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Pressemitteilung

Düsseldorf

Jones Lang LaSalle zum Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt 1. Halbjahr 2011: Nicht alle legen eine Verschnaufpause am Niederrhein ein


 

Düsseldorf, 14. Juli 2011 – Auf dem Bürovermietungsmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt* haben einige Akteure eine kleine Verschnaufpause eingelegt. „Seit 2006 hatten wir drei Jahre mit herausragenden Vermietungsvolumina. Auch 2010 gehörte dazu. Nach solchen Entwicklungen ist ein gewisses Innehalten ein ganz natürlicher Entwicklungsprozess eines Marktes. Das gehört notwendig dazu“, meint Marcel Abel, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Düsseldorf. „Nicht alle Nutzer nehmen sich freilich zur gleichen Zeit eine solche Auszeit. Überdurchschnittlich waren es bis Jahresmitte jene, die Flächen zwischen 250 und 500 m² suchen. Die ganz großen Deals jenseits der 20.000 m² sind in der Regel sowieso keine marktcharakterisierende Größe.“ Und Achim Birken, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle in Düsseldorf, ergänzt: „2010 war ein Ausnahmejahr auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt, 2011 sind wir zurück in der Normalität.“
 
Der Blick auf die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse in Kombination mit dem damit erreichten Vermietungsvolumen macht im Jahresvergleich deutlich, dass nur 7 % weniger Abschlüsse realisiert wurden mit einem um allerdings 25 % niedrigeren Umsatzvolumen. Dabei sind die für das erste Halbjahr 2011 zu notierenden 184.000 m² immerhin geprägt von einer Zunahme in sieben von neun Größenklassen. Vier der fünf größten Anmietungen zwischen rund 7.000 m² und knapp 12.000 m² wurden in den ersten drei Monaten des Jahres abgeschlossen, darunter die der VivaKi-Gruppe, Saatchi & Saatchi und Re:Sources - allesamt Unternehmen der französischen Publicis Groupe - in der City (Hauptmieter im Quartier Central), eine Unternehmensberatung im Norden der Stadt, LG Electronics in Ratingen und die LEG Management am Kennedydamm. „Die Statistik signalisiert also keineswegs eine Stagnation der Dynamik, festzumachen an der Anzahl der Deals, sondern dem laufenden Jahr waren bis dato schlichtweg nicht solche Ausnahmen á la Vodafone 2010 oder wie in 2008 und 2007 den Top3 Deals zwischen 24.000 und 60.000 m² beschert“, so Abel. Wird ein längerfristiger Zeitraum als Maßstab herangezogen, ist ganz nüchtern festzuhalten, dass Düsseldorfs Bürovermietungsmarkt in den letzten 10 Jahren für einen Halbjahresschnitt von 169.000 m² gut war, 2011 sich also sogar mit 9 % leicht darüber bewegt. Auch der in diesem Zeitraum erreichte Ganzjahres-Durchschnitt von 340.000 m² wird sicherlich übertroffen werden. „Um allerdings an das Ergebnis von letztem Jahr heranzureichen, bedürfte es mehrerer Anmietungen deutlich jenseits der 10.000 m² oder erneut eines Megadeals. Beides ist derzeit zumindest nicht in der Pipeline“, so der Vermietungsexperte.

Von fünf der 15 Branchen wurden im ersten Halbjahr 2011 mehr als 60 % aller Mietverträge abgeschlossen mit einem Volumen von ca. 122.000 m². Fast ein Drittel entfiel dabei auf die unternehmensbezogenen Dienstleister, die Industrie kam auf 29.000 m². Firmen aus dem Handelssektor, dem Verlagswesen/Medien sowie aus Bau/Immobilien deckten Flächen in einer Größenordnung zwischen 20.000 und 17.000 m² ab. Fast die Hälfte des gesamten Umsatzes wird in drei Teilmärkten generiert: der City (41.000 m² mit den meisten Mietverträgen), Kennedydamm (29.000 m²) und dem Hafen (17.000 m²). Der Standort Linksrheinisch zeichnete sich zwar nicht durch ein größeres Anmietungsvolumen aus, wohl aber durch Beliebtheit bei den Nutzern: er ist der Dritte in der Riege der am stärksten frequentierten Teilmärkte.
 
Vor dem Hintergrund des im Jahresvergleich mit 24.500 m² deutlich niedrigeren Fertigstellungs-volumens (davon stehen nur 10.500 m² dem Markt zur Verfügung) und einer deutlich gestiegenen Nettoabsorption von 135.000 m², ist die Leerstandsquote innerhalb der letzten drei Monate auf dem gesamten Düsseldorfer Büromarkt von 12,6 % auf 12 % zurückgegangen, im Stadtgebiet liegt sie bei 10,8 %. Für das Gesamtjahr 2011 wird das Fertigstellungsvolumen den niedrigsten Wert der letzten fünf Jahre aufweisen. Nicht zuletzt diese Entwicklung sorgt für mehr Druck auf die Spitzenmiete, die bis Ende des Jahres die 24 Euro/m²/Monat erreichen wird. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag zur Jahresmitte bei 13,54 Euro/m²/Monat. „Die Wirtschaftsprognosen für Düsseldorf insgesamt gesehen sind positiv“, so Abel. „Die Unternehmen expandieren wieder, die Situation am Arbeitsmarkt dynamisiert auch den Büromarkt entlang des Rheins. Das wird die Nutzer motivieren, neue Flächen anzumieten, damit die Leerstandsvolumina weiter abbauen helfen und die Mieten in Bewegung halten.“

 
Was Düsseldorf zukünftig braucht
 
„Im Blick auf unsere Stadtplanung müssen wir uns international ganz einfach intensiviert für den Wettbewerb rüsten.“ In diesem Zusammenhang nennt Abel essentielle Komponenten der künftigen Stadtentwicklungsplanung: „Düsseldorf braucht mehr Hochhäuser - vor allem in der City, zum Beispiel im Regierungsviertel oder am Kennedydamm. Das stört die Optik der Stadt in keiner Weise.“ Zum anderen regt Abel ein Nachdenken über die Ansprüche künftiger Immobiliennutzer und -Investoren in Düsseldorf an: „Unsere Qualitätsstrategie für einen starken Standort Düsseldorf müssen wir diskutieren. Im Kampf um Talente geht es nicht zuletzt um die attraktive Gestaltung von Arbeitsplätzen.“ Abel weiter: „Ein Central Business District, den auswärtige, vor allem ausländische Kunden sofort als Standort erkennen können, an dem sich Büroobjekte höchster Qualität konzentrieren, ist das Gebot der Stunde.“ Mit einem solchen CBD könne Düsseldorf dann auch im internationalen Wettbewerb gegen andere wirtschaftlich erfolgreiche Städte punkten.

 
Keine rechte Dynamik abseits von Core
 
Auch für Achim Birken sind das Herausforderungen, die angegangen werden müssen. „Der Investmentmarkt in Düsseldorf ist leer gefegt. Wir brauchen neue Produkte.“ Neben der Schieflage zwischen Angebot und Nachfrage im Core-Segment sieht der Investmentexperte eine weitere wesentliche Hemmschwelle in der aktuell immer noch auseinander klaffenden Schere von Verkaufspreis auf Seiten der Verkäufer und Einkaufspreis auf Seiten der Käufer. „Gerade bei Objekten im Value Add- oder im opportunistischen Bereich, für den durchaus eine Menge Kapital von  internationalen Anlegern bereit steht, seien Risikoabschläge beim Angebot der potentiellen Käufer bereits eingepreist: „Die anhaltende Risikoaversion der Banken bei der Finanzierung solcher Transaktionen trägt außerdem ihr Scherflein dazu bei, dass sich außerhalb Core keine rechte Dynamik entfalten kann“, so Birken. Von den drei großen erwarteten Transaktionen ist bis dato nur eine realisiert worden: der Kauf des Rheinpark Center durch Union Investment in Neuss für über 200 Mio. Euro. Der sorgte dann letztlich für ein Halbjahresergebnis von 425 Mio. Euro, entsprechend einem Minus von 13 % im Jahresvergleich. Damit nimmt Düsseldorf den vorletzten Platz unter den deutschen Immobilienhochburgen ein, vor Stuttgart, geschlagen aber auch von Köln. Mit Frankfurt, Hamburg und Berlin haben drei Städte die Milliarden-Marke zum Teil deutlich übersprungen. Während sich auf dem Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt ein Jahr zuvor noch fünf Deals über 50 Mio. Euro bewegten, kam es in dieser Größenordnung bis zur Jahresmitte neben der genannten Einzelhandelstransaktion nur noch zum Verkauf eines Bürohauskomplexes (Dreischeibenhaus in der City an ein Joint Venture zwischen einem Hamburger Developer und einem Privatinvestor. Der Großteil der investiven Aktivitäten spielte sich im Segment deutlich unter 20 Mio. Euro ab. In den Top 5 fallen drei Objekte unter die Assetklasse Einzelhandel, die damit klar die Nutzungsart dominiert: auf ihre 69 % folgt die Büroimmobilie mit einem Anteil von 28 %. Dieses Verhältnis werde sich aber in der zweiten Jahreshälfte wieder drehen, meint Birken. Der Großteil der zur möglichen Realisierung anstehenden Objekte komme aus dem Office Bereich. Damit werde die Büroimmobilie wie 2010 auch im laufenden Jahr die Assetklassen wieder anführen.

Im Langzeitvergleich lagen nur drei Jahre (2010, 2007 und 2006) über dem zehnjährigen Durchschnittswert von 940 Mio. Euro. „Wo sich 2011 einreihen wird, ist abhängig von den Verhandlungsfortschritten bei den noch in der Pipeline stehenden größeren Transaktionen. Deren Zeiträume bis zur Realisierung erweisen sich doch länger als gedacht. Das vergangene Jahr war ein Beispiel für relativ zügige, entscheidungsfreudige Transaktionsaktivitäten. Möglich, dass jetzt die eine oder andere Finalisierung in 2012 hinüber schwappt“, so der Investmentexperte.
 
Drei der sechs größten Deals wurden im ersten Halbjahr von einer Käufergruppe getätigt, den Offenen Fonds. Insgesamt investierten sie Kapital in Höhe von rund 270 Mio. Euro. „Das ist schon bemerkenswert, denn in keiner anderen Stadt war ein so hoher Anteil (64 %) zu beobachten. Im Gegenteil: in vier der Immobilienhochburgen waren sie gar nicht aktiv, nur in Berlin (18 %) und Hamburg (4 %) tauchen sie noch auf. Ganz nüchtern betrachtet liegt das natürlich an der Größe des gesuchten Objekts: es sollte ein Shopping Center sein, die Bedingungen haben gepasst und es lag in unserer Gegend. Solche Größenordnungen wie beim Kauf des Rheinpark Center beeinflusst natürlich jede Statistik“, kommentiert Birken. Das zweitgrößte Volumen wurde von privaten Investoren gehändelt. Ihre Kaufaktivitäten bewegten sich bei um die 85 Mio. Euro, die Asset/Fund Manager kamen auf ca. 30 Mio. Euro. Verkäuferseitlich waren es - dank Rheinpark Center – die Entwickler, die auf ihre Kosten kamen.
 
Überraschenderweise sind bis dato Engagements ausländischer Investoren auf dem Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt ausgeblieben. Alle anderen Immobilienhochburgen weisen Anteile jenseits der 10 % aus und liegen zwischen 12% (Stuttgart) und 45 % (Berlin). „Das Bild wird etwas verfälscht. Interesse von ausländischen Investoren gab es durchaus, zum Beispiel bei der größten Transaktion, dem Rheinpark Center“, so Birken. Da habe sich aber ein deutscher Offener Fonds durchsetzen können. Wegen des potentiell niedrigen Risikos und damit relativ guter Finanzierbarkeit stehe die Einzelhandelsimmobilie auch bei Ausländern im Fokus. „Im Office-Bereich sorgt die Schere zwischen Preiserwartungen von Verkäufer und Käufer bei risikobehafteten Liegenschaften und eine schwierige bis fehlende Finanzierung für einen Stau an Investitionskapital. Bis Ende des Jahres werden wir aber im Core Bereich den einen oder anderen Abschluss ausländischer Investoren erwarten dürfen. So hohe Anteile wie in anderen Immobilienhochburgen, wird es aber hier nicht geben.“
 
Wegen der hohen Nachfrage nach Core-Produkten bei nicht ausreichendem Angebot bleiben die Spitzenrenditen unter Druck. Seit Anfang des Jahres stehen sie bei 5,15 % für Büroimmobilien sowie 4,1 % bei Geschäftshäusern. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen bei 6,15 %.  Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt Mitte 2011 damit 100 Basispunkte. „Solange kein substanzieller Leverage-Effekt durch risikobehaftete Finanzierungen zu erzielen ist, wird die Differenz zwischen Core- und Value Add - Produkten eher wachsen“, so der Investmentexperte.     

                                                                 
* Stadtgebiet Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss