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Pressemitteilung

Frankfurt

Investoren schätzen Performanceentwicklung der meisten Hotelmärkte nach wie vor positiv ein - Kaufabsichten ungebrochen


 
 
Frankfurt, 10. November 2011 – Seit mehr als zehn Jahren befragt Jones Lang LaSalle Hotels zweimal im Jahr weltweit über 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der kurz- und mittelfristigen Aussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). Die aktuellen Ergebnisse* wurden in der neuesten Auflage des Hotel Investor Sentiment Survey (HISS) zusammengefasst.
 
Bei der Befragung nach den erwarteten kurzfristigen (6 Monate) Performance-Ergebnissen der Hotelmärkte wurde von den Investoren fast die gleiche Anzahl der Märkte genannt wie vor einem halben Jahr: Von einer positiven Entwicklung gehen sie bei 20 von 37 Hotelmärkten aus (HISS Mai 2011: 21 von 37 – Madrid im Mai noch mit positivem Ausblick), angeführt von London, München, Istanbul, Paris und Hamburg. An Vertrauen mangelt es dagegen bei Kairo, Lissabon, den spanischen Resortmärkten und Marrakesch. Die politischen Unruhen im Nahen Osten sowie die wirtschaftliche Situation in Spanien und Portugal lassen zumindest keine kurzfristige Erholung dieser Hotelmärkte erwarten. Das ändert sich in der mittelfristigen Einschätzung für Standorte wie Abu Dhabi, Riad, Marrakesch, Kairo oder Doha. Als positiv eingestuft werden dann auch Madrid, Budapest oder Manchester.
 
Bei der Frage nach der mittelfristigen Einschätzung (2 Jahre) sind es 30 Hotelmärkte (HISS Mai 2011: 28), für die die Investoren von einer Performanceverbesserung ausgehen. Unter den Top 5 neben London, Istanbul, Paris, München nun auch Amsterdam.
 
Erfreulich für den deutschen Hotelmarkt: für beide abgefragten Zeitspannen und alle fünf Standorte gehen die Investoren von einer positiven Entwicklung aus. München führt dabei die Einschätzung an, gefolgt von Berlin, Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg. „Nicht nur der deutsche Hotelinvestmentmarkt erfreut sich einer Fokussierung durch Investoren. Das bonmot vom „sicheren Hafen“ macht die
Runde. Und in der Tat: die Hotels sind gut ausgelastet und freuen sich noch über gut gefüllte Reservierungsbücher. Die Investoren trauen dem deutschen Markt, dem Produkt. „Und das ist in Zeiten rückläufigen Wirtschaftswachstums nicht nur ein Prädikat an sich, sondern eines mit spürbaren Auswirkungen auf die Aktivitäten der Player“, so Christoph Härle, Managing Director Jones Lang LaSalle Hotels.
 
 
Rendite-Erwartung leicht gestiegen
 
Die durchschnittliche Rendite-Erwartung lag bei den Befragungen in den letzten elf Jahren für die Region EMEA zwischen 7 % (Boomjahre 2006 oder 2007) und 11,1 % (Dezember 2001). 2011 bewegte sie sich zwischen 7,3 % (Mai-Umfrage) und 7,4 % (Oktober). Für 13 der 37 untersuchten Hotelmärkte (Mai 2011: 16 von 37) liegt die aktuelle Rendite-Erwartung dabei unter dem EMEA-Durchschnitt, am niedrigsten in London (6,2 %), Paris (6,5 %) und München (6,7 %). Platz 4 belegen gemeinsam Wien, Hamburg, Frankfurt und Berlin (jeweils 6,8 %). „Die Rendite-Erwartungen der Investoren sind nicht immer vergleichbar mit den realen, am Markt registrierten Renditen bei Hoteltransaktionen. Dennoch geben sie Aufschluss über eine Kaufpreis-Entwicklung im Hotelinvestmentmarkt“, so Härle. Und weiter: „Momentan bleiben die Rendite-Erwartungen niedrig, wenngleich auch bei den Top Märkten mit einem minimalen Aufschlag. Im Vergleich zu unserer Umfrage vor sechs Monaten liegt die Rendite-Erwartung bei den meisten Hotelmärkten zwischen 0,1 bis 0,5 % höher. Die Verknappung des Fremdkapitals zur Jahresmitte scheint sich bereits bemerkbar zu machen.“
 
Am anderen Ende der Renditeskala ist die 10%-Marke bei der aktuellen Umfrage überschritten. Während vor sechs Monaten Kairo mit 9,4 % die höchste Rendite-Erwartung in der Region EMEA aufwies, bewegen sich jetzt fünf Märkte zwischen 10,3 % (Abu Dhabi und Riad) und 11,7 % (Kairo). Diese Märkte, zu denen auch die spanischen Resortmärkte und Doha gehören, werden weiter - wie bereits in der Frage nach der Performance-Entwicklung klar erkennbar - als „kritisch“ eingestuft. „Eine Akquisition wird nur mit einem Risikoaufschlag bei der Rendite in Betracht gezogen“, so Härle.
 
 
Appetit auf Hotelimmobilien noch größer geworden
 
Favorisierte Investmentstrategie bleibt auch in der Oktober-Umfrage „Hotelimmobilie kaufen“. Seit der Mai-Befragung sprechen sich die Investoren noch deutlich stärker für eine solche Aktivität aus (von 35 % auf 41,8 %). Zusammen mit dem Votum für „Hotelimmobilie halten“ (Abschwächung von 35 % auf 28,2%) ist die Hotelimmobilie eine beliebte Assetklasse. Zu den Top 5, die von den Investoren als Zielmarkt genannt werden gehören Stockholm (66,7 %), das seit der letzten Umfrage im Mai auch insgesamt am stärksten in der Gunst der Investoren zulegen konnte, Kopenhagen (62,5 %), gefolgt von Mailand (56,5%), München (55 %) und Amsterdam (54,5 %). Zwei weitere deutsche Märkte, Düsseldorf (von 24,1 % auf 42,9 %) und Frankfurt (von 33,3 % auf 51,4 %), haben innerhalb der letzten sechs Monate als potentielles Anlageziel deutlich gewonnen.
 
Die sonst an erster Stelle der Einkaufsliste platzierten Hotelmärkte London und Paris liegen mit 42,9 % und 48,4 % in der aktuellen HISS Studie auf Platz 16 und 9. „Wir sehen hier kein gesunkenes Interesse der Investoren, eher einen starken Wettbewerb für Hotelimmobilien in London und Paris, mit im Augenblick sehr hohen Einstandspreisen und dadurch eingeschränkten Möglichkeiten, einen guten Deal zu machen. Andere Hotelmärkte rücken als Alternative daher verstärkt in den Fokus“, so Härle.
 
Verkaufsabsichten in der EMEA-Region bleiben im Durchschnitt weiter auf insgesamt niedrigem Niveau (13,8 %). Allerdings: für die spanischen Resortmärkte hat die Befragung ein Votum von 60 % für „Verkaufen“ ergeben. Barcelona wiederum liegt bei nur 3,3%.
 
Auch wenn die Investoren in Märkten, deren Wirtschaftslage nicht unproblematisch ist, sicherlich weiter vorsichtig agieren, zeigt der Hotelinvestmentmarkt EMEA insgesamt in den vergangenen 12 Monaten eine erfreuliche Entwicklung mit einem weiter gestiegenen Käufer:Verkäufer-Verhältnis von durchschnittlich 3:1. In Hotelmärkten wie London, Paris, Frankfurt, Hamburg kann sich ein Verkäufer über 6 bis 9 potentielle Käufer freuen. In München und Kopenhagen stellt sich die Situation noch deutlicher dar. Während 55 % bzw. 62 % der befragten Investoren gerne in diese Hotelmärkte investieren möchte, wurden keine Antworten mit Verkaufsabsichten registriert. Demgegenüber stehen aktuell zehn Hotelmärkte, in denen im Durchschnitt weniger als ein Käufer auf einen Verkäufer trifft. Dazu gehören beispielsweise Zagreb, Moskau, Dubai oder Lissabon.
 
Bei im Mittel 16,5 % liegt „Bauen“ als Investmentstrategie. Weit überdurchschnittlich mit jeweils über 30 % wurde es für Istanbul und Kairo genannt.

 
*Die Befragung der Investoren fand Anfang Oktober statt