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Pressemitteilung

München

Jones Lang LaSalle zum Münchener Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Weiß-blaues Hoch an Münchens Immobilienhimmel



München, 12. Januar 2012 – Der Immobilienhimmel in der Isarmetropole erstrahlt weiß-blau. Die Vermietungsumsätze 2011 (inklusive Eigennutzer) sind die höchsten seit zehn Jahren und für den Investment-Bereich ist das Rekordjahr 2006 nur ganz knapp verfehlt. Petra Bolthausen, Leiterin Bürovermietung Jones Lang LaSalle in München, kommentiert denn auch: „Besser hätte es auf dem Vermietungsmarkt im letzten Jahr kaum laufen können. Die Unternehmen blieben anscheinend noch völlig unbeeindruckt von Euro- und Staatsschuldenkrise.“ Und Marcus Lütgering, Leiter Büro-Investment Jones Lang LaSalle Deutschland, ergänzt: „Der Appetit auf München ist nicht gesättigt, die Nachfrage bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau mit möglicherweise ähnlich erfreulichen Volumina in 2012.“

 
Dynamische Expansion der Unternehmen
 
Eine anhaltend dynamische Expansion von Unternehmen fast aller Branchen hat nicht nur den Umsatz in die Höhe getrieben - auf  fast 890.000 m² - sondern auch für eine sehr hohe Nettoabsorption von fast 270.000 m² gesorgt, im Gefolge eine rückläufige Leerstandsquote von 9,6 %. Wie explosiv sich der Münchener Bürovermietungsmarkt in 2011 entwickelt hat, zeigen die Vergleichswerte des Umsatzes zum Vorjahr (+ 52 %), zum 5-Jahres (+ 31 %) und zum 10-Jahresschnitt (+ 39 %). Dass ein solches Flächenvolumen möglich war, verdankt der Markt zum einen einer insgesamt gestiegenen Anzahl von Abschlüssen (über 960), aber vor allem 14 Verträgen zwischen 10.000 und 28.000 m², allein sieben davon im letzten Quartal, dem umsatzstärksten in insgesamt famosen 12 Monaten. „Mehr solcher Großdeals gab es in den letzten 10 Jahren nur in 2001. Zusammen machen sie 24 % des gesamten Umsatzvolumens aus. Die meisten Anmietungen erfolgten traditionellerweise in der Größenklasse bis 1.000 m², auf sie entfallen deutlich mehr als Dreiviertel aller unterschriebenen Verträge mit einem Volumen von rund 300.000 m². „Die  Unternehmen nutzten die Gunst der Stunde, allen Unkenrufen zum Trotz. ‚Wenn nicht jetzt, wann dann’, das Motto einer WM-Hymne, scheinen sich die Nutzer auf die Fahne geschrieben zu haben“, so Petra Bolthausen. Und weiter: "Es ist wirklich bemerkenswert, was allein noch in der zweiten Monatshälfte des Dezembers los war: Unter Mietverträge mit über 60.000 m² wurden die Unterschriften gesetzt.“ Allerdings sei noch nicht absehbar, in welcher Form das makroökonomische Umfeld aus Staatsverschuldung und Eurokrise sich 2012 auch auf  den Münchener Immobilienmarkt auswirke, ob die globale Konjunktureintrübung vor Münchens Himmel halt mache. „Davon abgesehen, ist es eher unwahrscheinlich, dass es wieder eine solche Vielzahl an großen Abschlüssen geben wird. Konservativ prognostizieren wir deshalb derzeit ein Umsatzvolumen von um die  750.000 m²“, so die Vermietungsexpertin.

 
Automobilindustrie auf der Überholspur
 
Zwei Branchen sind mit Abstand die umsatzstärksten Akteure. Das gilt nicht nur für 2011, sondern kann auch für die letzten fünf Jahre notiert werden. Gemessen am Flächenvolumen haben Industrieunternehmen dabei ein deutliches Zeichen gesetzt: knapp 250.000 m² (mit über 100 Mietverträgen) schlagen bei ihnen zu Buche, entsprechend einem Anteil von 28 %. Die fünf größten Deals und insgesamt neun der 10.000 m²-Anmietungen wurden durch diese Branche realisiert, darunter die beiden Anmietungen durch Osram in Schwabing Nord und Umland Nord (zusammen 47.000 m²) sowie im Umland-Süd der Eigennutzerdeal durch die Linde AG mit knapp 15.000 m². Insbesondere die Automobilindustrie erwies sich als anmietungsfreudig und zeichnete für einen Umsatz von rund 100.000 m² verantwortlich. So mietete z.B. BMW im Uptown, Olympiapark, 21.000 m² sowie im Vincita im nördlichen München rund 8.000 m² oder MAN Truck & Bus in der Parkstadt 20.000 m². „Die gute Konjunktur hat die Automobilisten auch immobil auf die Überholspur getrieben“, so Bolthausen. Diese dynamische Aktivität sorgte letztlich für eine hohe Frequentierung der Flächen in den nördlichen Teilmärkten von München (Norden, Olympiapark, Schwabing–Nord), für die insgesamt ca. 226.000 m² festzuhalten sind: Von 14 Anmietungen mit jeweils mehr als 3.000 m² waren hier neun mit expansiven Charakter.

 
Verknappung im Prime-Sektor
 
Die angemieteten Flächen in der Innenstadt, wie üblich Nutzers Liebling, vor allem der unternehmensbezogenen Dienstleister, der Gruppe mit traditionellerweise den meisten Abschlüssen (über 200 mit 150.000 m²), summierten sich auf 166.000 m². Auf sie entfielen auch die insgesamt meisten Mietvertragsabschlüsse (33 %). 
 
„Mit der Anmietungsdynamik und dem niedrigsten Fertigstellungsvolumen seit 2007 verschärft sich die deutliche Flächenverknappung vor allem im Prime-Sektor in der bayerischen Landeshauptstadt“, so Bolthausen. Bei fast allen Standorten dieser Qualitätskategorie haben die Nutzer Schwierigkeiten, fündig zu werden. Die hohe spekulative Bautätigkeit der Jahre 2008 – 2010 ist vorbei: 2012 kommen 112.000 m² spekulative Flächen auf den Markt, aber fast nichts in der Innenstadt. „Deshalb müssen Unternehmen, die Prime-Flächen beziehen wollen, längerfristig planen. 2012 werden wir insofern vermehrt Projektanmietungen links und rechts der Isar zu sehen bekommen“, so die Vermietungsexpertin. Bereits die ersten Aktivitäten im neuen Jahr sind vielversprechend: „In der Pipeline befinden sich über 20 Gesuche allein im Bereich zwischen 4.000 und 30.000 m²“, so Bolthausen. Diese Entwicklung wird auch dazu führen, dass die Leerstandsquote weiter zurückgeht, auf um die 9 %.
 
Der insgesamt guten Entwicklung auf dem Münchener Markt wegen, bewegen sich auch die Mietpreis-Incentives seit Ende 2010 gleichbleibend auf einem Niveau von rund 6 %. Daran wird sich auch 2012 nichts ändern. Demgegenüber dürfte bei der nominalen Spitzenmiete (Ende 2011: 30,00 Euro/m²/Monat, entsprechend einem Plus von 3,4 % im Jahresvergleich) auch 2012 ein weiterer, wenn auch deutlich niedrigerer, Anstieg zu notieren, auf dann 30,50 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat im Verlauf des Jahres auf 14,29 Euro zugelegt. „Das ist der höchste Wert seit 2008 und basiert auf einer Reihe von großen und relativ teuren Vermietungen“, erklärt Bolthausen. So haben vier Anmietungen jenseits der 10.000 m² einen Mietpreis zwischen 15,50 und knapp 21,00 Euro. Die meisten Verträge wurden in der Preisklasse 12,00 bis 14,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.

 
Verdoppeltes Transaktionsvolumen gegenüber 2010
 
Gegenüber 2010 hat sich das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Investment-Markt mehr als verdoppelt und damit fast die 3 Milliarden Euro-Marke erreicht. 77% bewegt sich das Ergebnis in 2011 über dem 10-Jahresdurchschnitt. Erreicht wurde dieses Volumen vor allem durch die Aktivitäten im zweiten Halbjahr: waren die ersten sechs Monate überwiegend durch kleinvolumige Transaktionen geprägt, flossen allein von Juli bis Dezember 2 Mrd. Euro. Acht Transaktionen gingen 2011 für mehr als 80 Mio. Euro über die Bühne, die sechs größten verbuchten dabei jeweils Millionenbeträge im dreistelligen Bereich (2010: nur eine Transaktion) und machten damit fast die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Mit dem vierten Quartal allein wäre München schon in der Jahres-Rangliste der Big7 vor Düsseldorf, Köln und Stuttgart platziert. Über das gesamte Jahr gesehen toppte nur der Finanzplatz Frankfurt am Main die Bayernmetropole an der Isar. „2011 stimmte sowohl die Größe als auch die Menge an Transaktionen“, bringt es Marcus Lütgering auf den Punkt. Anfang des Jahres hätte niemand ein solches Feuerwerk für möglich gehalten. Für fast 60 % mehr Abschlüsse mit einer durchschnittlichen Größe von 35 Mio. Euro (2010: 24 Mio. Euro) haben die Akteure gesorgt.

