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Pressemitteilung

München

Jones Lang LaSalle zum Münchener Bürovermietungs- und Investmentmarkt 1. Halbjahr 2011: Immobilien-Hoch in der Bajuwaren-Metropole


 
 
München, 12. Juli 2011 - Das Immobilienbarometer in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich auf einem stabilen Hoch fixiert: „2011 wird ein exzellentes Vermietungsjahr für den Münchener Büromarkt“, meint Christof Sämmer, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle in München. Und Marcus Lütgering, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Deutschland, ergänzt: „Auch investmentseitig wird sich München im Jahr 2011 nicht verstecken müssen.“
 
 
Deutlich mehr Abschlüsse - auch ohne Mega-Deals ein fantastisches Ergebnis
 
Die gesamtwirtschaftliche Dynamik, von der Deutschland trotz Euro- und Griechenlandkrise in den letzten Monaten getragen wird, schlägt im ersten Halbjahr 2011 voll auf den Bürovermietungsmarkt Münchens durch. Mit annähernd 386.000 m², dem höchsten Volumen unter den deutschen Immobilienhochburgen, konnte der durchschnittliche Halbjahresumsatz der vergangenen fünf bzw. zehn Jahre um 18 % bzw. 25 % überboten werden. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (260.000 m²) lag der Zuwachs sogar bei 48 %. Solche Zahlen möglich gemacht hat im besonderem vor allem der Run auf Flächen im April, Mai und Juni. Fünf der sechs größten Deals (zwischen 8.500 m² und 20.000 m²) wurden in diesem Zeitraum abgeschlossen. „Diese drei Monate toppten nicht nur das Vorquartal, sondern jedes Quartal in 2010 und man muss schon viele Quartale mehr zurückschauen, bis man ein solches Ergebnis findet“, so Christof Sämmer. Der bereits ab Jahresmitte 2010 erkennbare positive Trend habe sich in 2011 also nahtlos fortgesetzt und sei zwischenzeitlich nachhaltig immobile Realität: „Die Verantwortlichen in den Unternehmen sind entscheidungsfreudig geworden, die Verhandlungsdauer bei Vermietungen ist deutlich rückläufig.“ Insgesamt wurden bis zur Jahresmitte 30 % mehr Mietverträge abgeschlossen als im Vorjahr. An dieser Entwicklung sind dabei alle Flächenkategorien beteiligt: Die meisten Anmietungen waren – traditionellerweise – im Bereich bis 1.000 m² zu notieren mit einem Volumen von 156.000 m². Gepuscht wurde das Halbjahresergebnis aber von den Aktivitäten bei den Flächengrößen 2.500 bis 5.000 und 5.000 bis 20.000 m²: jeweils doppelt so viele Anmietungen gegenüber dem ersten Halbjahr 2010 sorgten insgesamt für ein Volumen von 168.000 m². Damit zeigt die bayerische Metropole, dass auch ohne einen Megadeal jenseits der 50.000 m² wie in den Jahren 2002, 2006 oder 2007 ein fantastisches Ergebnis zu erzielen ist. „Die Menge in der Breite macht’s, das war schon im letzten Jahr zu beobachten“, so Sämmer. Allerdings: damals hatte der in den gesamten 12 Monaten größte Deal 12.000 m², im laufenden Jahr ist es bis dato die Anmietung durch die MAN Truck&Bus AG in Schwabing-Nord mit 20.000 m². „Das könnte bis Jahresende durchaus noch getoppt werden“, so Sämmer. Es gäbe einige Großgesuche zwischen 7.000 m² und 30.000 m², deren Realisierung nicht unwahrscheinlich sei. Mit Beibehaltung der Dynamik insgesamt sei ein Umsatzvolumen deutlich über dem 5-Jahresschnitt von 677.000 m² realistisch. „Wenn alles gut läuft, die Rahmenbedingungen weiter auf Grün stehen, ist auch ein Ergebnis im Bereich des Möglichen, das den Umsatz von 2008 (780.000 m²) ins Visier nimmt und sogar toppen könnte. Da will ich nichts ausschließen“, so der Vermietungsexperte.
 
Wie im Gesamtjahr 2010 entfielen im ersten Halbjahr 2011 auf fünf von 16 Branchen mehr als die Hälfte aller Mietverträge (55 %) mit einem Volumen von 232.000 m², entsprechend 60 % des Gesamtumsatzes. Über 50.000 m² waren es dabei bei den unternehmensbezogenen Dienstleistern und der Industrie, EDV, der Handel sowie Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales deckten Flächen in einer Größenordnung von 45.000 – 27.000 m² ab. Das größte Interesse galt dabei der Innenstadt: mit etwa einem Drittel aller Mietverträge und rund 70.000 m² hat sie die bei weitem meisten Nutzer angezogen. Flächenmäßig ist die Dominanz allerdings nicht so groß: der Osten als Zweitplatzierter kommt auf 60.000 m².
 
Ein wesentliches Merkmal der positiven Dynamik auf dem Bürovermietungsmarkt in München wird in der Nettoabsorption der Flächen deutlich: „Ein Drittel aller Abschlüsse können als Expansionsfaktor der Unternehmen rubriziert werden. Die Mussgesuche seitens der Unternehmen sind ein wesentliches Element des aktuellen Marktgeschehens. Die Arbeitsplatzdynamik in München fordert ihren positiven Tribut“, kommentiert Sämmer. Mit der Anmietungswelle und den niedrigen spekulativen Fertigstellungen im zweiten Quartal von rund 21.000 m² hat sich auch der Leerstand leicht reduziert, liegt aber nach wie vor bei einem Bestand von knapp 20 Mio. m² (inklusive Umlandgemeinden) über der 10 % -Marke – Tendenz bis Ende des Jahres eher stabil verharrend. Trotz des insgesamt hohen Angebots gestaltet sich die Suche nach kurzfristig beziehbaren erstklassigen Flächen ab 3.000 m² in bevorzugten Innenstadtlagen als schwierig. „Die Zunahme an potentiellen Nutzern in diesem Bereich verstärkt das Problem. Das wird auch nicht einfacher bis Ende des Jahres, weil nichts Neues nachkommt. Nur vier Gebäude bieten in der genannten Größenordnung zusammenhängende Flächen innerhalb des Altstadtringes, der zentralen und besten Lage der Innenstadt – zu wenig bei der aktuellen Nachfrage.“ In Anbetracht dieser Situation ist es nicht verwunderlich, dass die Spitzenmiete zur Jahresmitte auf 30 Euro/m²/Monat angezogen hat, Incentives dagegen weiter rückläufig sind. Zum Jahresende dürften die 30,50 Euro erreicht sein. „Ausreißer nach oben gibt es immer. Rund 30 % höher als der den derzeitigen Markt charakterisierende Wert sind schon realisiert. Aber das sind wirkliche Ausnahmen: Flächen mit Topadressen wie der Maximilianstraße“, meint Sämmer. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10 und 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete aller Anmietungen lag bei 13,83 Euro/m²/Monat.

 
Alle wollen das Gleiche
 
Im Gegensatz zu dem Feuerwerk an Mietvertragsabschlüssen in den Monaten April bis Ende Juni zeigt sich bei den investiven Aktivitäten auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt kein relevanter Unterschied zwischen den beiden Quartalen (Q 1: 400 Mio. Euro, Q 2 450 Mio. Euro) des ersten Halbjahres. Die damit erzielten 850 Mio. Euro bedeuten zwar im Jahresvergleich ein Plus von 13 %, gegenüber dem 5-Jahresschnitt kommen sie allerdings einem Rückgang von 18 % gleich. „Hier fallen die Rekordjahre von 2006 und 2007 deutlich ins Gewicht. Insofern ist zur Jahresmitte 2011 ein „normales“ Investmenthalbjahr zu konstatieren“, so Marcus Lütgering. Unter den deutschen Immobilienhochburgen reichte das Volumen in der Stadt an der Isar nur zu Platz 4, Frankfurt, Hamburg und Berlin toppten mit jeweils über einer Milliarde das Münchener Ergebnis. „Die wesentliche Determinante für das Volumen ist das knappe Angebot. Alle Käufer haben München im Fokus. Nur trennen sich die Verkäufer nicht von ihren Assets“, kommentiert der Investmentexperte. So gut wie keine anderen Risikoklassen als Core wurde nachgefragt. Noch immer dominiert hier die Risikoaversion der Banken, die sich mit opportunistischen oder Value Add Investitionen so gut wie gar nicht anfreunden können.
 
Größter Treiber des Investmentumsatzes war der Verkauf des Karstadt Oberpollingergebäudes sowie das Karstadt Sporthaus an ein Joint Venture der CENTRUM Gruppe und der österreichischen SIGNA Holding für circa 250 Millionen Euro. Darüber hinaus gab es keine Transaktion über 100 Mio. Euro. Komplettiert werden die Top 5 durch vier Deals zwischen 40 und 70 Mio. Euro, darunter eine weitere Einzelhandelsimmobilie und drei Bürogebäude. Dominierte die Assetklasse Büro im Gesamtjahr 2010 deutlich das Transaktionsvolumen (70 %), hat Mitte 2011 der Retailbereich mit einem Anteil von 41 % die Nase vorn – dank Karstadt. „Es ist in jedem Fall bemerkenswert, dass im Bürobereich die kleineren Transaktionen bis dato bestimmend waren. Es gibt Anlegergruppen, wie etwa Versicherungskonzerne oder ausländische Staatsfonds, die gerne auch jenseits der 100 Mio. Euro investieren würden. Da fehlt es aber an adäquaten Möglichkeiten“, so Lütgering.
 
Auch wenn ausländische Investoren per Saldo ihren Immobilienbestand im ersten Halbjahr abgebaut haben: unzweifelhaft sind sie wieder als Käufer da, immerhin 30 % vom Transaktionsvolumen ging auf ihr Konto, darunter die Beteiligung an dem größten sowie durch einen irischen Fonds am zweitgrößten Deal des Jahres. Deutlich höher liegt der ausländische Anteil nur in Berlin (45 %, Frankfurt kommt auf 35 %). „Die ausländischen Investoren werden ihr Engagement im zweiten Halbjahr weiter erhöhen. Nachdem sich der Wettbewerb in Paris und London verschärft hat, rechnen wir mit einer steigenden Anteil am Marktgeschehen durch diese Player“, so Lütgering. Und weiter: „Einige Ausländer, die vor einem Jahr damit begonnen haben, sich wieder intensiver mit Deutschland zu beschäftigen, haben bereits ihre ersten Transaktionen durchgeführt. Diejenigen, die in den letzten Monaten den Markt sondiert haben, werden nachziehen. München ist als Investmentstandort, ähnlich wie im Fußball, Championsleague-Dauergast und steht damit immer auf der Shopping Liste“, so Lütgering.
 
Mit 76 % des Transaktionsvolumens floss im ersten Halbjahr von drei Käufergruppen das meiste Kapital in Immobilien. Dabei lagen die Volumina zwischen 170 Mio. Euro und 270 Mio. Euro. Angeführt wurde die Troika von Entwicklern (Anteil 32 %), gefolgt von Asset/Fund Managern (24 %) und privaten Investoren (20 %). Geschlossene Fonds, im vergangenen Jahr noch die Ersten in der Käuferstatistik, haben ihr Engagement deutlich heruntergefahren. „Es zeigt sich eine parallele Entwicklung: Die Entwickler haben schon lange Morgenluft geschnuppert und die Entwicklung der Vermietungsmärkte antizipiert. Mittlerweile sind auch Banken und Partner im Boot, die sich von den Vermietungszahlen 2010 und im laufenden Jahr haben überzeugen lassen“, kommentiert der Investmentexperte. Die geschlossenen Fonds müsse man dagegen im bundesweiten Maßstab betrachten. Ihre Vertriebspipeline sei derzeit mit der Zentrale der Deutschen Bank, Vodafone in Düsseldorf und der Deutschen Börse gut gefüllt. In München hätten sie im vergangenen Jahr mit der Siemenstransaktion in Neuperlach einen Megacoup gelandet. „Grundsätzlich sucht diese Anlegergruppe ein rares Produkt: Core mit langen Mietverträgen – das ist aber bundesweit knapp. Wo immer sie fündig werden, werden sie zuschlagen“, so Lütgering.
 
Wegen der hohen Nachfrage nach Core-Produkten bei nicht ausreichendem Angebot bleiben die Spitzenrenditen unter Druck. Seit Anfang des Jahres stehen sie bei 4,8% für Büroimmobilien sowie 3,7 % bei Geschäftshäusern. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen bei 5,4 % bzw. 5,5 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt Mitte 2011 damit 60 und 70 Basispunkte.
 
„An dieser Situation wird sich kurzfristig auf jeden Fall nichts ändern. Core-Produkte bleiben für das investive Verhalten bestimmend, Angebot und Nachfrage dabei weiter auseinanderklaffend. Von den Spitzenrenditen sind durch die Zinsentwicklung keine starken Bewegungen mehr zu erwarten. Allerdings: die Bewertungen und Preise werden durch steigende Mieten beflügelt. Mittelfristig wird ein klarer Trend zu beobachten sein: der Wettbewerb um Core lässt die Anleger nach Core+ Ausschau halten. Dabei werden die Asset/Fund Manager die Fundraisingaktivitäten verstärken. Gerade hier werden die Ausländer Pionierarbeit leisten“, so Lütgering. Eher unwahrscheinlich auf dem Münchener Investmentmarkt seien im laufenden Jahr realisierte Transaktionen in den Segmenten Value Add bzw. opportunistisch.
 
Für die zweite Jahreshälfte ist von einem merklich bewegungsintensiveren Agieren auf dem Münchener Investmentmarkt auszugehen. „Die Produktpipeline ist zum Ende des zweiten Quartals besser gefüllt, der eine oder andere großvolumigere Deal jenseits von 100 Mio. Euro könnte in der zweiten Jahreshälfte zur Realisierung kommen. Durch die guten Vermietungen sind jetzt einige Häuser "verkaufsfähig" geworden. Insgesamt würden bei erfolgreich realisierten Transaktionen in diesen Größenordnungen das Jahresvolumen 2011 noch  20 % über dem Ergebnis von 2010 liegen“, meint Lütgering.