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Pressemitteilung

Frankfurt

„VICTOR Q1 2009“ – Jones Lang LaSalle veröffentlicht zum zweiten Mal Valuation Performance IndiCaTOR für 1A-Bürolagen


 
 
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Wichtigste Ergebnisse im Überblick:
  • Performance im ersten Quartal 2009: -1,2% gegenüber Vorquartal
     
     
  • Untersuchte Märkte mit einem seit Mitte 2007 ungebrochenen, aber abgeschwächten Performance-Rückgang  - Weitere Entwicklung in 2009 noch offen
     
  • Veränderung erstes Quartal  2009 zum Höchststand zweites Quartal 2007: -17,8%
     
  • Temporäre Denkpause nach Schockzustand Ende 2008
     
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Frankfurt, 4. Mai 2009
– Im ersten Quartal 2009 ergibt sich für alle analysierten 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München eine verhalten negative Wertänderungsrendite. Der VICTOR Top 5 Indikator verzeichnet im Quartalsvergleich eine Wertänderung von -1,2 %, damit eine - verglichen mit den Vorquartalen - sehr moderate Entwicklung.
 
„Aus dem Schockzustand im vierten Quartal 2008 sind die Top-Teilmärkte in eine (temporäre) Denkpause hinübergewechselt. Die verminderte Intensität des Wertrückgangs lässt jedoch noch keine eindeutigen Rückschlüsse auf eine nachhaltige Bodenbildung der Werte zu. Durch rigide Anpassungsmechanismen des Vermietungsmarktes entstehen Verzögerungseffekte von
realwirtschaftlichen Impulsen, deren Auswirkungen erst in den Folgequartalen erkennbar sein werden. Es bleibt abzuwarten, ob im weiteren Jahresverlauf eine signifikante Veränderung der Mietmarktparameter eintritt und diese auch - unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren - zu einer tatsächlichen Abwertung führt“, so Andrew M. Groom, MRICS, Leiter der Valuation Advisory Abteilung von Jones Lang LaSalle in Deutschland.
  
Aktuell zeigt die Münchener Innenstadt mit -0,6 % eine eher stabile Entwicklung. Die Frankfurter Bankenlage und das Düsseldorfer Bankenviertel liegen mit  -1,1 % bzw. -1,2 % nur unwesentlich niedriger. Die stärkste, wenn auch noch immer moderate Abwertung verzeichnen die 1A Lagen in Berlin mit -1,5 % und die Hamburger Innenstadt mit -1,8 %. Insgesamt weisen alle Teilmärkte somit eine relativ homogene Performanceentwicklung mit einer geringen Abweichung von - 1,2 % auf. 
Betrachtet man die historische Volatilität und Performance der Märkte, so zeigen sich im aktuellen Quartal abweichende Ergebnisse. Frankfurt, der historisch volatilste Markt, weist eine vergleichsweise niedrige Quartalsveränderung auf, während das Ergebnis in Hamburg vergleichsweise schwächer ausfällt.
 
Im Investmentbereich haben sich die Anfangsrenditen - zumindest vorübergehend - stabilisiert. „Nach wie vor sind die Liquiditätsengpässe für annähernd alle Transaktionen über 50 Mio. Euro  ein großes Hindernis. Die Genesung des gesamten Bankenbereichs ist und bleibt das Nadelöhr für eine Rehabilitierung des schwer angeschlagenen Immobiliensektors“, so Groom.
Gleichzeitig zeigen sich die Vermietungsmärkte der Spitzenlagen im Vergleich zum Vorquartal trotz des negativen wirtschaftlichen Umfelds (noch) weitgehend unverändert. In den 1A-Bürolagen ist lediglich ein marginaler Anstieg der Leerstandsquote zu verzeichnen. Trotz des Mietpreisrückgangs im absolutem Spitzensegment bleiben die nominalen Marktmieten der übrigen Flächensegmente relativ konstant bzw. zeigen sogar teilweise eine leicht positive Entwicklung. 
 
Bedingt durch die vergleichsweise zögerliche Mietentwicklung der zurückliegenden Aufschwungphase in den deutschen Mietmärkten ist nicht zu erwarten, dass Mietpreisanpassungen in den Toplagen so stark ausfallen werden wie in manch einem anderen europäischen Zentrum.  Allerdings, das ist nicht zu übersehen: es gibt einen deutlichen Anstieg bei der Mietvertragsincentivierung über mietfreie Zeiten, mit einem Rückgang der effektiven Marktmieten im Gefolge. Deutlich längere Leerstands- bzw. Abvermietungszeiten sind auch bei absoluten Top-Objekten zu beobachten.
 
„Vor dem gesamtwirtschaftlichen Hintergrund und den deutlich geringeren Vermietungsaktivitäten im ersten Quartal 2009 erscheinen daher die Wertverluste überraschend niedrig. Trotz des negativen Ergebnisses in allen untersuchten Märkten ist eine Verlangsamung des Abschwungs zu verzeichnen.
Gleichwohl gilt: eine derart heftige Wirtschaftskrise haben wir seit dem zweiten Weltkrieg nicht mehr erfahren. Daher sind die meisten Stabilisierung suggerierenden Marktprognosen und Bodenbildungsaussagen mit sehr viel Vorsicht zu genießen“, so Groom.


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Was leistet VICTOR?
 
Die aktuelle Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise hat nicht nur innerhalb kürzester Zeit die internationalen und deutschen Immobilienmärkte grundsätzlich verändert, sondern auch mit Vehemenz die zunehmende Geschwindigkeit von Veränderungen verdeutlicht. Es ist somit nicht verwunderlich, dass wir einen sprunghaften Anstieg des Bedarfs an Markttransparenz im Allgemeinen und spezifischen Marktinformationen im Besonderen verzeichnen.
 
Wir haben uns daher entschlossen, unsere bereits umfangreiche Publikationsreihe zu Marktentwicklungen um VICTOR, einem Valuation Performance IndiCaTOR, zu erweitern. VICTOR ist ein zeitnaher Frühindikator für die Wertentwicklung des vermieteten Büroflächenbestandes in den 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. VICTOR fasst somit eine ganze Reihe einzelner Marktindikatoren in einer relevanten Zahl zusammen.
 
Im Gegensatz zu unseren anderen Marktpublikationen haben wir uns bewusst mehr auf eine Kennzahl basierte Darstellung fokussiert. Der Indikator wird seit Anfang 2004 quartalsweise ermittelt. Im Gegensatz zu anderen Indikatoren bietet VICTOR eine Aktualisierung innerhalb eines Monats nach relevantem Quartalsende.
 
Immobilienbestandshaltern, potentiellen Investoren und insbesondere Banken soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. Das ist besonders wichtig und relevant für alle Marktteilnehmer in Zeiten „lahmender“ Märkte und nicht ausreichend publizierter Transaktionen.
 
Der Value Indicator VICTOR stellt ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.