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Pressemitteilung

Berlin

Jones Lang LaSalle zum Berliner Bürovermietungs- und Investmentmarkt 1. Halbjahr 2011: Im Fokus von Nutzern und Investoren


 
 
Berlin, 20. Juli 2011 - Auch auf dem Immobilienmarkt macht Deutschlands Hauptstadt ihrem Status alle Ehre. „Der Vermietungsschwung aus dem Jahr 2010 konnte nahtlos auf 2011 übertragen werden – mit anhaltender Dynamik auch in der zweiten Jahreshälfte 2011“, betont Jan Hübler, Leiter Bürovermietung bei Jones Lang LaSalle in Berlin. Und Philipe Fischer, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Berlin, ergänzt: „Das Interesse ist groß, allerdings finden viele Anleger keine adäquaten Produkte. Dabei haben gerade jetzt Bestandshalter gute Chancen, ihre Core-Produkte zu guten Preisen am Markt zu platzieren.“

 
Hohe Nachfrage und viele Abschlüsse
 
Die Unternehmen expandieren, der Arbeitsmarkt entwickelt sich positiv, für Neuanmietungen und Umzüge ist wieder Geld in den Unternehmenskassen: „Die generelle Dynamik spiegelt sich wider in einer deutlich höheren Anzahl an Mietvertragsabschlüssen und deutlich höheren Umsätzen gegenüber dem Vorjahr in beiden Quartalen. Damit können wir das höchste Volumen eines ersten Halbjahres in den letzten zehn Jahren notieren“, kommentiert Jan Hübler. Immerhin um 39 % konnte der Flächenumsatz im Jahresvergleich getoppt werden. Die im laufenden Jahr bis dato erreichten 282.000 m² bewegen sich um die 30 % über dem 5- und 10-Jahresschnitt. „Und diese bemerkenswerte Dynamik geht weiter. Anfragen über Anfragen prägen den Bürovermietungsmarkt der Spreemetropole zur Jahresmitte 2011 und sind Signal eines lang gezogenen Endspurts, der ein Umsatzvolumen von 550.000 m² als erreichbares Ziel für’s Jahresende markiert“, so Hübler.
 
Ganz zweifellos: Berlin ist zu einem attraktiven Büromarkt für die unterschiedlichsten Branchen mutiert. Die bis zur Jahresmitte fünf größten Anmietungen deckten ein Flächenvolumen von 67.000 m² ab, entsprechend 24 % des gesamten Umsatzvolumens, darunter die Anmietung durch Mercedes Benz in Friedrichshain Anschutz-Areal, mit 26.000 m² der größte Deal, gefolgt von 16.000 m² durch einen Verband in Berlin Mitte, 9.000 m² durch die TU am Ernst-Reuter-Platz in Charlottenburg sowie 8.300 m² durch Amazon in Berlin Mitte.
 
Überdurchschnittlich sei der Zuwachs bereits zur Jahresmitte bei den Flächengrößen 5.000 – 10.000 m² gewesen. Dieser Bereich und Abschlüsse bis 20.000 m² seien ausschlaggebend zum möglichen Toppen des bisherigen Rekordjahres 2006, kommentiert der Vermietungsexperte. Damals war ein einziger Megadeal (durch den BND mit 100.000 m²) der Umsatztreiber.
 
Von fünf der fünfzehn Branchen wurden im ersten Halbjahr 2011 fast 60 % aller Mietverträge abgeschlossen mit einem Volumen von ca. 177.000 m². 53.000 m² entfielen dabei auf die Industrie, unternehmensbezogene Dienstleister kamen auf 44.000 m². Firmen aus den Bereichen Ausbildung/Gesundheit/Soziales und aus anderen gesellschaftichen/sozialen und persönlichen Dienstleistungsbranchen sowie der Handel deckten Flächen in einer Größenordnung zwischen 29.000 m² und 24.000 m² ab.  Dreiviertel des gesamten Berliner Büroflächenumsatzes wurde in drei Teilmärkten generiert: Innerstädtisch-Ost, am meisten frequentiert von den Nutzern, kam mit 37 % aller Mietverträge auf 113.000 m², für Innerstädtisch-West wurde ein Flächenvolumen von 60.000 m² registriert und Mitte 1A kam auf 36.000 m².
 
