Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Hamburg

Jones Lang LaSalle zum Hamburger Bürovermietungs- und Investmentmarkt 1. Halbjahr 2011: Breiter Branchenmix sichert starken Auftritt


 
 
Hamburg, 06. Juli 2011 - Ein breiter Mix an Nutzern und Investoren beschert dem Hamburger Markt für gewerbliche Immobilien auch in 2011 einen starken Auftritt. „Alle Branchengruppen gehören zu den Nachfragern. Da sind zwar noch nicht die ganz großen Deals jenseits der 10.000 m² dabei, aber  das Umsatzvolumen liegt mit ca. 212.000 m² zur Jahresmitte bereits leicht über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres“, betont Andreas Wende, Leiter des Hamburger Büros von Jones Lang LaSalle. Und Frank-D. Albers, Leiter Büroinvestment bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, ergänzt: „In London und Paris sind die Investmentmärkte aufgrund anziehender Preise zunehmend uninteressant. Daher schauen ausländische Investoren vermehrt auf die deutschen Märkte und eben auch entlang Elbe und Alster. Bislang allerdings verteidigen deutsche Investoren ihre Führungsrolle.“
 
 
Erholung des Marktes setzt sich weiter fort

„Mehrere Großanmietungen“, so Andreas Wende, befinden sich in der Pipeline, unterlegt von Erfolg versprechenden Verhandlungen. Entsprechende Abschlüsse sind in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten. Das wird dann den Jahresumsatz auf über 500.000 m² treiben. „In den ersten sechs Monaten war Deutschlands nördlichste Immobilienhochburg von einer Vielzahl kleinerer Vermietungen geprägt. Mehr als 50 % aller Deals entfielen auf die Größenklasse unter 500 m², 78 % sind es bis 1.000 m². „Viele kleine Deals führen in der Summe aber auch zu einem stattlichen Umsatz und der liegt in den beiden genannten Flächenkategorien bei einem Anteil von immerhin fast 45 %“, betont Wende. Deutlich zugelegt haben im ersten Halbjahr 2011 die Anmietungen zwischen 1.500 und 5.000 m², darunter die Mietvertragsabschlüsse des Logistikunternehmens Buss Group mit 4.400 m² in der HafenCity, einer Rechtsanwaltskanzlei in Harburg über 3.700 m² oder einer Marketingagentur in der Innenstadt über 3.400 m². Die mit rund 6.000 m² im gesamten 1. Halbjahr größte Bürofläche wurde in der City Süd durch die Deutsche Bank angemietet. Unter den genannten Branchen haben die unternehmensbezogenen Dienstleister (mit einem Umsatzvolumen von rund 36.000 m²), die Industrie (20.000 m²) sowie die Banken/ Finanzdienstleister (23.000 m²) deutlich mehr Mietverträge unterschrieben als im vergangenen Jahr. Die öffentliche Hand spielt, nachdem sie sich in 2010 mit insgesamt 68.000 m² eindeckt hatte, nur noch eine marginale Rolle (2.500 m²).
Summa summarum bewegt sich damit das Umsatzvolumen auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt nach den ersten sechs Monaten sowohl im 1- (6,4%) als auch 10-Jahresvergleich (1,4 %) im Plus.
 
Die Innenstadt mit einem Anteil von 30 % (rund 63.000 m²) am Umsatzvolumen bleibt weiter die am meisten nachgefragte Lage. Dort entwickelt sich etwa die Dammtorstraße mit ihren Neubauten und Sanierungen zu einem spannenden Bürostandort: „Projekte wie am Sitz der ehemaligen Oberpostdirektion, oder dem Metropolis sowie dem Deloitte-Haus beleben die Nachfrage in der westlichen Innenstadt enorm“, so Wende. Auch die zweitplazierte City Süd (Kernbereich) mausert sich allmählich zu einem Top-Standort: Die Infrastruktur ist kein Negativ-Kriterium mehr, die - auch energieeffizienten - Neubauten stoßen auf großes Interesse und sind fast voll vermietet, fehlt nur noch die Realisierung der geplanten Barrierefreiheit an der S-Bahn-Station Hammerbrook“, so Wende. Zusammen mit dem Hafenrand (rund 21.000m²) und der HafenCity (16.500 m²) dürften mittelfristig diese drei Teilmärkte die größte Nachfrage in Hamburg generieren. Dabei rückt die Hafencity immer mehr in den Interessensfokus potentieller Mieter. „Der Standort litt in der Vergangenheit sicherlich stark unter dem Status der Großbaustelle. Daraus resultieren auch die immer noch verhältnismäßig hohen Leerstandsquoten“, so Wende. Das Areal erhalte nun aber zunehmend ein ausgeprägtes Profil. „Mit dem Einzug des SPIEGEL-Verlags in sein neues Domizil noch in 2011 und der später folgenden Nutzung im südlichen Teil des Überseequartiers durch die Stadt Hamburg erfolgt noch eine weitere Belebung der Hafencity“, so Wende.
 
Die meisten Deals und das höchste Umsatzvolumen wurden nach wie vor im Preissegment 10 bis 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen, die Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf leicht um 3 % auf 13,86 Euro/m²/Monat gestiegen. Auch die Spitzenmiete hat zugelegt und bewegt sich zur Mitte des Jahres in der Innenstadt bei 23 Euro/m²/Monat. Die Tendenz bleibt für 1 A Produkte an 1 A Standorten weiter steigend, auch wenn die Leerstandsquote für den Gesamtmarkt von derzeit 9,3 % bis Ende des Jahres noch auf 10% klettern könnte. Der Grund dafür ist u.a. das noch relativ hohe Niveau an Fertigstellungen (2011: 230.000 m²).

 
Hamburg bei Investoren fast so beliebt wie Deutschlands Bankenmetropole
 
Bereits im ersten Halbjahr 2011 lag das Transaktionsvolumen in der nördlichsten Immobilienhochburg bei 1,1 Milliarden Euro* und damit mehr als doppelt so hoch wie ein Jahr zuvor. Es ist das drittbeste Ergebnis der letzten 11 Quartale seit Anfang 2006. Allein auf das zweite Quartal 2011 entfielen mehr als 70% des bisherigen Transaktionsvolumens, und der positive Anlageschwung dynamisiert auch bereits das Investmentverhalten im dritten Quartal. Die Top 5 Deals zur Jahresmitte summieren sich auf ein Volumen von knapp über 500 Mio. Euro (H 1 2010: 277 Mio. Euro), darunter eine große Retailtransaktion deutlich jenseits der 200 Mio. Euro sowie drei Büro- und ein weiterer Retaildeal jeweils über 60 Mio. Euro. Die Assetklasse Einzelhandel (mit einem Anteil von 44 %) bewegt sich damit minimal vor den Büroimmobilien mit 43 %. Insgesamt hat die durchschnittliche Transaktionsgröße im Jahresvergleich um 30% deutlich zugelegt. „Der Trend geht merklich in Richtung „big is beautiful“, so dass der Mangel an großvolumigen Investmentobjekten limitierend wirkt“, so Albers.
 
Die Anziehungskraft Hamburgs als Investitionsstandort ist auf jeden Fall ungebrochen, deutlich markiert durch den zweiten Platz nach Frankfurt im Ranking der Investmentstandorte in Deutschland zum Ende des ersten Halbjahres 2011. „Ich gehe davon aus, dass wir hochinteressante weitere sechs Monate erleben werden. Das bereits sehr gute Ergebnis des letzten Jahres wird unter normalen Umständen sicher getoppt. Wir rechnen mit einem Gesamttransaktionsvolumen jenseits der 2 Mrd. Euro -Marke und damit dem besten Ergebnis in den letzten vier Jahren.“

 
Ausländische Investoren nehmen auch Hamburg stärker ins Visier
 
Nach wie vor ist der Investmentmarkt in Hamburg zwar fest in deutscher Hand. Mit exzellenter Ortskenntnis verteidigen deutsche Investoren ihre Dominanz. Zur Jahresmitte geht allerdings immerhin ein Anteil von 19 % des Transaktionsvolumens auf das Konto ausländischer Anleger. So zum Beispiel haben Invesco, ein globaler Asset / Fund Manager das Geschäftshaus Gänsemarkt 45 in der Innenstadt sowie ein spanisches Family Office den Astra-Turm, ein Bürogebäude, im Bavaria Quartier in St. Pauli erworben. „Noch klopfen die Ausländer zaghaft an die Tür, aber das wird sich im zweiten Halbjahr 2011 ändern. Da wird sich das eine oder andere größere Türchen auch für sie öffnen“, so Frank-D. Albers. „Ganz klar: Die deutschen Märkte stehen im Fokus, die großen Zwei, London und Paris, sind investiv leer gefegt“, so der Investmentexperte weiter. „Deutschland überzeugt die Investoren vor allem durch wirtschaftliche und politische Stabilität, ist für sicherheitsorientierte Investoren so etwas wie ein sicherer Hafen, den sie aktuell gerne ansteuern. Aber auch risikoorientierte Investoren, freilich in anderen europäischen Märkten ebenfalls aktiv,  haben Deutschland aufgrund seiner Wachstumsaussichten und der positiven Entwicklung an den Vermietungsmärkten auf dem Bildschirm.“
 
Mehr als Dreiviertel des Transaktionsvolumens wurde von fünf Käufergruppen realisiert, vorzugsweise eigenkapitalstarke nationale Investoren. Angeführt werden sie von geschlossenen Fonds mit einem investierten Kapital von 370 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 33 %. Auf 16 % kommen die offenen Spezialfonds, Entwickler und private Investoren liegen etwa bei 12 %. Insgesamt ist der Fokus stark auf Core-Produkte gerichtet. Das hat bei gleichzeitig eingeschränktem Angebot in den letzten 12 Monaten zu einem nochmaligen Rückgang der Spitzenrendite bei Büroimmobilien auf 4,9 % geführt, für Geschäftshäuser ist sie stabil geblieben bei 4,1 %. „Der Preisdruck geht in dieser Marktsituation weiter, zumal mehr Investoren in den Wettbewerb um das gleiche Produkt treten“, so Albers. Das werde dafür sorgen, dass sich die Anlagekriterien lockern und Leerstände für den einen oder anderen Investor dann kein Ausschlusskriterium mehr sind. Und darüber hinaus verlieren die Banken zunehmend wieder ihre Risiko-Aversion. Für opportunistische Anleger eine willkommene Entwicklung. 

Verkäuferseitlich dominieren die Projektentwickler (59 % des Transaktionsvolumens). Zur Jahresmitte haben sie Objekte für 650 Mio. Euro erfolgreich platziert. „Geschlossene und offene Fonds sortieren ihre Bestände. Generell wird es in der zweiten Jahreshälfte mehr Verkäufe zur Portfoliobereinigung geben, getragen von der Hoffnung, die positive Stimmung am Markt mitnehmen zu können“, so Albers. „Portfolien im Retailbereich sowie erste Portfolien im Office-Segment stehen bereits auf der Angebotsliste.“
 

*In diesen Zahlen von Jones Lang LaSalle sind ausschließlich Einzeltransaktionen und lokale Portfoliotransaktionen enthalten. Lokale Objekte aus überregionalen Portfolien wie etwa bei der Transaktion durch Quantum werden in den Städteauswertungen grundsätzlich nicht berücksichtigt. Sie fließen in die Auswertungen auf überregionaler Ebene ein.