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Pressemitteilung

Frankfurt

Viel Licht, wenig Schatten am deutschen Immobilienmarkt


 
 
Frankfurt, 5. Januar 2012 – Während sich die verantwortlichen Politiker der Eurozone von Krisengipfel zu Krisengipfel hangeln und die Akteure auf den Finanzmärkten in höchster Nervosität der Dinge harren, die da kommen mögen, scheinen die hysterischen Turbulenzen rund um Euro und Staatsverschuldung an der Realwirtschaft in Deutschland weiter abzuprallen. So stieg der ifo-Index im Dezember zum zweiten Mal in Folge und überraschenderweise haben sich die Erwartungen der befragten Unternehmen sogar aufgehellt. Auch die Konsumenten lassen sich ihre Laune nicht vermiesen und so scheint es, als ob die für „Otto-Normalverbraucher“ schon längst nicht mehr nachvollziehbaren finanziellen Verwerfungen in eine Art Gelassenheit münden, die schon fast trotzig anmutet und die deutschen Nachbarn in ungläubiges Staunen versetzt.
 
Dennoch, die Rahmenbedingungen haben sich global objektiv verschlechtert. „Insbesondere die Auswirkungen auf den Finanzsektor, der die Immobilienwirtschaft mit lebensnotwendigen Krediten versorgt, legen sich wie ein Schatten auf den immobilienwirtschaftlichen Ausblick für das Jahr 2012“, notiert Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland. Kann sich die Anlageklasse Immobilie gegen den allgemein - auf jeden Fall „gefühlt“ - negativen Trend stemmen? Wenn ja, wie lange noch? Oder begünstigt nicht sogar im Gegenteil die Gemengelage aus Staatsverschuldung und niedrigen Alternativ-Renditen die Immobilie als Anlageprodukt?
 
„Antworten darauf wird das neue Jahr liefern. Derzeit zeichnet sich ab, dass das Angebot an Immobilien zwar zunimmt, dieses aber nur im Bereich der Top Qualität zur Nachfrage passt. Im Rückblick bleibt aber zunächst zu konstatieren, dass sich alle wesentlichen Indikatoren des deutschen Immobilienmarktes 2011 positiv entwickelt haben. Die Investment-Umsätze sind genauso gestiegen wie die Kapitalwerte, ebenso die Vermietungsumsätze und auch die Mieten selbst“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

 
Belebung am deutschen Investmentmarkt hält an – Schere zwischen „prime“ bzw. „core“ und „secondary“ öffnet sich weiter
 
An den Statistiken des Jahres 2011 festgemacht, hat sich die Belebung auf dem deutschen Investmentmarkt fortgesetzt. Die Ende des letzten Jahres getroffenen Prognosen wurden von der Realität sogar noch übertroffen. Mit einem Volumen von 23,5 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen um rund 22 % höher als im Vorjahr. „Dieses Transaktionsniveau könnte auch 2012 gehalten werden. Derzeit gehen wir keineswegs von einer Investment-Eiszeit aus“, so Scheunemann. Finanzierungsengpässe behindern zwar die Aktivitäten und die Prüfung von Ankäufen dauert wieder bedeutend länger. Andererseits sind einige größere Deals am Markt (u.a. die Kaufhof-Immobilien oder das Areal am Potsdamer Platz) und weiter aktiv zeigen sich die geschlossenen offenen Fonds  auf Verkaufsseite. Darüber hinaus wird das Angebot an Produkten aus Refinanzierungen zunehmen, Banken werden restriktiver bei der Anschlussfinanzierung und in der Folge aktiver bei der Objektverwertung.
 
„Gefragt waren auch 2011 Lage- und Objektqualität. Zwar konnte zwischenzeitlich eine Zunahme der Risikobereitschaft beobachtet werden, bereits im Sommer war es damit aber im Großen und Ganzen schon wieder vorbei“, so Lemli. Außerhalb des Core-Segments ging die Nachfrage deutlich zurück. Zwei Ausnahmen gebe es allerdings. Zum einen bei Developments, insbesondere wenn bereits ein Nutzer vorhanden ist oder als so genannte forward-committments zur Sicherung einer Lage und einer Objektqualität, die im Bestand nicht ausreichend zu bekommen sind. Und zum anderen bei Produkten, die eine gewisse Mindestqualität aufweisen und deren Nachfrage über den Preis generiert wird, also auf Interesse stoßen, wenn attraktive Renditen winken.
 
Anders als 2010 konnten Büroimmobilien im Jahresverlauf 2011 relativ gesehen nur leicht gegenüber dem Einzelhandel aufholen. Diese Assetklasse dominiert weiter das Transaktionsgeschehen, angeführt von den Shopping Centern. Insgesamt beläuft sich der Einzelhandels-Anteil auf ca. 45% (10,6 Mrd. Euro). Immerhin sieben der zehn größten Deals waren 2011 Einzelhandelstransaktionen, die sich im Volumen zu insgesamt rund 3 Mrd. Euro addiert haben, darunter das CentrO mit 650 Mio. Euro, der Verkauf des PEP Shopping Centers in München für über 410 Mio. Euro - die größte Einzeltransaktion in einer der sieben Hochburgen, die dafür sorgte, dass Münchens Transaktionsergebnis um 130 % zulegte - oder das Skyline Plaza in Frankfurt mit 288 Mio. Euro. Die hessische Immobilienhochburg zeigte im Jahresvergleich insgesamt ein Plus von 69 % und liegt mit rund 3,05 Mrd. Euro vor München (2,9 Mrd. Euro) und Berlin (2,1 Mrd. Euro).
 
Der Blick auf die Investorenlandschaft offenbart kaum Änderungen zu 2010. Eigenkapitalstarke Investoren haben ihre Bestände weiter ausgebaut. 2011 dominierten Versicherungen und Pensionsfonds (national und international), die entweder direkt oder indirekt über Spezialfonds investierten sowie geschlossene Fonds (gepusht von den zwei großen Transaktionen: Deutsche Bank Zentrale für 584 Mio. Euro und Hamburger Meile für 254 Mio. Euro). Im Saldo haben diese Investorentypen deutlich mehr eingekauft, als sie verkauft haben. Daneben waren Privatanleger insbesondere im kleinvolumigen Bereich (bis 10 Mio. Euro) auf Käuferseite aktiv. „An diesem Bild sollte sich auch 2012 nicht viel ändern. Ausnahme könnten Banken sein, die sich aufgrund verschärfter Eigenkapitalvorschriften neben Kreditportfolios auch vermehrt von Immobilien trennen werden, die sie in ihren Bilanzen haben“, so Lemli.
 
Bei den Renditen zeigten sich weitere leichte Rückgänge im Prime- und Core-Bereich. Über alle sieben Städte hinweg (Mittelwert) reduzierte sich die Büro-Spitzenrendite auf 4,95 %. In einigen Städten basierte der Rückgang der Renditen allerdings auf dem Effekt der Erhöhung der Grunderwerbsteuer, die in der Preiskalkulation den Erwerb von Gewerbeimmobilien verteuern. Im Einzelhandelsbereich stabilisierten sich die Renditen auf ihrem Niveau vom letzten Quartal, auch wenn es insbesondere im Shopping Center Segment vereinzelt Transaktionen gab, bei denen die Rendite noch darunter lag. „Der Fokus der Investoren gilt ganz eindeutig der Qualität. Von dieser objektspezifischen Qualität weichen sie auch dann nicht ab, wenn sie den Kauf einer Immobilie in Teilmärkten außerhalb der Innenstädte ins Auge fassen“, so Lemli. Für Produkte oder Standorte, die eben nicht die Prime- oder Core-Anforderungen erfüllen, zeigen die Renditen eher nach oben und die Schere zu Secondary-Renditen öffnet sich wieder auf bis zu 200 Basispunkte, je nach Lage, Qualität, Restlaufzeit und Bonität der Mieter.
 
Deutschland als eines der Core-Länder schlechthin mit vergleichsweise niedriger Staatsverschuldung, stabilem Wachstum, großen und liquiden Immobilienmärkten, guten Refinanzierungsmöglichkeiten, langen Mietverträgen, politischer Stabilität und Rechtsicherheit hat sich 2011 als sicherer Hafen behauptet und sich besser entwickelt als mancher andere international bedeutende Markt. Auch für 2012 gilt: Die Kombination aus „Deutschland und Immobilien“ bleibt trotz Euro- bzw. Schuldenkrise nahezu unschlagbar. Allerdings: das makroökonomische Umfeld wird Auswirkungen auch auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland haben. Die reduzierte Kreditvergabe der Banken bzw. die Verteuerung von Fremdkapital könnte zum limitierenden Faktor auch des deutschen Investmentmarktes werden. Der Nachfrageüberhang für „Prime“- und „Core“ -Produkte in allen Sektoren wird weiter anhalten. Dies führt dazu, dass Wertzuwächse nur im Spitzensegment realisiert werden können. Einen Angebotsüberhang wird es aufgrund der erschwerten Refinanzierungsbedingungen zweifellos außerhalb von „Prime“ und „Core“ geben.
    

