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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Performance des VICTOR Prime Office im 3. Quartal 2011 noch unbeeindruckt


 
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q3 2011: 113,2 Punkte
     
    • Plus 1,5 % gegenüber Vorquartal – Hamburg mit höchstem Anstieg (+ 2,5 %)
       
    • Düsseldorf mit leichtem Performancerückgang (-0,4%)
        
    • Plus 6,9 % im Jahresvergleich - Berlin mit bester Jahresperformance (+8,0 %)
       
    • Plus 14,5 % gegenüber der Trendwende Q2 2009
       
  • Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals im Q3 2010 – Q3 2011: +12,0 % 
       
  • Gesamt Risikopremium (JLL RiskPre) steigt auf 483 Punkte, damit auf höchstem Stand im Betrachtungszeitraum (Q2 2011: 377 Punkte)
 
 
Frankfurt, 28. Oktober 2011 - Der VICTOR Prime Office Indikator* konnte im dritten Quartal 2011 weiter zulegen. Mit einem Plus von 1,5 % lag der Anstieg noch über dem des Vorquartals (Q2 2011: + 1,3 %).
 
„Finanzmarktturbulenzen und die allgemein sich verbreitende Unsicherheit haben die Performance in den untersuchten Hochburgen insgesamt im 3. Quartal noch nicht beeinflusst. Ein Rückgang des Performancewachstums ist ausgeblieben, die noch robuste Entwicklung vor allem auf den Bürovermietungs- aber auch auf den Investmentmärkten trägt dazu entscheidend bei“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
 
Hamburg im Quartalsvergleich und seit Trendwende Mitte 2009 vorn
 
Im Quartalsvergleich zeigt sich bei der Betrachtung der einzelnen Spitzenlagen ein differenziertes Bild. Die Hamburger Innenstadt mit einem Plus von 2,5 % (121,5 Punkte) und die Frankfurter Bankenlage (+2,4 %, 111,0 Punkte) weisen im dritten Quartal die stärkste Performance auf. In beiden Städten ist diese Entwicklung auf leicht sinkende Spitzenrenditen zurückzuführen. Darüber hinaus spielte in Hamburg das gestiegene Mietpreisniveau, in Frankfurt die im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegene Mietwachstumsprognose eine Rolle. Die Performance der Berliner Innenstadt (+2,0 % auf 108,5 Punkten) profitierte ebenfalls von einer höheren gewichteten Durchschnittsmiete. Das leicht gesunkene Mietpreisniveau in den Spitzenlagen – bei gleichzeitig noch geringfügigem Rückgang der Spitzenrenditen - sorgt als Kombination für die im Quartalsvergleich niedrigere, wenn auch immer noch positive Performance in München (+0,8 %, 113,9 Punkte). Ein ebenfalls rückläufiges Mietpreisniveau in den Spitzenlagen schlägt sich beim Rückgang der Performance in Düsseldorf nieder (Minus 0,4 % auf 113,4 Punkte). Damit ist der Verlauf des VICTOR Prime Office Indikators 2011 bis dato in den untersuchten Immobilienhochburgen – mit Ausnahme der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt - nahezu linear.
 
„Nach unten korrigierte Konjunkturprognosen deuten darauf hin, dass die Euro-Schuldenkrise zunehmend auch die Realwirtschaft betrifft. Zeitversetzt ist damit zu rechnen, dass diese Entwicklung auch in den untersuchten Spitzenlagen Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt hat. Das Ausbleiben positiver Vorzeichen auf den Bürovermietungsmärkten könnte recht zeitnah die Performance des Indikators beeinflussen, im 3. Quartal an den Düsseldorfer und Münchener Spitzenlagen bereits erkennbar“, so Groom.
 
Der Indexstand der Hamburger und der Berliner Spitzenlagen notierte im 3. Quartal 2011 bereits annähernd auf dem Niveau von Mitte 2007, dem höchsten Indexstand im Betrachtungszeitraum. „Diese Entwicklung deutet auf die zunehmende Präferenz der Anleger für nachhaltig vermietungsstarke Märkte mit geringer Volatilität – wie Hamburg und Berlin - hin“, so Groom weiter.
 
Seit der Trendwende im 2. Quartal 2009 ist der VICTOR Prime Office Indikator insgesamt um +14,5 % gestiegen. Auch bei dieser Betrachtung verzeichnet die Hamburger Innenstadt mit Plus 18,2 % den höchsten Anstieg, gefolgt von Frankfurt (+15.9 %), Düsseldorf (+14.4 %) Berlin (+13.9 %) und München (+11,1 %)

 
Weiterhin attraktive aber sinkende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return)
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return, Q3 2010 – Q3 2011) liegt mit + 12,0 % auf geringerem Niveau gegenüber dem Vorquartal (Q2 2011: 13,4 %) – ein Trend, der kurz- und mittelfristig weiter bestehen wird. Im Quartalsvergleich kommt es – mit Ausnahme von Hamburg - insgesamt zu sinkenden Total Returns. Berlin löst mit +13,2 % Frankfurt (+12,2 %) als Spitzenreiter ab. Hamburg folgt auf dem zweiten Platz mit einem Total Return von +12,4 % vor Frankfurt, München (+11,8 %) und Düsseldorf (+9,7 %).
 

JLL Risikopremium (JLL RiskPre) mit höchstem Stand seit 1992
 
Wie im Gesamtverlauf des Jahres 2011 herrscht in den Spitzenlagen ein deutlicher Anlagefokus auf Core-Produkte. Auf der einen Seite kommt es aufgrund der Produktknappheit in diesem Segment und der hohen Nachfrage weiterhin zu einem leichten Absinken der Spitzenrenditen, zum anderen ist das Transaktionsvolumen aufgrund des geringen Angebots an manchen Standorten rückläufig. Gleichzeitig wird bislang nur sporadisch eine Ausweitung der Investmenttätigkeit auf B-Lagen registriert. Das Verhältnis der erwarteten Risikoaufschläge auf Immobilieninvestments (IRR) zur Entwicklung des risikolosen Zinssatzes („JLL RiskPre“) steigt aufgrund eines stark fallenden risikolosen Zinssatzes auf 483 Basispunkte (377 Basispunkte in Q2 2011). Dies ist der bisher höchste Stand in der Betrachtungsperiode (1992 bis 2011). „Die Entwicklung des JLL RiskPre über die letzten Quartale hinweg lässt auf eine temporäre Abkopplung des Immobilienmarktrisikos von dem durch die Eurokrise steigenden Finanzmarktrisiko schließen“, so Groom.  

 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt