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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Performanceanstieg des VICTOR Prime Office bleibt gegenüber Vorquartal unverändert 


 
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q2 2011: 111,5 Punkte

- Plus 1,3 % gegenüber Vorquartal - München mit höchstem Anstieg (+1,9 %)
- Plus 8,3 % im Jahresvergleich - Frankfurt mit bester Jahresperformance (+10,3 %)  
- Plus 12,7 % gegenüber der Trendwende Q2 2009

  • Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals im Q2 2010 – Q2 2011: +13,4 %
      
  • Gesamt Risikopremium (JLL RiskPre) steigt auf 377 Punkte (Q1 2011: 346 Punkte)
 
 
 
Frankfurt, 29. Juli 2011 - Auch das zweite Quartal 2011 verzeichnet in den deutschen Immobilienhochburgen* eine Fortführung der positiven Performance der vergangenen zwei Jahre. Wie bereits im Vorquartal lag der Zuwachs bei + 1,3 %.
 
„Die positive Miet- und Leerstandsentwicklung sorgt für einen Wachstumstrend auf den Bürovermietungsmärkten. Gleichzeitig bleibt der Investmentmarkt in den letzten drei Quartalen auf stabilem Niveau. Investoren haben weiterhin „Core“-Büroprodukte im Fokus sowie verstärkt Einzelhandel und Wohnen. Damit kann es in den Prime-Lagen der Hochburgen auf Grund der Angebots- und Nachfragesituation sowie der weiterhin limitierten Verfügbarkeit von Immobilienkrediten für risikoreichere Anlageklassen zu einer leicht positiven Entwicklung von Renditen und Mieten kommen und damit zu insgesamt eher steigenden Immobilienpreisen, stark abhängig allerdings von der Entwicklung der zurzeit undurchsichtigen und anfälligen makro-ökonomischen Rahmenbedingungen weltweit“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Auf Basis der momentanen globalen Trends auf den Vermietungs- und Investmentmärkten ist in der zweiten Hälfte 2011 eher von einer weitergehenden Konsolidierung auf jetzigem Niveau auszugehen.

 
München mit höchstem Quartalsplus - Hamburg seit Trendwende Mitte 2009 vorn
 
Im Quartalsvergleich führt die Münchner Innenstadt mit +1,9 % und einem Indikatorstand von 113,0 Punkten deutlich vor den anderen Spitzenlagen, während die Düsseldorfer Bankenlage mit +0,4 % im Quartalsvergleich (113,9 Punkten) nach sechs starken Quartalen am unteren Ende der Performancespanne liegt. Das Mittelfeld bilden die Prime Lagen in Berlin (+1,4 %, 106,4 Punkte), Frankfurt (+1,4 %, 108,4 Punkte) und Hamburg (+1,2 %, 118,5 Punkte). Mit Ausnahme von Berlin, wo es einen leichten Renditerückgang gab, ist die Performance in allen untersuchten Prime-Lagen der positiven Entwicklung auf den Vermietungsmärkten zu verdanken.
 
Seit der Trendwende im zweiten Quartal 2009 summiert sich der Anstieg der Performance in den untersuchten Teilmärkten mittlerweile auf +12,7 %, überdurchschnittlich in Hamburg (+15,3 %), Düsseldorf (+14,9 %) und in der Frankfurter Bankenlage (+13,2 %) vor Berlin (+11,6 %) und München (+10,2 %).
 
Dabei sind bei genauerer zeitlicher Betrachtung innerhalb der letzten beiden Jahre unterschiedliche Trends zu erkennen. Hamburg verzeichnet seit Mitte 2010 mit +6,8 % eine abgeschwächte Performance gegenüber den davor liegenden vier Quartalen. Auf der anderen Seite notiert die Frankfurter Bankenlage seit Mitte 2010 einen Performanceanstieg von +10,3 % und toppte damit die davor liegenden 12 Monate (+2,6% im Zeitraum Q2 2009 – Q2 2010). Ähnlich wie in Frankfurt entwickelten sich auch die Toplagen in Berlin und München. Am wenigsten schwankungsintensiv ist seit Mitte 2009 der Performanceanstieg in Düsseldorf verlaufen.

 
Weiterhin attraktive jährliche Gesamtverzinsung (Total Return)

Insgesamt zeigt sich das Anlageumfeld der untersuchten Prime Office Lagen zum Vorquartal homogener, die Differenz zwischen dem höchsten und niedrigsten Total Return (Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals) ist rückläufig. Frankfurt führt nach wie vor die Rangfolge an mit einem Total Return von +15,5 %, Hamburg bildet mit +11,8 % das untere Ende der Spanne. Mit einem Total Return von + 12,4 % zeigt sich München im Quartalsvergleich nach 10,9 % im Vorquartal am stärksten verbessert. „Der langsame, aber stetige Anstieg des Total Return und seine geringe Schwankungsanfälligkeit zeichnet Deutschland in europäischen Vergleich der Top-Bürostandorte weiter aus“, so Groom.

 
JLL Risikopremium (JLL RiskPre) nach drei Quartalen wieder leicht gestiegen 
  
Die Entwicklungen auf den Bürovermietungs- und Investmentmärkten mit nach wie vor einem Anlagefokus auf das Core Produkt bei dessen gleichzeitigem Mangel haben allerdings keine großflächige Ausweitung der Investitionstätigkeit auf risikoreichere Anlageklassen bis dato zur Folge gehabt. Daran wird sich kurzfristig auch nichts ändern.
 
Für diese Entwicklung spricht auch das Verhältnis der erwarteten Risikoaufschläge auf Immobilieninvestments (IRR) zur Entwicklung des risikolosen Zinssatzes („JLL RiskPre“). Durch die Absenkung des risikolosen Zinssatzes ist es im zweiten Quartal 2011 zu einem Aufschlag von 377 Basispunkten (346 Basispunkte in Q1 2011) gekommen.
 
Darüber hinaus lässt sich die zur Jahresmitte zu beobachtende deutschlandweite Dominanz des Einzelhandelssektors beim Transaktionsvolumen nicht unbedingt auf die Prime-Lagen der Immobilienhochburgen übertragen.
 
„Einige Investoren betrachten das jetzige Preisniveau eher skeptisch und warten weitere positive Impulse aus dem Vermietungsmarkt ab. Erst wenn sie die positiven Entwicklungen als nachhaltig einschätzen, sind sie bereit, noch höhere Preise zu zahlen“, so Groom. Und weiter: „In Sekundärlagen gibt es ähnliche Produkte meistens nicht. Falls doch, sind sie überwiegend nur mit Eigenkapital zu finanzieren. Trotz günstiger Preis/Risikoverhältnisse erscheinen sie aber noch nicht auf dem Radar institutioneller Investoren.“  Nach Einschätzung von Groom würde eine mittelfristige Konsolidierung der Büromärkte in den Prime-Lagen daher das Investoreninteresse für diese Produkte verringern. Eine schwächere Performance des VICTOR Prime Office Indikators könnte die Folge sein.
 

* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt