dagegen die Entwicklung des Büroimmobilienmarktes im Einfluss einer langfristigen Schwächephase der Wirtschaft.
Folgende Szenarien ergeben sich aus der Untersuchung:
 
 
  • Trendszenario: „Weiter wie bisher“: Die Einflussfaktoren auf den Büroimmobilien-markt wurden in diesem Szenario mehr oder weniger konstant zur letzten Dekade belassen. Aufgrund des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage ist der Markt in der Gesamtheit als Mietermarkt – in Spitzenlagen aber als Vermietermarkt – einzuschätzen. Dieses Szenario hat die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit, wenn von Extrementwicklungen abgesehen wird.

  • Alternativszenario 1: „Dynamische Wirtschaft“: Hier wird von einer sehr hohen Wachstumsdynamik ausgegangen, die deutlich über der der letzten zehn Jahre liegt. Hamburg als attraktive und wirtschaftlich erfolgreiche Stadt verfügt über hohe Wanderungsgewinne mit entsprechendem Einfluss auf die Büroflächennachfrage. Diese Entwicklung spiegelt sich in allen Marktindikatoren wieder: hoher Umsatz, niedriger Leerstand, hohe Mieten und hohe Bautätigkeit. Die Vermieter dominieren in diesem Marktszenario, die Mieter müssen rechtzeitig agieren, um ihre Chancen zu nutzen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Szenarios ist aufgrund der sehr hohen Wachstumswerte als eher gering einzuschätzen.
     
  • Alternativszenario 2: „Schwache Wirtschaft“: In diesem Szenario unterliegt die Hamburger Wirtschaft einer lang anhaltenden Schwächephase. Ein Abbau der Beschäftigung und damit ein deutlicher Rückgang der Büroflächennachfrage ließen sich nicht verhindern – mit entsprechenden Einflüssen auf z.B. Leerstand und Mieten. Der gesamte Markt gerät unter Druck und ist als Mietermarkt zu bezeichnen. Eigentümer müssen um die wenigen Mieter kämpfen. In Anbetracht der generellen guten Prognosen für den Wirtschaftsstandort Hamburg hat dieses Szenario keine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit.

Die Ergebnisse der Untersuchung zusammengefasst:

 
  • Ein Abbau des Büroleerstands ist nur im Wachstumsszenario möglich. Allerdings werden selbst mit einem solchen Abbau vergleichbar niedrigere Werte wie in den Jahren 2000 und 2001 nicht zu erzielen sein. Dabei wird sich die Qualität des Leerstands verschlechtern, da ein Großteil der Unternehmen Flächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität nachfragt und alte Flächen leer zieht.
     
  • Sanierungen und vor allem Nachhaltigkeit und Energieeffizienz spielen daher zukünftig eine bedeutende Rolle. Qualität wird zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Nachhaltigkeit, attraktive Lagen und eine gute Ausstattungsqualität kommen immer stärker in das Kalkül der Nutzer als Instrument der Mitarbeitergewinnung und -bindung. Eigentümer von sanierungsbedürftigen Immobilien sind gut beraten, Sanierung zum Erhalt des Cash Flow in Betracht zu ziehen. Auf die Politik kommt im Zusammenhang die Aufgabe zu, Hamburgs hohe Standortattraktivität zu erhalten und auszubauen.
     
  • Unabhängig davon, ob es sich im Konkreten jeweils um einen Mieter- oder Vermietermarkt handelt, können die Akteure Chancen in bestimmten Teilräumen realisieren. Trotz möglicher hoher Leerstände in bestimmten Gebieten können sich dennoch gute Möglichkeiten ergeben, wenn Qualitätsvorteile überwiegen.
     
„Ein Analysezeitraum von 10 Jahren bringt natürlich ein hohes Maß an Unsicherheit mit sich. Wir sind jedoch überzeugt, dass die Akteure am Hamburger Büroimmobilienmarkt in eine positive Zukunft blicken. Damit ist eine Entwicklung am wahrscheinlichsten, die zwischen dem „Trendszenario“ und dem „Alternativszenario 1: dynamische Wirtschaft“ liegt. Hamburg ist und bleibt ein attraktiver Wirtschaftsstandort mit einer sehr hohen Lebensqualität und einer in Deutschland unvergleichlichen Anziehungskraft“, so Andreas Wende, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Hamburg.