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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Ausgeprägte Erwartungshorizonte auf dem Frankfurter* Büroimmobilienmarkt


 
 
Frankfurt, 11. Juli 2011 - In der Immobilienhochburg der Wolkenkratzer kratzen auch die Erwartungshorizonte am Himmel. „Die Stimmung ist gut, der Ball wird nicht gehalten, sondern gespielt und zwar nach vorn“, notiert Christian Lanfer, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Christian Kadel, sein Kollege aus dem Investment-Bereich ergänzt: „Der Investmentmarkt ist zur Halbzeit noch nicht ganz auf Betriebstemperatur hochgefahren. Da täuscht das tolle Ergebnis ein bisschen. Das Potential ist aber da. Bis zum Jahresende werden wir aller Voraussicht nach noch einige spektakuläre Deals in der Mainmetropole sehen.“

 
Zuversichtskultur am Main
 
Die IHK der Mainmetropole diagnostiziert „weiterhin ein Stimmungshoch“. Gute Aussichten am Arbeitsmarkt, eine starke Auslandsnachfrage und das nach wie vor günstige Zinsumfeld stellen den Aufschwung auf eine solide Basis. Zwar sind die Erwartungen, so die IHK, etwas weniger euphorisch als zu Jahresbeginn, die Unternehmen seien jedoch nach wie vor optimistisch. Immerhin jedes dritte Unternehmen rechnet mit besseren Geschäften.
Dieses Stimmungshoch schlägt auch auf die Beschäftigungspläne der Unternehmen durch: Mehr als 28% der Betriebe wollen in den nächsten Monaten Personal aufbauen, berichtet der IHK-Bezirk Frankfurt am Main zum Frühsommer 2011. Und weiter: „In den Krisenmonaten aufgeschobene Investitionen werden daher auch im Blick auf möglicherweise erneute Zinssteigerungen weiter nachgeholt.“
 
„Die bereits seit längerem zu beobachtenden positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen sind auch bei den Repräsentanten auf dem Immobilienmarkt zu spüren: das Vertrauen in die Entwicklung des Marktes kehrt - nach den Blessuren der jüngeren Vergangenheit - allmählich zurück. Eine Art „Zuversichts-Kultur“ ist entstanden. Das war bereits im ersten Quartal so und hat sich nun im zweiten dynamisiert“, so Lanfer. Mit einem Umsatzvolumen von ca. 238.000 m² im gesamten ersten Halbjahr ist das Vorjahresergebnis zwar nur um 3% übertroffen, der 5-Jahresschnitt um 6 %, allerdings gab es im laufenden Jahr keinen Megadeal in der Größenordnung etwa des EZB Umsatzes (Q 2 2010: 104.000 m²), das heißt das Volumen basiert 2011 auf einer deutlich höheren Anzahl von Anmietungen. Die Dynamik des Mietmarktes geht also eher in die Breite, so der Vermietungsexperte. Traditionellerweise wurden auch im laufenden Jahr die meisten Mietverträge (74 %) in der Größenklasse bis 1.000 m² abgeschlossen. Das Gros des Umsatzvolumens allerdings basierte auf deutlich mehr Anmietungen mit Flächen zwischen 2.500 m² und 5.000 m², die damit sogar den Anteil der beiden größten Deals am Gesamtvolumen (24.000 m² durch die BaFin im Merton-Viertel und 20.000 m² durch die Fraport AG am Flughafen) toppen konnten. Zu den Branchen, die in dieser „mittelgroßen“ Flächenkategorie aktiv waren, gehören federführend die unternehmensbezogenen Dienstleister und Unternehmen aus der Industrie, der Bau- und Immobilienbranche genauso wie Banken, EDV, die öffentliche Verwaltung und Firmen aus dem Bereich Ausbildung /Gesundheit/ Soziales, ein ziemlich breites Spektrum also. „Wenn sich diese erfreulichen Entwicklungen fortsetzen, könnte zum Ende des Jahres auch ohne einen Megadeal das Ergebnis des Vorjahres erreicht werden. Allerdings müsste sich dann auch die Expansionsdynamik der Unternehmen voll auf den Immobilienmarkt durchschlagen. Sollten sich Großabschlüsse deutlich jenseits der 20.000 m² bereits in den nächsten sechs Monaten auftun, wäre auch ein Ergebnis bis 500.000 m² keine Utopie. Dies alles unter der Voraussetzung, dass die wirtschaftliche Lage stabil bleibt. Derzeit ist nach wie vor eine gewisse Anspannung unter den Playern zu spüren, dass es einen weiteren Knall à la Bankenkrise geben könnte – auch wenn dies den Prognostikern zufolge nicht zu erwarten ist. Wird der Aufschwung nachhaltig sein, werden wir auch auf Frankfurts Büromarkt weiter erfreuliche Zahlen melden können.“
 
Von den 10 größten Anmietungen/Eigennutzeraktivitäten fand die Hälfte in peripheren Lagen des Frankfurter Büromarktes statt (Flughafennähe, Merton-Viertel und Offenbach-Kaiserlei). Das dabei erreichte Umsatzvolumen entspricht immerhin 30 % des Gesamtergebnisses. Die Bankenlage bleibt allerdings frequentiertester Standort mit rund 66.000 m². Die Nachfrage nach hochwertigen Qualitätsflächen bleibt dominant, wird aber in einigen Teilmärken wie der Bankenlage und dem Westend ausgebremst durch geringe Auswahlmöglichkeiten, besonders wenn große, zusammenhängende Büroflächen benötigt werden. Verstärkt wird dies durch ein Fertigstellungsvolumen von nur 29.000 m² im ersten halben Jahr, von denen lediglich 8 % tatsächlich dem Markt zur Verfügung stehen, weil der Rest bereits vorvermietet bzw. eigengenutzt ist. Auch die für das Gesamtjahr erwarteten Fertigstellungen von 186.000 m² liegen deutlich unter dem letztjährigen Volumen (275.000 m²), anmietbar sind davon sogar nur 17 %, das Gros bereits belegt. Auch wenn man die Leerstandsquote von 14,3 % heranzieht, ändert sich für viele Nutzer wenig an dem Fakt eines Mangels an Anspruch-adäquaten Angeboten: viele Flächen aus dem hohen Leerstandsanteil der B- und C-Flächen entsprechen nicht den Anforderungen. Auf den ersten Blick vielleicht absurd: Der Frankfurter Markt bleibt zur Jahresmitte 2011 fest in den Händen der Mieter. „Die Vermieter wollen jetzt vermieten, auch wenn möglicherweise die Preise später anziehen“, so Lanfer. Und die Mieter? „Die einen lassen sich wenn möglich ihre Engagements mit Incentives in Größenordnungen von mehr als 10% pro Jahresmiete versüßen. Die anderen Entscheider verharren nach wie vor auf Position und laufen Gefahr, den günstigen Konjunkturzyklus für eine Neuanmietung oder eine Mietvertragsverlängerung zu verschlafen“, ergänzt Lanfer. Die nominale Spitzenmiete ist insofern bis zur Jahresmitte bei 33,00 Euro/m²/Monat stabil geblieben. Die Tendenz zeigt aber in den kommenden sechs Monaten nach oben. Bis zu 5 % Plus könnten es in diesem Zeitraum werden.
 
Die Durchschnittsmiete auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt liegt bei 19,48 Euro/m²/Monat und damit im Jahresvergleich um 11 % höher. Die meisten Mietverträge (mehr als die Hälfte) wurden im ersten Halbjahr zwischen 10 und 20 Euro/m²/Monat abgeschlossen.

 
Transaktionsvolumen von 2,5 Milliarden Euro im Visier
 
Ausgeprägte Erwartungshorizonte kennzeichnen auch den Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt. Bereits im ersten Halbjahr 2011 schlug ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von 1,33 Milliarden Euro zu Buche, das zur Jahresmitte größte unter allen Immobilienhochburgen Deutschlands, vier Mal mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres und gegenüber dem 10-Jahresschnitt ein Plus von 20 %. Vor allem die Transaktion der Deutsche Bank – Zwillingstürme, der bundesweit größte Deal im zweiten Quartal, sorgte für dieses bemerkenswerte Ergebnis. Neben vier weiteren Investments zwischen 40 und 100 Mio. Euro gab es vorzugsweise kleinvolumige Transaktionen um 10 Mio. Euro, darunter Käufe von Entwicklern zu möglichen Wohnungskonversionen oder Neuplatzierungen der Objekte. Insgesamt lag die durchschnittliche Transaktionsgröße damit bei 43 Mio. Euro. Mit einem Anteil von 65 % dominiert die Assetklasse Büro klar die Nutzungsart. „Angesichts einer großen Anzahl von Deals in der Pipeline, darunter einige Schwergewichte, wird das Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte weit höher liegen als im letzten Jahr. Ein Jahresergebnis von 2,5 Mrd. Euro ist sehr realistisch. Unter guten Voraussetzungen wird diese Marke sogar übertroffen. Damit läge 2011 dann im Fünfjahresvergleich auf Platz 2 nach 2007."
 
87 % des Transaktionsvolumens wurde im ersten Halbjahr von fünf meist eigenkapitaldominierten Käufergruppen getätigt, die für Volumina in einer Bandbreite von 80 Mio. Euro bis 620 Mio. Euro verantwortlich zeichneten: angeführt von den geschlossen Fonds, mit deutlichem Abstand gefolgt von Asset/Fund Managern, privaten Investoren, Immobilien AGs und Spezialfonds. Insgesamt ist der Fokus noch stark auf Core-Produkte gerichtet mit Spitzenrenditen bei Büroimmobilien von bis zu 4,9 % und in Ausnahmefällen sogar darunter sowie 4,25 % bei Geschäftshäusern. Zu beobachten sind vermehrt auch Spezialinvestoren, die sich parallel auf „Chanceninvestments“ konzentrieren und sich in zukunftsträchtigen Teilmärkten wie dem Ostend oder dem Bahnhofsviertel eindecken. „Solche Aktivitäten werden ermöglicht durch die wachsende Bereitschaft, Abschreibungen auf Einstandswerte vorzunehmen“, kommentiert Kadel. Wie schon letztes Jahr sind die traditionellen Bürokäufer, Offene Fonds, bis auf eine Ausnahme aufgrund von Mittelabflüssen bis hin zu Fondschließungen eher zurückhaltend. Auch Versicherungen haben derzeit noch keinen signifikanten Anteil auf der Käuferseite. Deren Interesse steigt aber spürbar.
 
Während andere Städte noch auf das Engagement ausländischer Investoren warten, haben sie in der deutschen Bankenmetropole bereits Fuß gefasst. Immerhin 35 % des Transaktionsvolumens gehen auf ihr Konto, etwa mit dem Kauf des Büro- und Einzelhandelsprojekts Goetheplaza durch die Freo Group oder die seit 2008 größte Hoteltransaktion. Und diese Aktivitäten werden im zweiten Halbjahr weiter zunehmen. Frankfurt gehört zu den weltweit attraktivsten Investmentstandorten, wie eine Studie von Ernst & Young gerade wieder belegt hat. Positiv belebt werde die Investment-Dynamik darüber hinaus durch die Diskussion um den Sitz einer europäischen Ratingagentur in der hessischen Immobilienhochburg. „Allerdings“, ergänzt der Investmentexperte, „noch immer leidet der Investmentmarkt unter eindeutig überspannten Verkaufspreiserwartungen potentieller Verkäufer und das macht das Leben kaufwilliger Player nicht leicht. Sobald sich diese Anspruchslücke geschlossen haben wird, finden nicht nur Core- und Core+-Objekte ihre Interessenten, auch Value Add- und opportunistische Investoren werden zum Zuge kommen.“ Dabei wird es auch bei der Lagepräferenz mehr Offenheit geben: geprüft werden nicht nur Prime-Standorte, sondern vermehrt auch Lagen mit Zukunft wie zum Beispiel das Ostend durch die Ansiedlung der EZB oder Bockenheim durch das städtebauliche Mammutprojekt Campus Bockenheim. In solchen B-Lagen hat die Spitzenrendite für Büroobjekte bereits von 5,95 % auf 5,6 % nachgegeben. Sofern allerdings keine langen Mietlaufzeiten bestehen, bewegen sich die Renditen eher im Bereich 6,5 % - 7 %. Dies ermöglicht durchaus interessante Chancen.
 
 
* Frankfurter Stadtgebiet inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei