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Pressemitteilung

Hamburg

Jones Lang LaSalle zum Hamburger Logistikmarkt Q1 2011: Glänzender Jahresauftakt


 
 
Hamburg, 20. April 2011 – Mit einem Umsatz von rund 156.000 m² legte der Hamburger Logistikmarkt einen glänzenden Jahresauftakt hin. Die Dynamik zeigt sich nicht zuletzt im 1- und 5-Jahresvergleich mit einem Plus von 30 bzw. 53 %. Auch die Anzahl der Deals bewegte sich mit fast 70, davon fünf zwischen 10.000 m² und 12.000 m², auf einem erfreulichen Niveau (+ 40 %).
 
Der Anteil der Eigennutzerumsätze (darunter Projektentwicklungen mit Baustart im ersten Quartal) am Gesamtvolumen liegt im Vergleich zu den vier voran gegangenen Quartalen leicht unterdurchschnittlich bei 20 % (Vermietungen: 80 %).

Mit der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung (rund 90.000 m²) und Industrie (rund 38.000 m²) entfallen auf zwei Branchen mehr als Dreiviertel des Gesamtumsatzes. Auch über 100.000 m² liegt das Volumen, das von nur zwei Standorten generiert wird: Harburg südlich der Elbe kommt auf ca. 52.000 m² (33 %) Billbrook-Billwerder-Billstedt auf 48.500 m², mit deutlich weniger Umsatzvolumen belegt das Umland-Süd mit 15.400 m² Platz 3. Damit wird auch ein Spezifikum des Hamburger Logistikmarktes deutlich: das Stadtgebiet dominiert mit knapp 77 % und hat gegenüber dem Vorquartal noch einmal um knapp 10 Prozentpunkte zugelegt. 
 
 
Nicht immer passen Anforderung potentieller Nutzer und Bereitschaft der Entwickler zusammen

In Hamburg werden hochwertige Bestandsimmobilien langsam wieder knapp – an sich die Chance für nutzerspezifische Projektentwicklungen. Grundlegende Voraussetzung vor möglichem Vertragsabschluss: der Mieter will nicht vor neun Monate seine neuen Fläche beziehen. Darüber hinaus gehende Vorstellungen decken sich allerdings auch nicht immer mit den Profilen der Entwickler und Investoren: Gebäudeanforderungen hinsichtlich Größe, Tiefe, Höhe, Heizung, Strahler, Nachhaltigkeit, Bodenbelastbarkeit etc. Mietvertragslaufzeiten und Standortinteresse sind Knackpunkte: „Während der Entwickler mindestens 5 Jahre, besser 7 oder 10 im Visier hat, sind es beim Nutzer gerne 3. Der eine benötigt eine lange Laufzeit, um bei der kapitalgebenden Bank mit einem langen Cashflow zu winken. Der andere will sich gern nur für den Zeitraum binden, für den er einen festen Kontrakt mit seinem Auftraggeber hat“, so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg. Und weiter: „Bei der Standortwahl stehen sich Premiumstandort und Grüne Wiese gegenüber. Bewertungskriterien der Banken und Nachhaltigkeits- sowie Drittverwendungsgründe sind Orientierung auf Entwicklerseite, geringere Grundstückskosten und damit günstigere Miete spielen eine Rolle bei den Nutzern.“

Für 2011 stehen derzeit ca. 153.000 m² Logistikflächen im Bau, der überwiegende Teil (55 %) zur Eigennutzung. Die größten Volumina sollen  mit 63.000 bzw. 80.000 m² im zweiten und vierten Quartal fertig  werden; auf das erste Quartal entfielen nur 1.500 m², eine Eigennutzung. Spekulative Projektentwicklungen werden 2011 insgesamt einen Anteil von ca. 17 % (entsprechend 26.000 m²) am Gesamtvolumen haben.
 
 
Mietpreisanstieg jetzt manifest 

Die Spitzenmiete für Lager-/Logistikflächen hat vor dem Hintergrund starker Nachfrage bei eingeschränktem Neubauangebot in den ersten drei Monten 2011 erwartungsgemäß von  5,30 auf 5,40 Euro/m²/Monat zugelegt. Erzielt wird sie im umsatzstärksten Gebiet Altenwerder in Harburg/südlich der Elbe sowie im Industriehafen. Billbrook-Billwerder-Billstedt bietet Nutzern Flächen zwischen 3,00 und in Spitzenlagen bis zu 5,20 Euro/m²/Monat, für das Umland Süd, beim Umsatz drittstärkster Standort, werden 4,50 Euro notiert. Die meisten Mietverträge auf dem Gesamtmarkt Hamburg wurden zwischen 3,50 und 4,50 Euro/m²/Monat abgeschlossen.
 
 
2011 zwar Verlangsamung der Vermietungsaktivitäten, Volumen bleibt aber auf hohem Niveau

„Nach dem Rekordjahr 2010 und dem starken ersten Quartal 2011 wird es für eine zunehmende Anzahl von Mietern immer schwieriger, geeignete Flächen auf dem Hamburger Logistik- und Industrieimmobilienmarkt zu finden. Für die kommenden neun Monate erwarten wir nicht zuletzt deshalb eine Verlangsamung der Vermietungstätigkeit. Freilich bewegt sich das daraus resultierende Volumen immer noch auf einem hohen Niveau“, so Per McKinnell. Nicht anders wäre ein Plus von 10 % über dem 5-Jahresschnitt (432.000 m²) einzuordnen.