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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Investmentmarkt und Büro-Vermietungsmärkte Deutschland im Gleichschritt- Fast identisches Nachfragewachstum zur Halbzeit des Jahres


 
 
Frankfurt, 05. Juli 2011 – Euro-Krise, hoher Ölpreis, schwächelnde Weltkonjunktur – die deutsche Wirtschaft zeigt sich davon weiterhin ungerührt. Im Gegenteil, die gesamtwirtschaftlichen Aussichten für das Jahr 2011 haben sich in den vergangenen drei Monaten sogar weiter verbessert, der Arbeitsmarkt dynamisiert sich zunehmend, die Wirtschaft ist auf Expansionskurs.

Auch die Stimmung bei den Unternehmen ist weiterhin gut - trotz Griechenlandkrise. Im Juni hat sich die Geschäftslage in der deutschen Wirtschaft überraschend verbessert. Der wichtigste Gradmesser für die deutsche Konjunktur, der Ifo-Geschäftsklimaindex, stieg auf 114,5 Punkte und damit auf den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Auch wenn führende Ökonomen davon ausgehen, dass sich der Aufschwung etwas abschwächt, wird das Bruttoinlandsprodukt 2011 voraussichtlich um 3,3 % steigen, noch im Mai lag die Prognose laut consensus bei 2,8%.

„Basierend auf diesen grundlegend positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich sowohl die Nachfrage nach Büroflächen als auch die Abschlussfreudigkeit am deutschen Investmentmarkt im ersten Halbjahr spürbar erhöht“, erklärt Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
 
Umsatzvolumen über Vorjahresniveau

Für alle sechs Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) zusammen wurden rund 1,42 Mio. m² Flächenumsatz registriert und damit deutlich mehr als im ersten Halbjahr des letzten Jahres (+ 18 %). Auch der Fünfjahresdurchschnitt (2006-2010) der jeweils ersten Halbjahre wurde um knapp 15% überschritten.

Die großen regionalen Schwankungen im ersten Quartal haben sich mittlerweile relativiert. Im Einjahresvergleich weist lediglich Düsseldorf noch ein Minus von 25 % auf, die „Bürde“ des Vodafone Megadeals aus dem letzten Jahr über 90.000 m² wiegt weiterhin schwer und wird die Statistik auch während der zweiten Halbzeit 2011 beeinflussen. Das deutlichste Plus wird für Stuttgart registriert. Knapp 119.000 m² bedeuten ein Umsatzwachstum von 88 %.
In Frankfurt hat sich der Markt nach einem schwachen Jahresstart kräftig erholt. Zum Halbjahr schlägt mit einem Umsatzvolumen von 237.000 m² ein leichtes Plus von knapp 3 % zu Buche.
 
Auffällig für die sechs Hochburgen ist die geringe Anzahl an großvolumigen Vermietungen jenseits der 10.000 m². Die größte Anmietung fand in Frankfurt statt. Hier mietete die Bafin rund 24.000 m². Darüber hinaus gab es noch sechs weitere Vermietungen zwischen 10.000 und 21.000 m². Damit bestätigt sich der zu Beginn des Jahres konstatierte Trend zu einer Erholung in der Breite, also weniger Großabschlüsse, dafür aber mehr im kleineren und mittleren Segment, die das Fehlen der Megadeals sogar kompensieren können. „Für das Gesamtjahr 2011 rechnen wir in den sechs Immobilienhochburgen zusammen mit einem Umsatzergebnis leicht über dem Niveau von 2010. Die insgesamt positive Nettoabsorption von über 230.000 m² belegt zudem, dass auch wieder Expansionen konkret ins Auge gefasst werden“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
 
