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Pressemitteilung

Stuttgart

Jones Lang LaSalle zum Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt 1. Halbjahr 2011: Realisierung anstehender Projekte durch Initialvermietungen bleibt die wesentliche Herausforderung

Starke Nachfrage nach Büroflächen in Q2 – Büroinvestmentvolumen bleibt hinter den Erwartungen zurück – Internationale Retailer suchen Einzelhandelsflächen


 
 
Stuttgart, 11. Juli 2011 – Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt zeigt im ersten Halbjahr 2011 ein differenziertes Bild. Einem besonders im zweiten Quartal steigenden Büroflächenumsatz steht ein deutlich rückläufiges Investitionsvolumen gegenüber. Nach wie vor lebt der Markt zu sehr vom Bestand. Mit Blick auf das zweite Halbjahr geht es nun darum, die gute Flächennachfrage für die Realisierung anstehender Projektentwicklungen zu nutzen. Mit steigendem Produktangebot wird dann auch der Investmentmarkt wieder an Fahrt gewinnen. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien profitiert bei steigenden Spitzenmieten von der starken Nachfrage internationaler Einzelhandelsunternehmen.
 

Bürovermietungsmarkt: Nachfragedruck erhöht Realisierungschancen anstehender Projekte

Der Bürovermietungsmarkt zeigt sich im ersten Halbjahr in guter Verfassung. Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Bei leicht steigenden Spitzenmieten beobachten wir eine gute Flächennachfrage. Die Marktentwicklung wird jedoch nach wie vor durch den Stillstand auf der Projektentwicklungsseite gehemmt. Obwohl im ersten Halbjahr zwei erfolgreiche Projektvermietungen zu verzeichnen sind, lebt der Markt überwiegend vom Bestand. Alles hängt nun davon ab, die gute Flächennachfrage zu nutzen, um anstehende Projekte zu Objekten zu machen. Der Nachfragedruck steigt und wir sind zuversichtlich, im zweiten Halbjahr weitere Projekte zum Fliegen zu bringen.“

Der Flächenumsatz liegt im ersten Halbjahr bei rund 118.800 m². Für das Gesamtjahr prognostiziert  Jones Lang LaSalle einen leicht über dem Vorjahr liegenden Flächenumsatz von rund 200.000 m². Für die größte Vermietung in den ersten sechs Monaten sorgte die AOK im Teilmarkt Stuttgart-Nord. Insgesamt notiert Jones Lang LaSalle für das erste Halbjahr sieben Vermietungen mit mehr als 5.000 m² Fläche. Zum Vergleich: Im ersten Halbjahr 2010 gab es keine Vermietung dieser Größenordnung, im Gesamtjahr 2010 lediglich fünf. Insgesamt dominieren kleinflächige Vermietungen das Marktgeschehen. Rund 70 Prozent aller ermittelten Deals entfallen auf das Segment unter 500 m².
 
Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen beziffert Jones Lang LaSalle im zweiten Quartal 2011 mit 7,0 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal und vierten Quartal 2010 (je 7,1 Prozent) bedeutet dies eine leichte Verbesserung. Zum Jahresende rechnet Jones Lang LaSalle allerdings mit einem Anstieg der Leerstandsquote auf 7,5 Prozent.

Die umsatzstärksten Branchen sind nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle Industrie und unternehmensbezogene Dienstleistungen mit 16 bzw. 15 Prozent, Versicherungen (14 Prozent) sowie Telekommunikation (11 Prozent). Insgesamt repräsentieren die genannten Branchen annähernd 60 Prozent des gesamten Umsatzvolumens.

Die Spitzenmiete ist im zweiten Quartal nach einer längeren stabilen Phase wieder leicht gestiegen und erreicht derzeit bis zu 18,00 Euro/m²/Monat. Insgesamt wurde die überwiegende Mehrzahl der Vermietungen im ersten Halbjahr in der Preisspanne zwischen 10 und 15 Euro/m² abgeschlossen.
Camilli: „Im Unterschied zum gesamten Vorjahr können wir für das erste Halbjahr 2011 immerhin drei Vertragsabschlüsse oberhalb von 20 Euro/m² notieren. Wir halten den leichten Anstieg der Spitzenmiete vor diesem Hintergrund für nachhaltig und erwarten bis zum Jahresende stabile Werte um 18 Euro/m².“

Bei den Fertigstellungen sind im zweiten Quartal das Step 8.2 (2.300 m²) in Vaihingen und das Theo 10 (2.000 m²) in der City zu verzeichnen. Bereits im ersten Quartal konnten Das Quadrat (10.300 m²) und das Gallion Haus (3.000 m²) abgeschlossen werden. Insgesamt beläuft sich die Neufläche im ersten Halbjahr auf rund 20.000 m². Camilli: „Bis zum Jahresende kommen noch rund 80.000 m² Bürofläche auf den Markt. Knapp ein Fünftel davon ist noch frei.

Die politischen Rahmenbedingungen tragen derzeit nicht unbedingt zu einer Belebung des Immobilienmarktes bei. Jüngstes Beispiel ist das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell SIM. Bei allen Bauvorhaben im Bereich der Stuttgarter City und Stadtteilzentren soll künftig ein Wohnanteil von mindestens 20 Prozent realisiert werden. Innerhalb dieses Wohnanteils einer Büro- oder Einzelhandelsimmobilie sollen zudem 20 Prozent geförderter Wohnraum entstehen. Camilli: „Prinzipiell sind Maßnahmen gegen die Verödung der Innenstädte zu begrüßen. In München oder London gibt es vergleichbare Regelungen. Allerdings erlauben die dortigen Wohnungspreise eine Kompensation, die Stuttgart nicht bieten kann. SIM erinnert an den Versuch ‚den Wind zu verbieten’. Der Markt kann die Versäumnisse der Städtebaugesellschaften, die ihrer eigentlichen Aufgabenstellung in der Vergangenheit nicht immer gerecht geworden sind, nicht alleine auffangen. Sinnvoller als Zwangsvorschriften wäre aus unserer Sicht eine Flexibilisierung des Marktes, die Büro- und Wohnimmobilieninvestitionen besser aufeinander abstimmt.“

Auch die anhaltenden Diskussionen um Stuttgart 21 bleiben nicht ohne Auswirkungen auf die Marktentwicklung. Camilli weiter: „Im Sinne der Rechtssicherheit sollten demokratisch legitimierte Verträge nicht gebrochen werden. Aus Immobiliensicht spricht ein entscheidendes Argument für das Projekt. Die durch ihre Kessellage in ihrer Entwicklung eingeschränkte Stadt gewinnt durch den Wegfall der Schienenfläche neue Handlungsmöglichkeiten. Das Vorhaben steht für die größte Konversionsfläche in Westeuropa. Stuttgart hat die einmalige Chance, das Wohnen und Arbeiten der Zukunft neu zu definieren.“
 

Investmentmarkt: Büro-Initialvermietungen als Herausforderung der nächsten Monate
 

Trotz guter Investmentnachfrage bleibt das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr hinter den Erwartungen zurück. Jones Lang LaSalle notiert gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang um rund 40 Prozent auf 130 Millionen Euro. Stuttgart belegt damit unter den sieben großen Metropolen den letzten Platz. Der Anteil der Büroimmobilien am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt liegt bei 38 Prozent. Großtransaktionen sind im bisherigen Jahresverlauf ausgeblieben.

Dennoch sieht Alexander Veiel, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle, auch positive Aspekte: „Das Investoreninteresse für Stuttgarter Gewerbeimmobilien ist ungebrochen. Eine echte Lockerung der immer noch auf Core-Produkte abzielenden Nachfrage lässt zwar noch auf sich warten. Vermehrt stellen wir bei den Büro-Investoren jedoch die Bereitschaft fest, bei den Lageanforderungen Zugeständnisse zu machen. Für das zweite Halbjahr zeichnet sich vor diesem Hintergrund eine Besserung ab. Derzeit laufen vielversprechende Verhandlungen über Büro-Immobilien mit einem Gesamtvolumen von 180 bis 200 Millionen Euro.“

Das geringe Angebot an geeigneten Objekten bleibt der entscheidende Engpass. Veiel weiter: „Initialvermietungen sind die entscheidende Herausforderung der nächsten Monate. Eine nachhaltige Steigerung des Transaktionsvolumens lässt sich nur über die Realisierung der noch in der Pipeline befindlichen Projekte bewerkstelligen. Der Markt braucht zukunftsfähige Produkte, um die Abhängigkeit vom Bestand zu verringern. Die Voraussetzungen hierfür sind angesichts des guten Vermietungsmarktes gegeben.“

Anders als in den meisten anderen Hochburgen dominieren mit Blick auf die Herkunft der Investoren in Stuttgart weiterhin nationale Anleger. Im Jahr 2009 war der Markt zu 100 Prozent in der Hand deutscher Investoren. 2010 entfielen lediglich 3 Prozent des Volumens auf ausländische Käufer. Im ersten Halbjahr 2011 setzt sich dieser Trend mit einem Anteil nationaler Investoren von fast 90 Prozent fort.
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien zeigen sich im Einjahresvergleich stabil und liegen aktuell bei 5,25 Prozent: Bei Logistikimmobilien notiert Jones Lang LaSalle einen Rückgang um 10 Basispunkte auf 7,4 Prozent. Geschäftshäuser in den innerstädtischen Toplagen werden mit Spitzenrenditen von 4,25 Prozent beziffert.
 
 
Einzelhandelsimmobilienmarkt: Internationale Retailer steigern Nachfragedruck
 
Die Stimmung auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien ist positiv. Sirin Ates, Leiterin Einzelhandelsvermietung bei Jones Lang LaSalle in Stuttgart: „Besonders internationale Handelskonzepte sind derzeit auf der Suche nach Flächen und interessieren sich für die exzellente Kaufkraft und Zentralität Stuttgarts. Die Flächennachfrage in den Top-Lagen ist sehr hoch. Besonders gefragt sind größere Ladenlokale ab 500 m² in der Königstraße. Wir erwarten vor diesem Hintergrund einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten, die im ersten Halbjahr bei bis zu 235 Euro/m² liegen. Stuttgart zählt damit zu den fünf teuersten Einzelhandelsstandorten in Deutschland und liegt gleichauf mit Hamburg.“

In Richtung Hauptbahnhof wurde die Königstraße zuletzt durch Neuzugänge wie Yeans Halle, s.Oliver und H&M Women deutlich aufgewertet. Der Bereich zur Rotebühlstraße gewinnt mit Tom Tailor und der geplanten Gerry Weber-Neueröffnung an Attraktivität. Die einheitliche Bodengestaltung in Richtung des Quartiers Marien-, Tübinger- und Eberhardstraße sowie die großen Projektvorhaben werten die Handelslage auf und schaffen eine attraktive Verbindungsachse.

Die Schulstraße ist bei aktuellen Spitzenmieten bis 160 Euro/m² eine gute Lageoption für konsumige und gastronomische Anbieter. Als Verbindungsachse zwischen Königstraße und Marktplatz bietet sie das zweithöchste Passantenaufkommen. In der Luxuslage Stiftstraße liegen die Mieten derzeit bei bis zu 180 Euro/ m². In der Calwer Straße setzt sich die Entwicklung zu einer gehobenen Lage fort. Die Spitzenmiete liegt bei rund 80 Euro/ m². Aufgrund des Nachfrageüberhangs interessieren sich viele Einzelhändler vermehrt auch für die umliegenden Lagen. Dort finden sich zum Teil interessante Standortoptionen bei deutlich niedrigen Mieten. Hervorzuheben sind in dieser Hinsicht die Lagen Kronprinzstraße, Lautenschlagerstraße, Bolzstraße, Langestraße, Büchsenstraße und Kronenstraße.
 
Gleich mehrere Projektvorhaben wie das Postquartier, Stuttgart 21, Das Gerber, Quartier am Karlsplatz, Caleido und Bülow Carré setzen neue Impulse und werden die innerstädtische Handelskompetenz erweitern. Die Lautenschlagerstraße wird sich durch das Bülow Carré und den Hotelneubau als weitere Handelslage etablieren. Auch der südliche Bereich der City wird durch Projektentwicklungen aufgewertet. Hervorzuheben sind das Neubauprojekt Caleido und das Einkaufscenter Das Gerber. Die Neuordnungspläne für das Da Vinci Projekt am Karlsplatz sind derzeit noch offen. Fest steht, dass der Neubau weitere Luxusanbieter nach Stuttgart ziehen wird. Für das geplante Einkaufszentrum Quartier am Mailänder Platz finden derzeit erste Gespräche statt. Ob ein spürbarer Verdrängungswettbewerb droht, bleibt abzuwarten.