Die Unternehmensrepräsentanten trauen sich wieder etwas an der Spree. Hübler: „Was wir bereits Ende letzten Jahres als charakterisierend für 2011 notiert haben, hat sich eingestellt: Expansion ist das Thema.“ Mit 178.000 m² liegt die Nettoabsorption 72% über dem 5-Jahresdurchschnitt. Damit geht auch ein weiterer Abbau der Leerstandsquote einher. 8,8 % werden bis Ende des Jahres noch weiter unterboten werden, auch dank einer starken Vorvermietungs-Dynamik. Zwar hat das Fertigstellungsvolumen im ersten Halbjahr mit knapp 43.000 m² zugenommen und wird bis Ende des Jahres das Niveau des Vorjahres leicht übertreffen, ein Großteil dieser Fläche ist aber bereits vorvermietet.
 
In Anbetracht dieser Entwicklungen ist es nicht verwunderlich, dass die Spitzenmiete zur Jahresmitte auf 21,00 Euro/m²/Monat noch einmal zugelegt hat – insgesamt 5 % seit Mitte letzten Jahres. Incentives bei Vermietungen in 1A-Lagen spielen keine große Rolle mehr in Deutschlands Hauptstadt. Bis zum Jahresende wird es einen weiteren leichten Anstieg auf 21,50 Euro/m²/Monat geben. „Ausnahmen von diesem marktcharakterisierenden Spitzenwert nach oben sind natürlich auch auf dem Berliner Vermietungsmarkt möglich. Wir sprechen in exklusiven Lagen durchaus von einer um 30 % höheren Miete - an Topadressen wie dem Pariser Platz “, so Hübler. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10 und 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete aller Anmietungen lag bei 12,92 Euro/m²/Monat.

 
Mehr Kapital als Produkt
 
Die anhaltende Verunsicherung an den Kapitalmärkten und insbesondere der Rückgang der Nachfrage nach Staatsanleihen führten zu einer stärkeren Fokussierung auf Immobilienanlagen. „Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, aber die Produktknappheit bremst die Transaktionsentwicklung immer noch aus“, so Fischer. Dementsprechend leicht rückläufig und damit den tatsächlichen Interessen zum Trotz präsentiert sich das Transaktionsvolumen zur Jahresmitte: 1,07 Mrd. Euro  - damit Dritter hinter Frankfurt und Hamburg - stehen 1,33 Mrd. Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahres gegenüber. „Zu berücksichtigen gilt bei dem Vergleich aber, dass im ersten Halbjahr 2010 die beiden großvolumigen Transaktionen Sony-Center und Alexa stattgefunden haben“, erklärt Fischer. „Zahlenmäßig haben die Investmentinteressenten hier in Berlin sogar zugenommen.“  Im Langzeitvergleich lagen 2006 und 2007 - auch bundesweit die Megajahre - deutlich über dem zehnjährigen Halbjahres-Durchschnittswert von 827 Mio. Euro. In den letzten fünf Jahren schert nur 2009 aus diesem Trend aus. Berlin hat sich ohne Frage gemausert. Und in der Tat: Bei einer Umfrage unter 800 internationalen Managern im Auftrag von Ernst & Young landete die Stadt an der Spree auf Rang drei unter den attraktivsten Investmentstandorten in Europa – hinter London und Paris. Fischer: „Berlin als deutsche Hauptstadt ist per se immer auf dem Bildschirm, nicht zuletzt bei ausländischen Investoren.“ Ausländische Investoren sind denn auch an der Spree, Fischer zufolge, bei jedem Verkaufsprozess um die wenigen Objekte in Core-Bereichen dabei, kommen derzeit aber noch nicht immer an den deutschen institutionellen Investoren vorbei. Berlin hat mit 45 % den höchsten Anteil ausländischer Player am Transaktionsvolumen, noch vor Frankfurt (35 %) und München (30 %). 480 Mio. Euro haben sie investiert und damit mehr eingekauft als verkauft – wie sonst in keiner anderen der deutschen Immobilienhochburgen. So hat beispielsweise ein ausländischer Privatinvestor vor kurzem das Geschäftshaus „die Mitte“ auf dem Alexanderplatz erworben, spanische Investoren haben am Leipziger Platz investiert und ein internationaler Fond hat das Sport-Scheck-Haus auf der Schlossstraße gekauft. Und die Nachfrage ist tendenziell zunehmend. Berlin ist „in“, so dass auch im zweiten Halbjahr vermehrt mit weiteren Transaktionen durch ausländische Investoren zu rechnen ist. In diesem Zusammenhang wird sicherlich auch die Veräußerung der TLG auf internationales Interesse stoßen.
  
