Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles* - Preisanstieg hält in den meisten deutschen Metropolen an – Investmentvolumen erreicht zum Halbjahr bereits Vorjahresniveau


 
 
 
Frankfurt, 16. September 2011 - Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben im 1. Halbjahr 2011 insbesondere die Kaufpreise** für Eigentumswohnungen stark angezogen. Im Jahresvergleich sind sie in München und Hamburg um über 10 % gestiegen. Auch in Berlin, Frankfurt und Düsseldorf verteuerten sie sich um mehr als 5 %. Der Preisanstieg in Stuttgart und Köln hingegen scheint vorerst gestoppt, hier blieb die Preisentwicklung noch unter der Inflationsrate. Als preiswert erweist sich nach wie vor Leipzig, die einzige der untersuchten acht Städte, die bei den Kaufpreisen im Jahresvergleich einen leichten Preisrückgang verzeichnet. Die Mietpreise** sind seit Mitte 2010 in den meisten untersuchten Großstädten stärker gestiegen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, am meisten in Hamburg (+ 7 %) und Berlin (+ 6,2 %). Damit bleiben die Märkte in diesen beiden Städten hochdynamisch, auch wenn in Berlin sowohl Miet- als auch Kaufpreise sich auf einem deutlich günstigeren Niveau als in der Hansestadt bewegen.
 
„Aufgrund der anhaltenden Dynamik lohnt es sich, weiterhin auf dem Markt für Wohnimmobilien zu investieren. Mieten und Kaufpreise werden sich auch in Zukunft in den Großstädten weiter positiv entwickeln. Auch wenn die Fertigstellungszahlen wie zuletzt wieder zulegen, der Neubedarf kann nicht gänzlich bedient werden und auch die Anzahl der Haushalte steigt weiter schneller als das Wohnungsangebot“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

 
Untersuchungsergebnisse der Residential City Profiles im Überblick:
 
Mietwachstum in allen deutschen Großstädten - Berlin, Hamburg und Stuttgart als dynamischste Mietmärkte
 
Die Attraktivität der Mietmärkte in Berlin und Hamburg nimmt im Vergleich der untersuchten acht deutschen Großstädte wie in den Jahren zuvor am stärksten zu. Die beiden Millionenstädte verzeichnen sowohl auf Jahressicht, als auch im Zwei-Jahresvergleich die höchsten Mietpreissteigerungen. In Hamburg stiegen die Mieten seit Mitte 2010 um 7,0 % auf 9,75 Euro/m²/Monat und binnen zwei Jahren um 14,0 %. Vorrangig werden in der Hansestadt von Mietern die Innenstadtlagen verstärkt nachgefragt. „Dagegen ist in Berlin das hohe Mietpreiswachstum flächendeckend, also auch in vormals weniger attraktiven Wohnlagen“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin. Durchschnittlich lag das Plus der Angebotsmiete innerhalb eines Jahres bei 6,5 % (auf 6,55 Euro/m²/Monat). In den letzten vier Halbjahren ist insgesamt sogar ein Anstieg um 11 % zu notieren. „Der Aufholprozess ist in vollem Gange, auch wenn der Abstand zu den anderen großen deutschen Metropolen bleibt.“
 
Fast doppelt so teuer wie in der Bundeshauptstadt ist das Wohnen etwa in München. Daran hat auch die zwischenzeitliche Pause beim Mietpreisanstieg nichts geändert. Die scheint nun vorbei. Die neuerliche Bewegung nach oben resultiert in einer Angebotsmiete von durchschnittlich 12,10 Euro/ m²/ Monat, gleichbedeutend einem Anstieg von 3 % verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Seit Anfang 2009 belasten, trotz zahlreicher Neubauprojekte an den Münchener Stadträndern, die Wohnungsmieten den Geldbeutel der Münchener um fast 4 % mehr.
 
Die durchschnittlichen Mieten in Stuttgart sind seit dem ersten Halbjahr 2010 um 5 % auf nun 9,40 Euro/m²/Monat gestiegen. Preissteigerungen wurden dabei im gesamten Stadtgebiet registriert.
 
Lediglich um knapp 2 %  bzw. ca. 1 % legte die Durchschnittsmiete in Frankfurt und Köln zu. Frankfurt bleibt mit 10,85 Euro/m²/Monat die einzige Stadt außer München mit einem Mietniveau über 10,00 Euro/ m²/ Monat. Für Köln zeichnet sich eine dauerhafte Mietpreisstabilisierung ab. Aktuell werden ca. 8,50 Euro/ m²/ Monat notiert. Düsseldorf weist im Vergleich zum 1. Halbjahr 2010 einen Anstieg um mehr als 3 % auf nun 8,35 Euro/m²/Monat, damit in den vergangenen zwei Jahren einen Aufwärtstrend von über 7 % auf. Von einer Trendwende kann in Leipzig trotz 2 % Mietpreiswachstum im Jahresvergleich nicht gesprochen werden. Die Messestadt bewegt sich mit 5,00 Euro/m²/Monat deutlich am Ende der untersuchten acht Städte.

 
München und Hamburg bleiben im Markt für Eigentumswohnungen top – Berlin holt massiv auf
 
München ist und bleibt auch der teuerste Markt für Eigentumswohnungen. Um über 12 % sind die Preise seit dem 1. Halbjahr 2010 gestiegen. Im Mittel 3.440 Euro/m² müssen für Eigentumswohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt bezahlt werden. Seit 2009 haben die Preise sogar um mehr als 16,5 % zugelegt. „München bleibt hochdynamischer Preisführer und spielt im Segment für Eigentumswohnungen in einer anderen Liga“, so Groom.
 
Hamburg hat mittlerweile den vormals Zweitplatzierten Frankfurt überholt. Innerhalb der letzten 24 Monate wurde ein Wachstum von fast 30 % auf nunmehr 2.640 Euro/m² registriert. Selbst Nebenlagen profitieren von dem Kaufpreisboom. Frankfurt bleibt mit 2.600 Euro/m² ebenfalls teuer, ist aber im Jahresvergleich mit einer Steigerung von 6,6 % deutlich weniger dynamisch als Hamburg (+ 13 %). Das in Hamburg im Vergleich zum Haushaltswachstum nur halb so hohe Neubauvolumen hat eine positive Wirkung auf die Preise. „Hamburg scheint sich zur zweitteuersten Großstadt in Deutschland zu entwickeln, auch wenn die Höchstpreise im Frankfurter Westend bei kleinräumlicher Betrachtung noch vor der Hansestadt liegen“, so Sebastian Grimm, Leiter Residential Valuation Advisory Frankfurt.
 
Der Eigentumsmarkt in der Bundeshauptstadt nimmt an Fahrt auf. Mit 1.840 Euro/m² ist der Abstand zu Köln und Düsseldorf nur noch gering. Im Jahresvergleich stiegen die Preise um fast 10 %, seit Anfang 2009 sogar um 15 % an. Darüber hinaus zeichnet sich ab, dass mittelfristig die Berliner Stadtmitte durch einige Projektentwicklungen an das Preisniveau anderer europäischer Metropolen anschließt.
 
Nach einer abnehmenden Nachfrage im vergangenen Jahr dreht sich das Preiskarussell in Düsseldorf wieder schneller. Mit 1.985 Euro/m² sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 7,2 % innerhalb eines Jahres gestiegen. Umgekehrt ist dagegen das Bild in Stuttgart. Während zwischen 2009 und 2010 ein Preisanstieg von 6,5 % zu beobachten war, stagnierten die Preise seitdem auf hohem Niveau. 2.140 Euro/m² wurden im 1. Halbjahr 2011 notiert. Die dynamischste Entwicklung fand in den Innenstadtbezirken statt.
 
Köln bleibt seit einigen Jahren auf einem Niveau von 1.850 Euro/m² stabil. In der Domstadt wird das Ausgleichsniveau zwischen Angebot und Nachfrage seit einiger Zeit genau erreicht. Leipzig hingegen leidet an einem Angebotsüberschuss. Innerhalb von zwölf Monaten nahmen die Preise um weitere 2 % ab, so dass der Rückgang seit Mitte 2009 ca. 10 % beträgt. Für im Mittel 1.040 Euro/m² wurden Eigentumswohnungen hier angeboten.

 
Investmentvolumen bereits zum Halbjahr auf Vorjahresniveau
 
Zum 1. Halbjahr 2011 wurden in Deutschland Wohnportfolien in einer Größenordnung von 2,9 Mrd. Euro gehandelt. Dieser Wert entspricht in etwa dem Volumen des gesamten Vorjahres.
 
In den von Jones Lang LaSalle registrierten 149 Transaktionen mit mindestens 10 Wohneinheiten und mindestens einem beteiligten institutionellen Investor fanden etwa 100.000 Wohneinheiten einen neuen Eigentümer. Die Hälfte der Einheiten kam dabei über den Börsengang der GSW Immobilien AG auf den Markt. Cerberus und Whitehall konnten für 60 % ihrer Anteile an der GSW etwa 467 Mio. Euro einnehmen.
 
Zusammen mit weiteren acht Transaktionen mit mehr als 1.000 Wohneinheiten steht der GSW- IPO für 80 % der gehandelten Wohneinheiten und ca. 1,3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen. Nur 26 Verkäufe mit 250 bis 1.000 Wohneinheiten und ca. 300 Mio. Euro Umsatz zeigen, dass der Trend des Vorjahres zu kleineren Portfoliodeals wieder gestoppt scheint. Dazu passt auch, dass fast 73 % des Geldumsatzes durch institutionelle Investoren getätigt wurden.
 
„Das Interesse an stabilen Cash Flows in bevölkerungsstarken Regionen ist insbesondere bei volatilen Aktien- und Rentenmärkten sehr hoch“, kommentiert Andrew Groom. Gemessen am Transaktionsvolumen stammte 46 % des investierten Kapitals aus Deutschland – zunehmend ist jedoch die relative Stabilität des deutschen Wohnungsmarktes auch interessant für Investoren aus europäischen Ländern wie Frankreich, Österreich, Schweden und der Schweiz. „Wir können davon ausgehen, dass auch im zweiten Halbjahr einige interessante Deals eingefädelt werden“, so Groom. Und weiter: „Für das Gesamtjahr gehen wir von einem Transaktionsvolumen von 5 bis 5,5 Mrd. Euro aus. Ziele werden weiterhin die Bevölkerungsschwerpunkte Berlin, das Ruhrgebiet, Frankfurt, Hamburg und der Münchener Raum sein.“
 
 
* Zum siebten Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 230.950 Mietangebote sowie 97.700 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. 
 
 
**  Hinweis: Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.