 
Zu Recht unter den Top 3 in Europa
 
Investmentseitig konnte München in 2011 auf jeden Fall nachweisen, dass es im renommierten European Regional Economic Growth Index von LaSalle Investment Management zu Recht unter den Top 3 rangiert – hinter Moskau und London, aber noch vor Paris: „Die Bajuwaren-Metropole hat nicht nur durch den Verkauf des PEP Einkaufscenters bewiesen, dass sie ein europäischer Top-Investment-Standort ist“, so der Investmentexperte. Der Verkauf des PEP werde darüber hinaus den Fokus der ausländischen Investoren auf München noch einmal nachhaltig verstärken: „Denn das PEP war für viele der Investoren bezüglich der Rendite eine Benchmark setzende Transaktion.“
 

Einzelhandel im Fokus
 
Für die Assetklasse Einzelhandel hatte der Verkauf dieses Einkaufscenters auch besondere statistische Bedeutung. Sie war nicht nur die größte Einzeltransaktion überhaupt in München, die zweitgrößte in den Big 7, sondern sorgte in der bayerischen Landeshauptstadt zusammen mit zwei weiteren Retail-Deals unter den Top 5 dafür, dass der Einzelhandelsanteil am gesamten Transaktionsvolumen mit 37 % nur 10 Prozentpunkte hinter den Büroinvestments lag und damit der höchste Retail-Anteil dieser Assetklasse unter allen Big 7 zu notieren war. „Der Einzelhandel bleibt im Fokus der Investoren: bonitätsstarke Mieter, langfristige Mietverträge und damit sichere Cash Flows  sind gute Argumente sowohl für Investoren als auch Banken“, so Lütgering. Das überzeugt auch ausländische Investoren, die bei den beiden größten Transaktionen involviert waren. Auch unter diesem Aspekt performt München: Mit 1,2 Mrd. Euro haben ausländische Player mehr investiert als in Frankfurt und Berlin, den Zweit- und Drittplatzierten in diesem Ranking. Allerdings entwickle sich das Interesse der Ausländer bei Investments im unteren zweistelligen Bereich erst allmählich. „Big shots schüren die Aufmerksamkeit – wenn es dem Oktoberfest, der Weißwurst oder den Bergen und Seen noch nicht gelungen sein sollte“, so Lütgering.
 
 
Immense Nachfrage sorgt für weiter steigende Preise auf hohem Niveau
 
Vier Käufergruppen lagen mit ihren Investments jeweils über einem Anteil von 10%. Angeführt wird die Statistik von den Entwicklern, die ein Viertel (735 Mio. Euro) des investiven Kapitals einsetzten, gefolgt von Asset/Fonds Managern und Pensionskassen (16 %) sowie den privaten Investoren, deren Engagement sich mit unter 350 Mio. Euro anteilsmäßig bei 12 % bewegte. Auf Verkäuferseite traten am stärksten die Asset/Fonds Manager, Entwickler und Offene Publikumsfonds in Erscheinung. „Die Bereitschaft der Eigentümer, sich von Assets zu guten Preisen zu trennen, damit das positive Investment-Klima auszunutzen, nimmt zu. Das Ziel dieser Desinvestments bei den institutionellen Investoren etwa besteht in der Verbesserung der Performance ihrer Fonds bzw. der Hebung stiller Reserven“, so Marcus Lütgering. Dieses Angebot wiederum trifft auf eine immense Nachfrage von Investoren, die das Immobilien-Investment als sicheren Hafen betrachten“, so der Investment-Experte. Und weiter: „Core-Produkte stehen nach wie vor stark im Fokus, die Preise werden deshalb  weiter auf hohem Niveau steigen und das wiederum sorgt für noch mehr Bewegung bei Eigentümern, aber auch bankengetriebenen Transaktionen und Portfolioofferten. Wenn wir keinen makroökonomischen Crash erleben,  wird auch 2012 in München ein überdurchschnittlich gutes Jahr werden.“

 
Belebung bei Core Plus
 
Belebt hat sich 2011 auch die Anzahl der ‚Core Plus‘- Transaktionen. In diesem Segment entscheiden Laufzeit der Mietverträge, Objektqualität und Mieterbonität nicht nur überproportional den Preis, sondern auch darüber, ob ein Objekt überhaupt verkäuflich ist oder nicht. Sind die Laufzeiten der Mietverträge zu kurz oder der Leerstand im Umfeld zu groß, schwindet das Investoreninteresse zusehends. Daran wird sich auch in 2012 nichts ändern. „Auch an dem Zahlungsverhalten "Cash is King" wird es im laufenden Jahr bleiben. Hohe Eigenkapitalquoten sind erforderlich. Die Großen werden das ähnlich wie in diesem Jahr stemmen. Dass Transaktionen mangels Finanzierung nicht zu Stande kommen, könnte insofern insgesamt ein stärkeres Thema werden“, so Lütgering.
 
Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag Ende 2011 bei 4,75 %, Geschäftshäuser erzielen 3,70 %. Der Fokus der Investoren auf Sicherheit, verbunden mit der enorm hohen Nachfrage nach Core-Produkten sorgt für derartig niedrige Renditeniveaus. Die Büro-Spitzenrendite war zuletzt im zweiten Quartal 2008 auf einem so niedrigen Stand.  In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,5 % bzw. 5,40 %.  Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt damit 75 bzw. 65 Basispunkte.