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Pressemitteilung

Frankfurt

Transaktionsniveau bei Wohnimmobilien erreicht Drei-Jahres-Hoch – Berlin Top Investmentstandort


 
Frankfurt, 19. Dezember 2011 - Mitte Dezember zeichnet sich am Transaktionsmarkt für Wohnimmobilienportfolios für 2011 ein Drei-Jahres-Hoch ab. Bereits Ende des ersten Halbjahres waren die Volumina des gesamten Vorjahres (3,1 Mrd. Euro) erreicht. Derzeit stehen über 220 Transaktionen (2010: 171) mit einem Investmentvolumen von ca. 5,5 Mrd. Euro* in der Statistik von Jones Lang LaSalle. In den verbleibenden zwei Wochen wird sich der bundesweite Investmentumsatz noch um voraussichtlich rund 200 Mio. Euro erhöhen. Institutionelle Investoren wie Immobilien AGs, Fonds, Banken, REITs und Fonds-Verwalter werden 2011 die aktivste Käufergruppe sein. Bis dato engagierten sie sich mit fast 4,4 Mrd. Euro.
 
„Insgesamt wurden mit rund 150.000 fast dreimal so viele Wohneinheiten gehandelt wie im Vorjahr“, so Dr. Malte Maurer, Leiter Residential Investment Jones Lang LaSalle Deutschland. Der starke Anstieg des Transaktionsvolumens bestätige den Trend der Investition in Sachwerte mit stabilen Cashflows, gerade in Zeiten unsicherer Finanz- und Aktienmärkte, so der Investmentexperte. 
 
Der größte Deal des Jahres nach Wohneinheiten war der Börsengang der Berliner GSW Immobilien, der den Eigentümern bereits 633,4 Mio. Euro für knapp 50.000 Berliner Wohnungen in die Kassen spülte. Für die noch ausstehenden 20 % der Anteile am Unternehmen werden voraussichtlich 2012 noch einmal weitere 170 Mio. Euro an Cerberus und Goldman Sachs fließen. Zusammen mit 21 weiteren Transaktionen (jeweils mehr als 1.000 Wohneinheiten) bestimmt dieser Deal über 75 % des Transaktionsvolumens und fast 80 % des Marktgeschehens nach Wohneinheiten. „Rund 3 Mrd. Euro dürften allein mit diesen 22 Deals umgesetzt worden sein“, so Maurer.
 
Die meisten Wohneinheiten in insgesamt 45 Portfolioverkäufen wurden in Berlin gehandelt. Durch die hohe Verfügbarkeit von großen zusammenhängenden Wohnbeständen, die mittlerweile zum zweiten oder dritten Mal verkauft werden, sind die Hälfte der registrierten gehandelten Bestände – insgesamt fast 76.000 Wohnungen – in der Bundeshauptstadt verortet. Mit 2,3 Mrd. Euro wurden ca. 45 % des gesamten Transaktionsvolumens getätigt.
 
Regionale Investitionsschwerpunkte sind darüber hinaus:
  • Nordrhein-Westfalen (52 Transaktionen mit 12.200 Einheiten und 660 Mio. Euro, entsprechend 12,3 % des Transaktionsvolumens). Als größte Transaktionen sind der Verkauf eines notleidenden Wohnportfolios mit 2.100 Wohneinheiten sowie eines Wohnportfolios mit ca. 1.800 Wohneinheiten jeweils an die Schweizer Corestate-Gruppe im Gebiet Rhein-Ruhr zu nennen.
     
    • Bayern mit ca. 334 Mio. Euro und 4.000 Einheiten. Die Mehrheitsübernahme der Kronacher Wohnungsbaugesellschaft (KWG) mit 750 Wohneinheiten durch die Zentral Boden Immobiliengruppe (ZBI) war hier die bedeutendste Transaktion.
     
  • Hamburg mit ca. 190 Mio. Euro und 1.500 Einheiten, u.a. der Verkauf von über 250 Wohneinheiten in Barmbeck-Süd durch die GWG.
     

Die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche schwanken auch 2011 zum Teil regional sehr stark. Während in Berlin durchschnittlich ca. 1.000 Euro pro m² Wohnfläche bezahlt werden, erreichen die Preise im Mittel in Hamburg 1.440 Euro/m² und im Münchener Raum sogar fast 1.700 Euro je m². Unter 1.000 Euro bewegen sich die Wohneinheiten im Ruhrgebiet (950 Euro/m²) und einige Regionen Ostdeutschlands, wo für Wohnungsportfolien oft deutlich weniger als 800 Euro /m² bezahlt werden.
 
Entsprechend dieser unterschiedlichen Preisklassen ist auch die Höhe der Renditen regional sehr differenziert. Während die Bruttorendite in Berlin bei etwa 7,5 % liegt, erreicht sie in Hamburg nur noch knapp 6 % und in München deutlich weniger als 5 %. In einigen ostdeutschen Städten sind Renditehöhen für Wohnportfolien von 9 bis 11 % durchaus üblich. Das mittlere gesamtdeutsche Niveau erreicht etwa 7,35 %.
 
Die meisten Käufer kamen wie in den vergangenen Jahren aus Deutschland. Fast 60 % des Investmentvolumens fielen auf deutsche Investoren. Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle Deutschland, weist aber gleichzeitig darauf hin, dass die Stabilität des deutschen Marktes gerade in Zeiten der Krise wieder verstärkt internationale Investoren nach Deutschland gelockt habe, insbesondere Akteure aus dem benachbarten europäischen Ausland.
 
„Ob es 2012 bei der Dynamik im deutschen Markt für Wohnportfolios bleibt, hängt von bekannten Unwägbarkeiten ab. Die derzeitig schwierige Situation auf den Finanzmärkten verbunden mit dem hohen Misstrauen auf dem Interbankenmarkt kann mittel-  und unmittelbar dämpfende Auswirkungen haben“, so Malte Maurer. Und weiter: „Die anstehenden Refinanzierungen von Wohnungsportfolien für weniger eigenkapitalstarke Investoren beinhalten große Abschreibungsrisiken. Der Neuerwerb von Wohnportfolien kann durch die Folgen der europäischen Schuldenkrise erheblich beeinflusst werden. Und last but not least: bisher nicht aktive Bestandshalter werden 2012 eine Entscheidung über ihre wirtschaftliche Zukunft treffen müssen. Man darf gespannt sein, ob die anstehenden Privatisierungen von Wohnungen der Landesbank Baden-Württemberg (21.000), der BayernLB (33.000), der bundeseigenen TLG Immobilien (11.500) und anderen Großtransaktionen wie Speymill Portfolio 2012 über die Bühne gehen werden. Wenn ja, können wir zumindest von einem gleich bleibenden Investitionsvolumen im kommenden Jahr ausgehen“, so Maurer abschließend.

 
 

* Dieses Volumen enthält alle bundesweit publizierten Transaktionen (Asset-Deals und Mehrheitsbeteiligungen - inkl. IPO GSW  und Übernahme Colonia RE durch die TAG) mit mindestens 10 Wohneinheiten sowie 75 % Wohnnutzung in diesen Objekten