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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Der Preis des Besonderen - Maximummieten der deutschen Immobilienhochburgen



Frankfurt, 09. August 2011 - Kurz- und mittelfristig wird der Wertzuwachs einer Büro-Immobilie zunehmend vom Cash Flow – den Mieteinnahmen – bestimmt. Damit kommt dem Parameter „Miete“ und der für die Marktplayer hilfreichen definitorischen Abgrenzung eine wachsende Bedeutung zu. Letztlich geht es um mehr Markttransparenz.
 
Der Ausweis einer erzielten „Maximummiete“ erbringt dabei interessante Aspekte: „Die Maximummiete kann beispielsweise auch in als schwach eingeschätzten Marktphasen die Bereitschaft der Mieter für durchaus höhere Abschlüsse belegen. Umgekehrt kann die erzielte Maximummiete auch unterhalb der ausgewiesenen Spitzenmiete liegen, bewertbar als ein Indiz für eine Zurückhaltung der Mieter oder aber als Hinweis auf einen Mangel an frei verfügbaren Top-Flächen“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
Die Diagramme stellen die Entwicklung von Maximummiete, Spitzenmiete und gewichteter Durchschnittsmiete (vgl. Definitionen Seite 3)  in den sechs deutschen Immobilienhochburgen dar. Scheunemann: „Die Volatilität der Maximummiete im Vergleich zu den anderen Parametern ist sehr hoch. Dies ist nicht überraschend, denn mit der Maximummiete wird nur ein sehr kleines Marktsegment betrachtet, das im Durchschnitt über alle Städte im Zeitraum ab 2001 lediglich 1 % aller Abschlüsse (rund 250) und 1 % des Umsatzvolumens (rund 290.000 m²) vom Gesamtmarkt ausmacht. Diese Ausnahmeabschlüsse gibt es eben nicht in jedem Quartal. Der erzielten Maximummiete liegt darüber hinaus in jedem Quartal eine andere Fläche zugrunde. Es wird also keine echte Preisentwicklung gemessen, sondern nur der Preis für die Fläche, die zum höchsten Preis gehandelt wurde.“
 
Scheunemann weiter: „Die Maximummiete scheint nicht immer gesamtwirtschaftlichen Einflüssen zu unterliegen. Für Düsseldorf, Hamburg und München lässt sich anhand der Entwicklung der Maximummiete kein Konjunkturzyklus ablesen. Auch in Berlin oder Frankfurt gab es in schwachen Jahren immer noch bemerkenswerte Einzelabschlüsse.“

 
Abschlüsse von zwei Branchen dominieren Maximummieten – mit regionalen Unterschieden
 
Für 38 % des Umsatzes zu Maximummieten (ca. 110.000 m²) waren seit 2001 über alle Städte hinweg unternehmensbezogene Dienstleister verantwortlich, für weitere 32 % Banken und Finanzdienstleister. Die übrigen Branchen kommen nur auf jeweils einstellige Prozentwerte. Zwischen den Städten gibt es erkennbare Unterschiede, in Frankfurt erreichten die beiden genannten Branchen einen Umsatzanteil von zusammen 96 %, in Berlin dagegen nur 33 %.

  
Berlin zeigt überraschenderweise höchste Mietpreisvolatilität
 
Düsseldorf sowie München und Hamburg zeigen die stabilste Entwicklung, sowohl bei Maximum- als auch bei Spitzen- und bei gewichteter Durchschnittsmiete. Frankfurt mit einer deutlich stärkeren Streuung der Mietpreise ist als volatiler Markt bekannt. Allerdings, und das ist überraschend, wird die Bankenmetropole übertroffen von Berlin. Sowohl bei Durchschnitts- als auch bei Spitzenmiete kann in der Hauptstadt die größte Abweichung gemessen werden. Extrem ist dieser Wert bei der erzielten Maximummiete. Insgesamt ist die Streuung in Berlin mehr als doppelt so groß wie in Düsseldorf. Durch die städtebauliche Entwicklung sind seit der Wiedervereinigung in Berlin Lagen und auch Objekte mit besonderen Ausblicken (Panoramabüros, für die in der Regel ein Mietpreiszuschlag fällig wird) neu geschaffen worden, die die beobachteten Ausnahmewerte ermöglicht haben.
 

Definitionen
 
Nominale Spitzenmiete: im Gegensatz zur realisierten Spitzenmiete nach gif-Definition ist bei Jones Lang LaSalle damit die üblicherweise erzielbare Spitzenmiete für eine hochwertige Fläche von min. 500 m² in bester Lage zum Berichtszeitpunkt gemeint. 
  
Maximummiete: die absolut höchste erzielte nominale Miete im Berichtszeitraum unter der Berücksichtigung von Mietvertragsverlängerungen.
 
Durchschnittsmiete: Die mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtete durchschnittliche nominale Miete aller im Berichtszeitraum neu abgeschlossenen Mietverträge.