Leerstand rückläufig

Nachdem in den vergangenen Quartalen trotz guter Umsatzzahlen das Marktgeschehen durch Flächenkonsolidierungen und Flächentausch geprägt war, hat sich das Bild zum Halbjahr etwas geändert. Die Nettoabsorption ist positiv, damit sinkt der Leerstand. Neben dieser nachfragegetrieben Flächenabsorption gilt es allerdings auch zu berücksichtigen, dass mit dem Herausnehmen von – leerstehenden – Objekten aus dem Bestand ebenfalls der Leerstand sinkt. Diese überwiegend qualitätsschlechten Objekte werden saniert oder umfassend renoviert und stehen dem Markt für die Dauer dieser Arbeiten nicht zur Verfügung. Letzteres trifft insbesondere für Hamburg und Frankfurt zu, wo größere Volumina aus dem Bestand herausfallen und sich der Leerstand deshalb reduziert hat. „Insofern gilt es, den aktuellen Leerstandsabbau in diesen beiden Städten nicht über zu bewerten und mit einem Expansionsboom gleichzusetzen. Vielmehr könnte die immer noch gut gefüllte Pipeline in der zweiten Jahrshälfte dafür sorgen, dass sich das Bild dann wieder umdreht und der Leerstand wieder ansteigt.“ Für die aktuelle Statistik bedeuten die registrierten 8,31 Mio. m² ein Minus von etwas über 2 % gegenüber dem Vorquartal. Im 12-Monats-Vergleich steht nach wie vor ein Leerstandszuwachs von knapp 3%. Die über alle sechs Hochburgen gemittelte Leerstandsquote liegt bei 10,4% und damit um 0,2%-Punkte unter dem Vorquartalswert. Den höchsten Leerstand weist nach wie vor Frankfurt mit einer Quote von 14,3% auf, gefolgt von Düsseldorf mit 12,0% und München mit 10,5%.
 
 
Leichte Zunahme der Neubauflächen
 
Mit rund 140.000 m² wurden in den vergangenen drei Monaten knapp 30% mehr Flächen fertig gestellt als im ersten Quartal des Jahres, so dass sich das gesamte Neubauvolumen auf 248.000 m² summiert. In der Ein-Jahres Betrachtung ergibt sich allerdings nach wie vor ein Minus von 38%. Die Verfügbarkeit von neuen, top-ausgestatteten Flächen vor allem in den von den Mietern besonders nachgefragten innerstädtischen Lagen nimmt damit weiter ab.

Für das zweite Halbjahr werden weitere 636.000 m² erwartet, so dass das gesamte Neubauvolumen im Jahr 2011 bei 884.200 m² und damit rund 20% unter dem Fertigstellungsvolumen 2010 liegen dürfte. Nur rund 172.000 m² (27% der noch zu erwartenden Fertigstellungen 2011) stehen potenziellen Mietern in diesem Jahr noch zur Verfügung, die restlichen Flächen sind bereits vorvermietet oder werden durch Eigennutzer belegt. „Zwar droht von der Neubauseite her den Büromärkten nach wie vor keine Schwemme, und nach wie vor erwarten die Banken für die Finanzierung von Neubauprojekten entsprechende Vorvermietungsquoten und limitieren somit das mögliche Potenzial an Neubauflächen. Dennoch müssten im zweiten Halbjahr fast doppelt so viele Flächen absorbiert werden wie im ersten, damit es zu keinem Leerstandsanstieg kommt“, kommentiert Scheunemann.

 
Es kommt Bewegung in die Mietpreisentwicklung
 
In vier von sechs Hochburgen hat sich die Spitzenmiete in den letzten drei Monaten bewegt und zwar durchweg nach oben. Im 12-Monats-Vergleich steht ein Plus, zwischen 2,2% in Hamburg und 5,3% in München schwankend. Lediglich in Frankfurt hielt sich die erzielbare Spitzenmiete stabil bei 33,00 Euro/m²/Monat, hier erwarten wir für die zweite Jahreshälfte einen Mietanstieg. Der Jones Lang LaSalle Spitzenmietpreisindex für alle sechs Hochburgen zusammen ist damit im zweiten Quartal um 1,8 % gegenüber dem ersten Quartal und um 3,3 % im Ein-Jahresvergleich gestiegen. Für das zweite Halbjahr wird eine weitere Zunahme des Index um 2,2% erwartet. Damit könnte das Mietpreiswachstum für das Gesamtjahr 2011 bei mehr als 4% liegen.
 
„Abseits der Top-Lagen sind Mieter nur dann bereit, höhere Mieten zu zahlen, wenn die Objektqualität stimmt, hier lässt sich in den vergangenen Monaten eine erhöhte Nachfrageaktivität der Unternehmen beobachten. Ähnlich wie aktuell auch am Investmentmarkt, wird bei den Mietern der Faktor Qualität höher bewertet als die Lage“, so Marcus Lemli.


Der deutsche Investmentmarkt hat seinen guten Jahresauftakt auch im zweiten Quartal 2011 bestätigt – anders als im letzten Jahr, als das Transaktionsvolumen zwischen April und Juni eine Verschnaufpause eingelegt hatte. Nach einer solchen Pause sah es zunächst auch im April und Mai des laufenden Jahres aus. Ein überaus aktiver Juni hat aber entscheidend dazu beigetragen, dass sich das Transaktionsvolumen mit 5,5 Mrd. Euro nur leicht unter dem des Vorquartals bewegt und das Halbjahresergebnis noch eine Größenordnung von 11,3 Mrd. Euro erreicht hat – immerhin ein Plus von 19% gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres. „Wir erwarten, dass sich diese erhöhte Aktivität weiter manifestiert und rechnen bis Jahresende mit einem Transaktionsvolumen von dann insgesamt 22-24 Mrd. Euro“, so Marcus Lemli. Und weiter: „Deutschland wird mehr denn je als ein Hort der Stabilität in einer Welt gesehen, deren Unsicherheiten und Risiken zunehmen. Im Besonderen profitiert dabei die Assetklasse Immobilie. Angesichts der nach wie vor attraktiven Zinskonditionen und des hohen Renditeaufschlags für Immobilien (gemessen am Renditeabstand zu 10-jährigen deutschen Staatsanleihen) selbst für so genannte Core-Produkte, verwundert dies auch nicht. Darüber hinaus sorgt die deutlich verbesserte Situation auf den Vermietungsmärkten für erhöhte Sicherheit beim laufenden Cash flow. Allerdings: auch hier liegt der Fokus der Investoren unverändert auf Sicherheit, der Handel mit risikobehafteten Objekten kommt nur schleppend in Gang.“

 
Einzelhandel weiter dominierend
 
„Es passt in das Bild dieser Suche nach Sicherheit, dass der Einzelhandelssektor nach wie vor dominiert (55% am Transaktionsvolumen). Zwar die größte Transaktion des zweiten Quartals der jetzt in die Statistik einfließende Verkauf der Bürotürme der Deutschen Bank für ca. 584 Mio. Euro, doch innerhalb der Top 10 Transaktionen des Quartals finden sich sieben Einzelhandelstransaktionen“, so Marcus Lemli. Mit diesen zehn Transaktionen sind gleichzeitig auch alle Käufe jenseits der 100 Mio. Euro Marke markiert, die sich zusammen auf 2,2 Mrd. Euro summieren und damit für 40% des gesamten Quartalsergebnisses verantwortlich sind.
 
Gegenüber dem Volumen von 6,2 Mrd. Euro, die im gesamten ersten Halbjahr auf die Assetklasse Einzelhandel entfielen, fallen Büroimmobilien mit 2,9 Mrd. Euro, entsprechend 25 %, Hotelimmobilien mit knapp 577 Mio. Euro, entsprechend 5 % sowie Lager-/Logistikimmobilien mit ca. 560 Mio. Euro (knapp 5 %), deutlich weniger ins Gewicht.

 
Interesse an Investitionen in den Hochburgen steigt langsam wieder
 
Ohne die Berücksichtigung der in überregionalen Portfolios enthaltenen Objekte, entfielen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart etwas mehr als 5,4 Mrd. Euro und damit rund 48% des Transaktionsvolumens. Wenngleich die Anteile der Jahre 2009 und 2010 noch nicht erreicht wurden, zeigt dies doch, dass sich der verbesserte Büro-Vermietungsmarkt allmählich auch in einem höheren Transaktionsvolumen niederschlägt. Dank des Verkaufs der Deutschen Bank Zwillingstürme hat sich Frankfurt mit einem Transaktionsvolumen von 1,33 Mrd. Euro (+ 300 % im Jahresvergleich) wieder an die Spitze gesetzt, gefolgt von Hamburg mit 1,1 Mrd. Euro (plus 108%) und Berlin mit etwas weniger als 1,1 Mrd. Euro. In der Hauptstadt hat sich das Volumen allerdings um 20% gegenüber 2010 reduziert (zurückzuführen auf den Verkauf des Sony Centers im zweiten Quartal 2010). In München wurden Transaktionen in Höhe von 850 Mio. Euro getätigt (+ 13%) „Es sind weiter einige großvolumige Objekte am Markt und in konkreten Veräußerungsprozessen, mit deren Verkaufsabschluss wir im Laufe des zweiten Halbjahres rechnen“, so Marcus Lemli.
 
Indiz für ein höheres Investitionsinteresse in den Hochburgen ist die Zunahme der Einzelobjekt- Transaktionen. Diese summierten sich im Halbjahr auf 8,4 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Plus von 22%. Lokale und überregionale Portfolios (ab einem Erwerb von mindestens zwei Objekten) kommen auf 2,9 Mrd. Euro (+ 9%). Mehr als Dreiviertel des in Portfolios investierten Volumens entfiel dabei auf Einzelhandelspakete.
 
Insgesamt hat sich an der vorherrschenden Risikodifferenzierung bei der Nachfrage nichts geändert. Interesse gibt es weiterhin auf der Core-Seite des Anlagespektrums vor allem von institutionellen Investoren. Nachfragen von opportunistisch ausgerichteten Playern sehen sich einem begrenzten Angebot aufgrund des nur schleppend vorangehenden Preisfindungsprozesses zwischen Käufer und Verkäufer gegenüber. „Diese Chancen werden aber zunehmen, da auf der Verkäuferseite die Bereitschaft, Abschreibungen auf die Einstandswerte vorzunehmen, zugenommen hat. Zudem sind immer mehr Verkäufer bereit, im Zuge des positiven Marktumfeldes, eine aktive Potfoliobereinigung vorzunehmen. Daneben rechnen wir in den nächsten beiden Jahren mit einer Produktausweitung durch anstehende CMBS Refinanzierungen im Volumen von 35 Mrd. Euro bis Ende 2013“, so Lemli.

 
Bürorenditen mit stabiler Entwicklung, Einzelhandelsrenditen unter Druck
 
Während in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Köln die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gegenüber dem Vorquartal stabil blieben, zeigte sich in Berlin ein leichter Rückgang um 5 Basispunkte. Damit bewegte sich der Durchschnittswert für die genannten Städte bei 5,03%. Auch wenn bis Ende 2011 es noch einmal zu einem Renditerückgang im Schnitt von etwa 10 Basispunkten kommt, handelt es sich um eine Konsolidierung der Preise und Renditen auf hohem Niveau. „Da sich die Nachfrage der Investoren nur langsam auf andere Teillagen in den Hochburgen oder auf Objekten mit kürzeren Restlaufzeiten richtet, bleibt die Lücke zwischen Spitzenrendite und den „secondary Renditen“ weiterhin existent und liegt je nach Mikrolage und Objektausstattung über alle sieben Hochburgen hinweg bei rund 80 Basispunkten und kann bei ausgeprägten Nebenstandorten und kürzeren Restlaufzeiten (3-5 Jahre) bis auf ca. 200 Basispunkte ansteigen“, so Lemli.
 
Mehr Bewegung als im Bürosektor gab es nachfragegetrieben bei den Einzelhandelsimmobilien. Für Shopping Center reduzierten sich die Spitzenrenditen um weitere 10 Basispunkte auf 5,10% - Tendenz: weiteres Absinken aufgrund von laufenden Transaktionen. Die Nachfrage nach Shopping Centern ist weiterhin ungebrochen und fokussiert sich neben den Hochburgen auch auf andere Groß- und Mittelstädte. Beispiele für solche Transaktionen waren im zweiten Quartal z.B. das Paunsdorf Center in Leipzig, der Saar Basar in Saarbrücken oder das Mutschler Center in Neu-Ulm. Die Renditen für Fachmarktzentren reduzierten sich um 25 Basispunkte auf 6,75%, für beste innerstädtische Geschäftshäuser liegen die Renditen - bei einem anhaltenden Nachfrageüberhang - im Schnitt gleichbleibend bei rund 4,2%. Zwar hat sich eine erhöhte Nachfrage nach guten Logistikimmobilien noch nicht vollständig in konkrete Transaktionen umgesetzt, dennoch zeugen Verkaufsprozesse und Bieterverfahren davon, dass sich auch hier die Preise bewegt haben. „Die erzielbare Spitzenrendite sehen wir deshalb bei aktuell 7,0 % und damit um 10 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals.“