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Pressemitteilung

Frankfurt

Positive Performanceentwicklung im Q1 2011 leicht abgeschwächt - VICTOR Prime Office von Jones Lang LaSalle* aber weiter im Plus


 
 
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q1 2011: 110,1 Punkte
     
    • Plus 1,3 % gegenüber Vorquartal - Hamburg mit höchstem Anstieg (+2,4 %)
       
    • Plus 8,0 % im Jahresvergleich - Frankfurt mit bester Jahresperformance (+9,6 %)
       
    • Plus 16,5 % gegenüber absolutem Indikator-Tiefststand Q4 2004
       
    • Minus 11,8 % gegenüber Indikator-Höchststand Q2 2007, Plus 11,3% gegenüber Indikator-Trendwende Q2 2009

       
  • Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals im Jahresvergleich: +13,2 %
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL RiskPre) fällt auf 346 Punkte (Vorquartal: 400 Punkte)
 
 
Frankfurt, 06. Mai 2011 – Das erste Quartal 2011 verzeichnet in den deutschen Immobilienhochburgen* erwartungsgemäß eine Fortführung der positiven Performancetendenzen aus den vergangenen sieben Quartalen, allerdings mit einem moderateren Zuwachs (+ 1,3 %) als im Vorquartal (+ 2,6 %). 
 
Nach einer starken Performance der Prime Lagen in der zweiten Hälfte 2010 (+ 5,5 %) mit einer hohen Nachfrage nach „Core“ Objekten, hat der Markt im ersten Quartal 2011 eine Verschnaufpause eingelegt. „Vor dem Hintergrund des zurzeit eingeschränkten Angebots von solchen Assets und des gleichzeitig erwarteten Mietpreiswachstums richten institutionelle Investoren ihre kurz- und mittelfristigen Investmentstrategien neu aus“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Wir erwarten nach einer Konsolidierungsphase ein weiteres Indexplus, getrieben hauptsächlich durch Mietpreiswachstum. Allerdings spielt trotz der spürbaren Verbesserungen innerhalb der letzten zwölf Monate das nach wie vor limitierte Angebot von Immobilienkrediten eine bedeutende Rolle. Die höher werdenden Zinsen sind nicht zu unterschätzen und könnten möglicherweise bremsend auf die Performancezunahme wirken.“

 
Solider Aufwärtstrend in den Spitzenlagen - Hamburg festigt Platz 1 mit bester Quartalsperformance
  
Im Quartalsvergleich ist Hamburg mit +2,4 % der deutliche Gewinner. Damit rangiert die Hansestadt mit einem Indikatorstand von 117,1 Punkten auf dem ersten Platz, gefolgt von Düsseldorf (+1,4 %, 113,5 Punkte) und München (+1,2 %, 110,9 Punkte). Mit deutlichem Abstand folgen die Frankfurter Bankenlage, die nach zwei starken Quartalen noch ein leichtes Plus von 0,3 % (auf 106,9 Punkten) aufweist sowie, trotz des überdurchschnittlichen Performanceanstiegs von + 1,9 % im Quartal, die Hauptstadt Berlin (104,9 Punkte). Hamburg und Berlin nähern sich damit ihren jeweiligen Indikator-Höchstständen (122,3 Punkte bzw. 108,8 Punkte, Jahresmitte 2007) allmählich an und würden mit einem vergleichsweise geringen weiteren Anstieg von + 4,4 % bzw. + 3,7 % diese Werte wieder erreichen. Die hoch volatile Frankfurter Bankenlage müsste dagegen einen Anstieg von weiteren 22 % aufweisen, um auf dem Niveau ihres bisherigen Höchststands (130,6 Punkte) zu liegen.
 
Insgesamt ist zu notieren, dass das verhaltene Performancewachstum auf nur noch minimalen Rückgängen der Spitzenrenditen (Hamburg, Berlin und München) sowie erfreulich positiven Tendenzen auf den Vermietungsmärkten basiert. Die durchschnittliche Performance im Jahresvergleich (Q2 2010 – Q1 2011) liegt bei +8,0 %. Die Mainmetropole reiht sich dabei mit + 9,6% knapp vor Düsseldorf (+9,3 %) ein. Seit der Trendwende im zweiten Quartal 2009 ist ein durchschnittlicher Anstieg in den untersuchten Prime Office Lagen von +11,3 % zu beobachten.
 
„Der solide Aufwärtstrend der letzten Quartale ist zwar weiterhin eher von der Stärke der Vermietungsmärkte abhängig, die zunehmende Kompromissbereitschaft der Akteure, hinsichtlich Risiko und Preis, kann jedoch als Markt belebend gewertet werden. Mit der limitierten Neubau-Pipeline in den meisten Standorten und der robusten Büroflächenachfrage ist ein weiterer Performanceanstieg bis zum Jahresende 2011 wahrscheinlich“, so Groom.

 
Attraktive jährliche Gesamtverzinsung (Total Return)
 
Die positive Jahresperformance der Immobilienwerte in den vergangenen zwölf Monaten hat eine insgesamt attraktive laufende Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return) in den Prime Office Lagen zur Folge (insgesamt +13,2 %), angeführt von Frankfurt mit einem Total Return Ende des 1. Quartals von +14,9 %. München zeigt mit +10,9 % den niedrigsten Total Return in der beobachteten Periode.
„Im Vergleich mit anderen europäischen Toplagen wie beispielsweise London City, London West End und Paris CBD** sind die Total Returns in Deutschland mehr als wettbewerbsfähig. Risikobewusste und sicherheitsorientierte nationale und internationale Anleger werden weiterhin in deutsche Immobilen in den Primelagen mit  Topbonitäten investieren“, so Groom.

 
JLL Risikopremium (JLL RiskPre) gesunken – Tendenz weiter positiv 
  
Das seit bereits drei Quartalen deutlich sinkende Risikopremium „JLL RiskPre“ (von 479 Basispunkten Q3 2010 auf Ende März 2011: 346 Basispunkte) im deutschen Prime Office Segment ist ein Anzeichen für die höhere Risikobereitschaft sowohl einiger Investoren als auch  Banken, deren Margen und Beleihungshöhen, trotz erhöhter Zinsen, attraktiver geworden sind. Die in diesem Zeitraum gegensätzliche Entwicklung von erwarteten Risikoaufschlägen auf Immobilieninvestments (IRR), basierend auf sehr positiven makroökonomischen Daten sowie des gestiegenen risikolosen Zinssatzes durch erhöhte Inflationsrisiken hat diese Entwicklung begünstigt. Das Risikopremium ist allerdings noch weit entfernt von Werten der Boomperiode mit ihrem Höhepunkt im 2. Quartal 2007 (97 Basispunkte).
 
„Die größer werdende Anzahl ausländischer Investoren sorgt für eine Belebung des Immobilienmarktes, die über kurz oder lang nicht nur auf das „Core“-Segment begrenzt bleiben wird. Deutschland ist im internationalen Vergleich deutlich attraktiver geworden. Anleger auf dem Kapitalmarkt passen ihre Risikobereitschaft entsprechend der Angebots- und Nachfragesituation an“, so Groom. Und weiter: „Die untersuchten Prime Office Lagen und die beobachteten Zyklen dieser Märkte fungieren als Speerspitze und Richtungsweiser für den gesamten deutschen Immobilienmarkt. Das momentan günstige Investmentfenster bleibt zwar vorerst bestehen. Sollten die Renditen aber noch weiter fallen und die Zinsen weiter steigen - ohne entsprechendes und spürbares Mietzinswachstum – dann wäre die Attraktivität von „Core“-Objekten in Prime Office Standorten unabhängig von der Entwicklung der Inflation einschränkt.“
 
 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt

** Hinweis: Total Returns Quelle: IPD -  London City: 23,9%, London West End: 23,1% Paris: 10,4 %