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Pressemitteilung

Düsseldorf

Jones Lang LaSalle zum Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Investments auf Normalniveau, Anmietungsaktivitäten überaus erfreulich


 
Düsseldorf, 11. Januar 2012 – Die Immobilienhochburg am Niederrhein hat ein alles in allem erfreuliches Immobilienjahr 2011 hingelegt. „Ein Transaktionsvolumen von 960 Mio. Euro ist zwar kein High-Flyer, bewegt sich aber doch im Zehnjahresdurchschnitt und stimmt uns durchaus zufrieden“, so Achim Birken, bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf verantwortlich für den Bereich Büroinvestment. Und der Investment-Experte ergänzt: „Ein beachtliches Investment-Potential wurde als Überhang von 2011 auf 2012 übertragen, so dass wir schon im ersten Quartal des neuen Jahres mit Transaktionsvolumina im 100 Mio. Euro-Bereich rechnen können.“
 
Überaus erfreulich sei das Ergebnis im Vermietungsbereich, betont Marcel Abel, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. „Wir bewegen uns mit unseren Umsätzen* auf dem Niveau des Vorjahres – und das ohne einen Mega-Deal in der Vodafone-Größenordnung. In der Jahres-Triade 2010, 2011 und 2012 könnten wir ein Umsatzvolumen von 1,2 Mio. m² realisieren.“

 
„Alle wollten 2011 kaputtreden“…
 
Noch zur Jahresmitte 2011 hatten die Düsseldorfer Marktteilnehmer eine Verschnaufpause eingelegt: „Krisenstimmung war angesagt, die meisten wollten den Markt kaputtreden, aber die Rechnung mit einer schwarzmalenden self fulfilling prophecy ging nicht auf. Im Gegenteil. 2011 war ein hervorragendes Vermietungsjahr am Niederrhein“, so Marcel Abel. Die Zahlen sprechen für sich. Der Flächenumsatz lag bei ca. 394.000 m², 2 % über dem Fünfjahres- und 16 % über dem 10-Jahresschnitt.

 
...dabei gab es mehr Vertragsabschlüsse
 
Als besonders eindrucksvoll bewertet Immobilienexperte Abel die Statistik im Detail. Das Umsatzergebnis wurde sowohl durch insgesamt deutlich mehr Mietvertragsabschlüssen (über 660, entsprechend + 13 % gegenüber dem Vorjahr) als auch durch deutlich mehr Anmietungen jenseits der 1.000 m² (über 80 Deals gegenüber weniger als 50 in 2010) erzielt. „Ein Jubeljahr, wenn man den 5- und 10-Jahresvergleich heranzieht: + 35 % bzw. 53 % über dem jeweiligen Schnitt“, kommentiert Abel. „Anmietungen jenseits der 10.000 m² sind für den Düsseldorfer Markt eher die Ausnahme. Dass es auch ohne Mega-Deals geht - wie im Vorjahr – dokumentieren diese Zahlen und sie machen deutlich, dass wir 2011 einen überdurchschnittlich performenden, gesunden und vitalen Immobilienmarkt in Düsseldorf erlebt haben.“
 
Die Aktivitäten waren breit gestreut, bei Branchen wie auch in den Teilmärkten. Auf fünf der 15 Branchen entfallen dabei mehr als 60 % des Umsatzvolumens und 58 % aller Abschlüsse. Unternehmensbezogene Dienstleister (z.B. KPMG) und Firmen aus dem Industriesektor (z.B. V & M Deutschland) führen die Rangfolge jeweils an. Die fünf umsatzstärksten Teilmärkte decken etwas mehr als die Hälfte des angemieteten Flächenvolumens ab. Dabei sind die Nutzer stark fokussiert auf die City, in der 28 % aller Mietverträge abgeschlossen worden sind mit insgesamt ca. 66.000 m². Alle anderen Teilmärkte lagen bei der Anzahl der Abschlüsse im einstelligen Prozentbereich und kamen auf Flächenvolumina zwischen rund 5.000 m² und 43.000 m².

 
Niedrigstes Fertigstellungsvolumen der letzten Jahre – 2012 deutliche Zunahme
 
Vor dem Hintergrund des mit 66.000 m² niedrigsten Fertigstellungsvolumen in den letzten fünf Jahren (davon stehen nur rund 17.000 m² dem Markt zur Verfügung) und einer deutlich gestiegenen Nettoabsorption von 154.000 m² ist die Leerstandsquote auf dem gesamten Düsseldorfer Büromarkt auf 11,2 % zurückgegangen, dem nach Frankfurt allerdings immer noch höchsten Wert. Im Stadtgebiet selbst bewegt sie sich bei 10,1 %. 2012 könnte es aufgrund einer wieder volleren Fertigstellungspipeline (rund 200.000 m², davon noch 29 % frei) zu einer Leerstandsquote von um die 12 % kommen. Der 5-Jahresschnitt der spekulativ erstellten Flächen liegt bei 34.000 m², 75 % mehr werden es voraussichtlich 2012.

