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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Wird die Katastrophe herbei geredet? Vermietungs- und Investmentmärkte nach neun Monaten 2011 faktisch unbeeindruckt






Frankfurt, 4. Oktober 2011 – Ist die Krise beherrschbar? Oder ist die Weltwirtschaft auf Katastrophenkurs? Die Komplexität der Lage erzeugt eine spezifisch eigene Dynamik, getrieben von politischer Ratlosigkeit, begleitender Medienberieselung und Stammtischexpertisen. Das unheilvolle Amalgam droht, zur „self fullfilling prophecy“ zu werden. Die Stimmung kippt, Erstsemester-Psychologen sehen sich gefordert, die Meinungsherrschaft zu übernehmen. Krise? Ja, denn die dramatische Verschuldung der Staaten dieser Welt ist ein Fakt. Und das nicht erst seit gestern. Katastrophe? Nein, es sei denn, wir lassen es dazu kommen. Entschiedenes Handeln ist gefordert. Aber haben die Verantwortlichen an den Stellhebeln der Macht Kraft und Mut dazu? Der Zweifel ist ein Misthaufen, auf dem die Blumen der Angst blühen. Verunsicherung also beim Blick voraus. Aber große Zufriedenheit beim Blick zurück. Die Märkte blieben in neun Monaten unbeeindruckt vom großen Palaver.

 
Umsatzvolumen hat noch einmal kräftig angezogen
 
Für alle sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zusammen wurden im Dreivierteljahreszeitraum ca. 2,48 Mio. m² Flächenumsatz registriert und damit deutlich mehr als im vergangenen Jahr (+ 21 %). „Auch wenn es erste Anzeichen gibt, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung durch Zurückstellen von Flächengesuchen einzustellen beginnen, belegen die Vermietungszahlen die im Herbst insgesamt immer noch gute Nachfragesituation auf den deutschen Büromärkten“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Ob dies so bleibt, wissen wir am Jahresende.“
 
Im 12-Monats-Vergleich sind regional kräftige Umsatzwachstumsraten in Stuttgart mit 84 %, Köln, Berlin und München mit jeweils rund 40 -45 % zu notieren. München geht mit einem Umsatzvolumen von bereits rund 600.000 m² in die letzten drei Monate des Jahres. Düsseldorf – immer noch „belastet“ mit der Bürde des Vodafone-Deals aus 2010 – konnte den im Vergleich zum Vorjahr bestehenden Rückstand im Laufe der letzten drei Monate deutlich verringern. Die Erholung des Frankfurter Büromarkts dagegen war nur von kurzer Dauer: Die Nachfrage hat sich wieder reduziert, im Jahresvergleich schlägt ein Minus von 6% zu Buche. „Es ist nicht auszuschließen, dass die Finanzmetropole bereits von den aktuellen Turbulenzen erfasst wurde und die Finanzinstitute auf die angespannte konjunkturelle Lage reagiert haben.“
 
Bemerkenswert ist nach wie vor, dass das Umsatzplus nicht im besonderen Maße durch großvolumige Abschlüsse (insgesamt waren es im Dreivierteljahr 17) getragen wird. Im 3. Quartal bewegten sich sieben Umsätze jenseits der 10.000 m², der weitaus größte dabei in Hamburg mit der Anmietung von 45.000 m² durch die Stadt für verschiedene Behörden. Allein drei Transaktionen wurden in München mit zusammen rund 36.000 m² realisiert.
„Auch die positive Nettoabsorption in Höhe von zusammen 380.000 m² allein für das 3. Quartal kann als Zeichen dafür interpretiert werden, dass der Expansionsdrang der Unternehmen in den ersten neun Monaten noch funktioniert hat“, so Scheunemann. Und weiter: „Aufgrund der nach wie vor guten Nachfragesituation rechnen wir für das Gesamtjahr 2011 in den sieben Immobilienhochburgen zusammen mit einem Umsatzergebnis, das deutlich über der 3 Mio. m²-Marke und damit über dem Niveau von 2010 liegen wird“, so der Chefresearcher.

 
Leerstände durchweg rückläufig
 
Aufgrund der kräftigen Flächenabsorption haben sich die Leerstände in den sieben Hochburgen in den letzten drei Monaten durchweg verringert. Aktuell stehen rund 8,59 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, entsprechend einer Leerstandsquote, die mit 9,8 % wieder unter die 10%-Grenze gerutscht ist. Im Jahresvergleich reduzierten sich die leerstehenden Flächen über alle Städte hinweg um 3 %. Ende des Jahres dürfte sich der Rückgang gegenüber 2010 bei 6 % einpendeln.
 
Den höchsten Leerstand weist nach wie vor die hessische Immobilienhochburg mit einer Quote von 13,6 % auf, gefolgt von Düsseldorf mit 11,9 % und München mit 10,1 %. Der geringste prozentuale Wert wird weiterhin für Stuttgart mit 6,5 % registriert; hier sank das Leerstandsvolumen im 12-Monatsvergleich mit 7% auch am deutlichsten.

 
Leichte Zunahme der Neubauflächen
 
Zwischen Juli und September wurden in allen Städten zusammen knapp 220.000 m² fertig gestellt, so dass sich das gesamte Neubauvolumen des ersten Dreivierteljahres auf 469.000 m² summiert. Dennoch bleibt es für die 1-Jahres-Betrachtung nach wie vor bei einem Minus von 36 %. Für das letzte Quartal befinden sich allerdings noch einmal knapp 400.000 m² in der Baustatistik, die das gesamte Neubauvolumen 2011 auf 870.000 m² erhöhen werden. Auch wenn die Nachfrage in den letzten Wochen des Jahres aktiv bleibt, dürfte dieses Volumen nicht gänzlich absorbiert werden, so dass ein erneuter Anstieg der Leerstandsflächen nicht überraschend wäre. Zwar sind 280.000 m² der noch ausstehenden Projekte bereits vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben, für die restlichen rund 120.000 m² konnten allerdings aktuell noch keine Mieter gefunden wurden.

 
Mietpreisanstieg nur in Hamburg
 
Nachdem im letzten Quartal eine übergreifende Bewegung bei den Mietpreisen zu erkennen war, verharrten die Spitzenmieten in sechs der sieben Hochburgen auf ihrem jeweiligen Halbjahresniveau. Lediglich in Hamburg legte die Spitzenmiete um 50 Cent auf jetzt 23,50 Euro/m²/Monat zu. Im 1-Jahres-Vergleich kann für alle Städte außer Frankfurt ein Plus notiert werden, das zwischen 2,4 % in Köln und 6,7 % in Düsseldorf schwankt. Ob der lang erwartete Mietpreisanstieg in Frankfurt tatsächlich in den letzten drei Monaten realisiert wird, darf angesichts der dort wenig dynamischen Nachfrage bezweifelt werden. Die weitere Entwicklung der ökonomischen Rahmendaten wird entscheidend sein – auch für das derzeit noch prognostizierte Mietpreiswachstum über alle Städte hinweg von 4 %.

 
Investmentmarkt: Starke Nachfrage nach Sicherheit lässt Renditen weiter sinken – Produktmangel führt zu Lagezugeständnissen
 
Auch der deutsche Investmentmarkt hat im dritten Quartal ein bemerkenswertes Ergebnis hingelegt. Mit einem Transaktionsvolumen von über 5,8 Milliarden Euro wurde das höchste Ergebnis seit dem 1. Quartal 2008 für einen Dreimonatszeitraum erzielt. Von Januar bis September 2011 wechselten damit gewerblich genutzte Immobilien in einer Größenordnung von 17,2 Mrd. Euro den Besitzer, ein Plus von 27 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Die derzeitigen Kaufverhandlungen lassen erwarten, dass sich die Dynamik im vierten Quartal fortsetzen wird“, so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland. „Für das Gesamtjahr 2011 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 24 Milliarden Euro.“ Dabei ist die Nachfrage immer noch sehr stark auf das Core-Segment ausgerichtet. Sobald Immobilien in guter Qualität und Lage angeboten werden, trifft dieses Angebot auf eine Vielzahl von Interessenten. „Mangels Alternativen machen Investoren in den großen Metropolen gelegentlich Zugeständnisse bei der Lage, aber nur dann, wenn die Immobilie eine gute Objektqualität und einen hohen Vermietungsstand aufweist“, so Lemli.
 
Der Einzelhandelssektor dominiert nach wie vor das Marktgeschehen. Mit 8,3 Mrd. Euro (49 % des Gesamtvolumens) rangiert diese Nutzungsklasse deutlich vor Büro (4,2 Mrd. Euro, 24 %) und gemischt genutzten Immobilien (2,2 Mrd. Euro, 13 %).
 
Nachdem im zweiten Quartal der Anteil von Einzeltransaktionen sehr hoch war (82% des Volumens), wurden im dritten Quartal Portfolios im Wert von 1,9 Mrd. Euro gehandelt (32 % des Volumens), darunter auch die größte Transaktion im Quartal und auch des gesamten Jahres: für 740 Mio. Euro erwarb ein kanadischer REIT ein 292 Immobilien umfassendes Gewerbeimmobilienportfolio vom amerikanischen Finanzinvestor Lone Star. Für den gesamten Dreivierteljahreszeitraum betrug das Portfoliovolumen 4,9 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 28% am Gesamtvolumen. Auf Einzeltransaktionen entfiel demnach ein Betrag von 12,3 Mrd. Euro.
 
Neben den starken Aktivitäten bei überregionalen Portfolios kam es dank der guten Vermietungsmärkte auch in den großen Immobilienhochburgen zu erhöhten Investmentengagements. Ohne die Berücksichtigung der in überregionalen Portfolios enthaltenen Objekte, entfielen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im ersten Dreivierteljahr über 8,1 Mrd. Euro, das sind 47 % des Transaktionsvolumens. Frankfurt (2,16 Mrd. Euro) und München (1,72 Mrd. Euro) führen die Rangliste der Metropolen an. In Frankfurt wechselten sowohl Büro, Logistik und auch Hotel genutzte Immobilien im dritten Quartal den Besitzer, größter Deal (und bundesweit die größte Einzeltransaktion im dritten Quartal) war jedoch der 80%-Anteilsverkauf am Shopping Center-Projekt Skyline Plaza für rund 290 Mio. Euro.
 
Der Fokus der Investoren auf Sicherheit sowie das niedrige Zinsniveau üben Druck auf die Renditen aus. Für Büroimmobilien hat dies für Rückgänge bei den Spitzenrenditen um fünf Basispunkte in Frankfurt, Hamburg und München gesorgt. Da der Nachfrageüberhang nach Core-Objekten in zentralen Lagen in den nächsten drei Monaten bestehen bleibt, könnten die Renditen in allen Städten nochmals leicht nachgeben. Die Spitzenrendite für Shopping Center hat sich um zehn Basispunkte auf 5,0% reduziert, der Spitzenwert für Fachmärkte um 25 Basispunkte auf 6,5 %. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser verharren auf einem sehr niedrigen Niveau, daran wird sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern. Ende September reichen die Werte von 3,7 % in München bis hin zu 4,6 % in Berlin.