Mit den Asset/Fund Managern, den Entwicklern, privaten Investoren und Offenen Publikumsfonds lagen zum Halbjahr vier Käufergruppen mit ihren Engagements recht nah beieinander: zwischen 250 Mio. Euro und 190 Mio. Euro bewegten sich ihre Kapitaleinsätze.
 
Während im ersten Halbjahr 2010 mit drei Deals bereits 75 % des Transaktionsvolumens erzielt wurden, sind es im laufenden Jahr bis dato 33 %. „Ein Sony Center steht nicht alle Tage im Angebot, genauso wenig ein Alexa“, so Fischer. Zur Normalität gehört dagegen, dass sich 60 % der Transaktionen unter 25 Mio. Euro bewegten. Im Vergleich zum Vorjahr hatte der kapitalintensivste Kauf in den ersten sechs Monaten 2011 ein mehr als viermal kleineres Volumen. Auch das werde sich im zweiten Halbjahr ändern. „Kapital ist ja da“, so der Investmentexperte. Allerdings entfallen lediglich 5 – 10 % des gesamten Büroflächenbestands in die Kategorie Core und Core+, so Fischer.  Das werde zu einer Ausweitung auf „Standard“-Investments führen, die gemäß der Risikoklassifizierung nicht dem CORE/CORE+ Segment zugeordnet werden, aber dennoch als stabile Investments hinsichtlich Lage, Substanz und Ertrag zu bewerten sind. „Das klassische Value Add oder das Opportunistische Segment wird demgegenüber in Berlin auch in der zweiten Jahreshälfte keine besondere Rolle spielen. Das starke Interesse an Immobilien speist sich vor allem aus den Investoren, die eine adäquate Anlagealternative z.B. zur Staatsanleihe mit niedrigem Risikoprofil suchen“, so der Investmentexperte.
 
Insgesamt führt zur Jahresmitte die Assetklasse Einzelhandel - unter den Top 5 befinden sich drei Objekte - die Nutzungsart mit einem Anteil von 44 % an vor der Büroimmobilie, die auf 32 % kommt. In den letzten fünf Jahren war immer das Office-Segment dominant. Der Durchschnittswert liegt bei einem Anteil von 44 % (Einzelhandel 23 %). „Letztlich wird auch in 2011 die Assetklasse Büro vorne liegen. Stabile Mieterträge und Nachhaltigkeit sind für beide Voraussetzung einer Transaktion – am Schluss entscheidet dann die Verfügbarkeit der nachgefragten Produkte“, so Fischer.
 
Wegen der hohen Nachfrage nach Core-Produkten bleiben die Spitzenrenditen unter Druck. Für Büroimmobilien sind sie seit Mitte letzten Jahres um 25 Basispunkte gefallen auf mittlerweile 4,95 %. Geschäftshäuser in Top Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,6 %. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte ebenfalls rückläufig bei 6,00 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt Mitte 2011 damit 95 – 105 Basispunkte. „Die Transaktionen in den ersten sechs Monaten haben die Prognosen hinsichtlich der zu erwartenden Renditen erfüllt. Einige Investoren sind in den bereits gelaufenen Verkaufsprozessen nicht zum Zuge gekommen. Das wird den Druck auf die Renditen für Investoren weiter erhöhen und die Kaufpreise in der zweiten Jahreshälfte für Core-Produkte weiter antreiben“, so Fischer. Das Marktumfeld ist jedenfalls so positiv, dass neben den reinen Core-Investoren auch wieder Interessenten an Portfoliodeals auf den Plan treten.
 
Die ungebrochene Nachfrage nach Immobilien in 2011 ist insofern nicht mit vorangegangenen „Hypes“ zu vergleichen, als dieser Trend auf einen sehr soliden, weit weniger volatilen Immobilientyp abzielt. Die Investoren suchen anders als früher nach keiner kurzfristigen Wertschöpfung und dem schnellen Exit, sondern nach stabilen und langfristigen Investments. Berlin verfügt über einen Mietmarkt mit vergleichsweise stabilen Vermietungsumsätzen und Mietniveaus. Solange die Unsicherheit an den Kapitalmärkten besteht, wird die Ausweichbewegung in die Immobilienanlage zu einem unvermindert hohen Interesse an entsprechenden Produkten führen.
 
„Aus unserer Sicht könnte in Berlin 2011 ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie im Vorjahr erreicht werden – auch ohne Megadeals wie Sony und Alexa. Denn insgesamt ist mehr los als letztes Jahr und es gibt Objekte in der Pipeline, die von der Größenordnung her dafür sorgen könnten, dass der Berliner Investmentmarkt wieder ganz vorne mitspielt“, so Fischer.