Umsatzvolumen auf Bürovermietungsmärkten hat noch einmal kräftig angezogen

Auf den Bürovermietungsmärkten der sieben Immobilienhochburgen hat 2011 im Vergleich zum Vorjahr eine starke Belebung stattgefunden. „Noch trotzt der Markt den zunehmend negativen wirtschaftlichen Rahmendaten und die erhöhte Nachfrage nach Büroflächen folgt der weiterhin günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt“, so Helge Scheunemann. Und weiter: „Es gab zwar erste Anzeichen, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen, Flächengesuche wurden vereinzelt zurückgestellt, aber von einem  Negativtrend ist hier sicherlich nicht zu sprechen.  Im Gegenteil: für das zurückliegende Jahr kann  eine hohe Abschlussdynamik in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart konstatiert werden.“
 
Aggregiert wurden 2011 ca. 3,4 Mio. m² Flächenumsatz registriert, im Jahresvergleich noch einmal deutlich mehr (+18 %). Angesichts einer deutlich geringeren Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts und der in der Regel zeitversetzten Reaktion der Immobilienakteure auf wirtschaftliche Effekte ist für 2012 von einem Rückgang des Umsatzes auszugehen. Dieser Rückgang wird voraussichtlich im zweiten Halbjahr deutlicher zu spüren sein. Insgesamt dürfte sich das Flächenvolumen wieder unter der 3 Mio. m² -Marke bewegen und damit in etwa auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnittes (2007-2011).

 
Positive Nettoabsorption und rückläufige Neubauvolumina sorgen für sinkende Leerstände
 
Im abgelaufenen Jahr ergab sich in den Big 7 ein kräftiger Anstieg der Nettoabsorption auf über 1 Mio. m², entsprechend einer Versechsfachung gegenüber 2010. In den nächsten Jahren werden sich die Werte eher um den 5-Jahres-Schnitt (2006-2010: 620.000 m²) einpendeln.
 
Als unmittelbares Resultat dieser expansiven Nachfrage der Büromieter sank das Leerstandsvolumen im 12-Monats-Vergleich durchweg in allen Hochburgen, am stärksten in Stuttgart und Düsseldorf mit 14 % bzw. 13 % sowie Hamburg mit 10 %. Die Leerstandsquote über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt fiel 2011 unter die 10 %-Marke (9,5 % nach 10,4 % in 2010), angeführt von Düsseldorf (-180 Basispunkte), Hamburg (-110 Basispunkte) und Stuttgart (- 100 Basispunkte). Gemessen am gesamten Büroflächenbestand bleibt die Quote in Düsseldorf mit 11,2 % überdurchschnittlich hoch, ebenso wie in Frankfurt mit 13,9 %.

Auch wenn die Neubauaktivitäten in den Big 7 im letzten Quartal des Jahres 2011 noch einmal angezogen haben, reduzierte sich 2011 das Volumen an fertig gestellten Flächen mit  insgesamt ca. 880.000 m² gegenüber dem Vorjahr deutlich (- 25 %). „Rein rechnerisch wurde dieses Flächenvolumen damit komplett von der Nachfrage absorbiert“, so Scheunemann. Auf Frankfurt, Hamburg und München entfallen mit jeweils fast identischen Fertigstellungsvolumina insgesamt 570.000 m² und damit fast zwei Drittel des Gesamtvolumens.
 
Im laufenden Jahr wird sich das Neubauvolumen in den Big 7 auf einem ähnlichen Niveau einpendeln. Da von den erwarteten 882.000 m² derzeit nur noch 36 % frei dem Markt zur Verfügung stehen, könnten sich die Leerstände noch einmal leicht reduzieren.

 
Fokus der Nutzer auf Qualität sorgt für Plus bei Spitzenmieten
 
Die Spitzenmieten haben 2011 in fünf der sieben Städte zugelegt. Ende Dezember konnte ein Plus über alle sieben Hochburgen von knapp 3 % notiert werden (2010: unter 1 %). Überdurchschnittliche Zuwächse der nominalen Spitzenmieten weisen Berlin mit 4,9%, Hamburg mit 4,4 % und Düsseldorf mit 4,3 % auf. Kein Mietpreiswachstum gab es in Frankfurt und Köln. „Die Analyse der erzielten Maximummiete zeigt allerdings in allen Städten zum Teil deutlich höhere Vertragsabschlüsse und bestätigt damit die Bereitschaft der Mieter, für qualitativ hochwertige und repräsentative Flächen einen Mietaufschlag zu zahlen“, so Scheunemann. Und weiter: „Ähnlich wie für den Investmentmarkt gilt auch für den Bürovermietungsmarkt der klare Fokus der Nutzer auf Qualität. Im Gefolge ein Öffnen der Mietpreisschere“. Für 2012 bleibt das Mietpreiswachstum aufgrund einer erwartet anhaltend positiven Nachfrage nach erstklassig ausgestatteten Flächen in den zentralen Lagen auf Kurs, allerdings fällt die Steigerung mit erwartet rund 2 % geringer aus als 2011.