 
„Lage-Aufschlag“ und Markenbildung führen zu steigenden Spitzenmieten
 
Das bei weitem größte Angebot an freien Bestandsflächen im Gesamtmarkt Düsseldorf betrifft Flächen der Kategorie B (ca. 550.000 m²). Limitiert demgegenüber war das Angebot an Flächen erstklassiger Qualität in bester Lage (Bankenlage: 15.000 m²). Das hat bei hoher Nachfrage genau nach solchen Flächen 2011 für steigende Spitzenmieten in der niederrheinischen Immobilienhochburg gesorgt. „Die Erhöhung der Mieten wird zunehmend über das Lage-Kriterium erzielt. Darüber hinaus profitieren Gebäude, die als Marke wahrgenommen werden, wie zum Beispiel das Dreischeibenhaus oder der Kö-Bogen. Nutzer wollen in beste Lagen und in beste Objekte ziehen und sind bereit, dafür auch entsprechend mehr zu bezahlen.“ Hier wirke sich unter anderem der „war for talents“ aus, in dem Unternehmen sich über solche Flächen profilieren müssen.
 
Der Zuwachs der Spitzenmiete (auf 24 Euro/m²/Monat) bewegte sich 2011 bei gut 4 % mit leicht steigender Tendenz für das laufende Jahr. Die meisten Mietverträge wurden in der Preisklasse zwischen 10 und 15 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag bei 12,89 Euro/m²/Monat, ist damit seit Ende 2010 um 6 % gefallen, ein Hinweis darauf, dass die großflächigen Anmietungen ab 3.000 m² nicht im hochpreisigen Bereich jenseits der 20 Euro abgeschlossen worden sind.

 
Investmentmarkt: Mehr Transaktionen – aber weniger große

Auch Achim Birken sieht in dem Mangel an neuen Produkten einen Grund für die eher verhaltene Realisierung von Transaktionen. „Wir brauchen deutlich mehr erstklassige Produkte in erstklassigen Lagen in Düsseldorf“, so der Investmentexperte. Neben der Schieflage zwischen Angebot und Nachfrage im Core-Segment, der zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken - was dafür sorgt, dass Value-Add-Transaktionen auf Portfolios beschränkt bleiben - hat auch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer das Ergebnis gedämpft. „Summa summarum führten diese Fakten dazu, dass Verhandlungen sich länger hinzogen und in dem einen oder andern Fall die Realisierung in 2012 geschoben wurde.“
 
Mit 960 Mio. Euro lag das Transaktionsvolumen 2011 26 % unter dem Vorjahresergebnis und 24 % unter dem 5-Jahresschnitt, der vor allem durch das Allzeithoch in 2007 (2,2 Mrd. Euro) geprägt wird. Allerdings zeigt der Blick auf die letzten 10-Jahre, dass sich nur 2006, 2007 und 2010 über dem Durchschnittswert von 940 Mio. Euro bewegten. „So gesehen dokumentiert das Erreichen dieses Niveaus Normalität“, so Birken.
 
„Zwar konnten mehr Deals als im Vorjahr notiert werden, allerdings floss weniger Geld bei den einzelnen Transaktionen“, so Birken. Unter den 45 Transaktionen gab es lediglich eine über 100 Mio. Euro (2010: 3): der Kauf des Rheinpark Center durch Union Investment für mehr als 200 Mio. Euro; drei weitere lagen zwischen 50 und 100 Mio. Euro (2010: 4), darunter in der Innenstadt das Dreischeibenhaus durch ein Konsortium des Hamburger Developers Momeni und des Privatinvestors Schwarz-Schütte. „Speziell dieser Kauf eines leerstehenden Gebäudes, verbunden mit dem Vorhaben, ein hochwertiges und hochpreisiges Bürogebäude zu entwickeln, ist ein Beleg für das Vertrauen in den Markt“, so Birken. Der Großteil der investiven Aktivitäten bewegte sich mit einem Anteil von 69 % (Bezugsgröße: Anzahl aller Deals) unter der 20 Mio.-Marke. Entsprechend rückläufig war die durchschnittlich zu notierende Größe, von über 30 Mio. Euro auf knapp über 20 Mio. Euro.
 
Investiv reiht sich Düsseldorf unter den deutschen Immobilienhochburgen vor Köln und Stuttgart ein. Frankfurt hat sogar die 3 Mrd.-Marke übersprungen, München knackt sie nicht ganz, weist aber mit 130 % den höchsten Zuwachs auf.

 
Büroimmobilie dominiert
 
Die Assetklasse Einzelhandel, in Düsseldorf zur Jahresmitte noch dominierend mit drei Transaktionen unter den Top 5 (darunter der bei weitem größte Deal Rheinpark Center) und damit bei einem Anteil von fast 70 % des gesamten Transaktionsvolumens, wurde in der zweiten Jahreshälfte erwartungsgemäß von Transaktionen mit Büroobjekten überholt. 19 Deals dieser Nutzungsart im gesamten Jahr summierten sich auf rund 470 Mio. Euro, machten also fast die Hälfte des Kapitals, das in 2011 geflossen ist, aus. “Letztlich ist also in Düsseldorf alles wieder beim alten“, kommentiert Birken, „unterm Strich entgegen dem bundesweiten Trend.“
 
Auf Basis der starken Vermietungsumsätze in den letzten Jahren konnten institutionelle Investoren insbesondere im risikoarmen „Core-Bereich“ in hochwertige, moderne und nachhaltige Büroneubauten bei nahezu langfristiger und solventer Vollvermietung investieren. In diesem Marktsegment waren in 2011 vor allem die Offenen Immobilienfonds auf der Suche. Auffallend das Kaufengagement der Hamburger Union Investment, die dreimal zugeschlagen hat mit einem Investitionsvolumen von über 300 Mio. Euro. In keiner anderen deutschen Stadt war der Anteil dieses Investorentypus (45 %) höher. Die Asset/Fonds Manager stemmten ein Volumen von rund 250 Mio. Euro, verkauften aber gleichzeitig immerhin Objekte für über 220 Mio. Euro. Ebenfalls erfolgreich in der Veräußerung waren die Entwickler, mit einem Anteil von fast 50 %.
 
An der Dominanz der nationalen Investoren - mit einem Anteil von 77 % kommen sie auf ein investives Kapital von über 740 Mio. Euro - hat sich nichts geändert. Nur in der schwäbischen Landeshauptstadt ist ihr Anteil am Transaktionsgeschehen noch höher. Allerdings: in den beiden letzten Jahren konnten ausländische Player in Düsseldorf zumindest die 20 % toppen, unter dem Strich haben sie ihren Immobilienbestand 2011 aber weiter abgebaut. Immerhin für 495 Mio. Euro haben sie Objekte verkauft. „Ausländer haben keine Aversion gegen den Niederrhein. Im Gegenteil, sie würden ganz gern mal einen Zuschlag bekommen, aber hier spielt ganz einfach der Heimvorteil eine Rolle“, so Birken. Einheimischen ist das Terrain bekannt, man spricht deutsch und auch sonst die gleiche Sprache, kennt die Mentalität der Leute. Die Märkte und das knappe Core-Produkt sind einem vertraut. All das hilft und versetzt die nationalen Akteure in die Lage, in der Konkurrenz mit ausländischen Bietern einen minimalen, aber entscheidenden Kaufpreisaufschlag als angemessen akzeptieren zu können.“ Wegen des potentiell niedrigen Risikos und damit relativ guter Finanzierbarkeit steht die Einzelhandelsimmobilie auch bei Ausländern im Fokus. Im Office-Bereich sorgt die Schere zwischen Preiserwartungen von Verkäufer und Käufer bei risikobehafteten Liegenschaften und eine schwierige bis fehlende Finanzierung weiter für einen Angebotsstau.
 
Von 5,15 % noch im Herbst sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien auf 4,95 % Ende des Jahres zurück gegangen – auf einem vergleichbar niedrigen Stand war sie zuletzt vor fast vier Jahren. Bei Geschäftshäusern zeigt sie eine stabile Größenordnung von 4,1 %. „Der Fokus der Investoren auf Sicherheit und damit Core-Produkte und auch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 1. Oktober 2011 um 1,5% auf 5 %, die derzeit voll von den Käufern getragen wird, hat die Renditen geschmälert“, so Birken. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte über 6 %. Der Abstand zur Spitzenrendite bewegt sich damit zwischen 105 und 115 Basispunkten. „Solange kein substanzieller Leverage-Effekt beim Ankauf risikobehafteter Immobilien durch Finanzierungen zu erzielen ist, wird die Differenz zwischen Core- und Value Add-Produkten eher wachsen“, so der Investmentexperte.
 
 
* Stadtgebiet Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss