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Pressemitteilung

Berlin

Jones Lang LaSalle zum Berliner Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Dynamik ohne Spektakel auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt


 
Berlin, 17. Januar 2012 – Ein spektakuläres Feuerwerk wie zum Jahreswechsel am Brandenburger Tor hat der Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt zwar nicht zünden können, aber Dynamik war auch ohne Spektakel gegeben. „Die Stimmung war nicht ausgelassen, aber gut und stabil über das ganze Jahr hinweg. Alle vier Quartale bewegten sich auf einem ähnlich hohen Vermietungsniveau und unsere Pipeline für 2012 ist gut gefüllt“, so Jan Hübler, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Berlin. Und Philipe Fischer, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Berlin ergänzt: „Trotz geringeren Transaktionsvolumen gilt, dass fehlende  Investitionsalternativen die Nachfrage nach Immobilien treibt. Über die im Jahresvergleich höhere Anzahl an Transaktionen hinaus hätte das vorhandene Kapital noch mehr Transaktionen hergegeben, wenn genügend entsprechendes Angebot da gewesen wäre. Für 2012 sind bereits wieder einige großvolumige Transaktionen im Gespräch, so dass ein ähnlich erfreuliches Jahr möglich ist.

 
Zweitbestes Umsatzergebnis - Branchenübergreifende Expansionsdynamik
 
Unternehmen vieler Branchen sind auf Expansionskurs rechts und links der Spree. Die deutlich höhere Nettoabsorption von über 200.000 m² verweist auf viel Bewegung am Markt. „Vor allem Unternehmen aus den Bereichen e-commerce wie z.B. Amazon mit ca. 8.300 m² als Neuansiedlung sowie Groupon mit 7.500 m² und Zalando mit ähnlich hoher Flächenanmietung wachsen dynamisch und trimmen den Vermietungsmarkt auf Erfolg“, so Hübler. Überhaupt tun sich die Top 5 mit unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleistern, Unternehmen aus dem Bereich Ausbildung, Gesundheit/Soziales sowie der Industrie und Neuen Medien allesamt durch expandierende Firmen hervor und decken fast 70 % des Umsatzvolumens ab. Die öffentliche Hand, meist Berlins Umsatztreiber, kommt nur auf einen Anteil von 3 %.
 
Insgesamt wurde 2011 mit rund 540.000 m² das zweitbeste Umsatzergebnis der letzten 10 Jahre realisiert, 20 % über dem Zehnjahresschnitt und nicht weit entfernt vom Rekordjahr in 2006. Eigengenutzte Flächen machten dabei lediglich einen Anteil von 5 % aus, darunter freilich die beiden größten, ein Gesundheitsdienstleister und ein Architekturbüro.

 
Viel Bewegung, aber weniger Big Shots
 
Dass sehr viel Bewegung im Markt war, im Unterschied aber zum Vorjahr deutlich weniger im oberen vierstelligen m²-Bereich, zeigt die Anzahl der Abschlüsse samt dem Blick auf die Flächengrößen: über 490 Deals insgesamt, 23 % mehr als 2010 und noch 13 % über dem Zehnjahres-Schnitt auf der einen Seite,13 Deals jenseits der 5.000 m² mit einem Flächenvolumen von insgesamt rund 140.000 m² und damit deutlich weniger als 2010 auf der anderen Seite (2010: 17 Deals in dieser Größenklasse mit über 205.000 m²). Fast doppelt so groß ist der Unterschied beim Vergleich der Umsätze ausschließlich im Bereich über 10.000 m²: sieben Deals sorgten 2010 für 133.000 m², mit vier Deals kommt 2011 auf 74.000 m², darunter der mit rund 26.000 m² größte durch Mercedes Benz sowie drei weiteren um jeweils rund 16.000 m² durch Unternehmen aus dem Gesundheitsbereich, einem Spitzenverband sowie der TU-Berlin - allesamt in innerstädtischen Lagen. „Natürlich sind es die Big Shots, die auffallen, aber wenn es die vielen Abschlüsse in den kleineren Bereichen nicht gäbe, bliebe die Dynamik in einem Markt außen vor“, so Hübler. Und weiter: „Immerhin um 450 Anmietungen sind es zwischen 300 bis zu 2.500 m², deutlich mehr als Dreiviertel aller Mietverträge.“ Fraglos: Die Unternehmen haben sich bewegt. Die Gründe dafür sind höchst unterschiedlich. „Die Neuansiedlung war genauso ein Thema wie die Flächen-Konsolidierung, der Umzug in repräsentativere Flächen genauso wie die Expansion“, kommentiert der Vermietungsexperte. Auch im Berliner Immobilienmarkt hat die Nutzer das Krisengerede noch wenig tangiert. „Unsere Auftragsbücher sind wohl gefüllt“, so Hübler. Da es in der Regel zu einer zeitversetzten Reaktion der Immobilienakteure auf wirtschaftliche Effekte kommt, könnten sich Auswirkungen spätestens im zweiten Halbjahr als Umsatzrückgang bemerkbar machen. „Insofern gehen wir für 2012 auch von einem rückläufigen Volumen aus, das allerdings immer noch deutlich über dem 5-Jahreschnitt und damit über der 500.000 m² -Marke liegt – ein Ergebnis, das zu erzielen ist, wenn es keinen Crash innerhalb des gesamtwirtschaftlichen Rahmens gibt“, so der Vermietungsexperte.

  
1A-Standorte boomen

Traditionell stehen im Fokus der Nutzer die beiden innerstädtischen Lagen „Ost“ und „West“ (innerhalb des S-Bahn-Rings). Dies gilt sowohl für den Flächenumsatz, der normalerweise zwischen 50-70 % des Umsatzes liegt, als auch für die Anzahl der Deals, die sich in der Regel zwischen 200 und 300 bewegen. 2011 wurden in beiden Teilmärkten jeweils fast 20 % mehr Umsatzvolumen realisiert als im 10-Jahres Schnitt, profitierend von jeweils drei Deals über 9.000 m². Auch die drei 1A–Teilmärkte Potsdamer/ Leipziger Platz, Mitte 1A und Charlottenburg 1A mit ca. 20 % des Flächenumsatzes (entsprechend 110.000 m²) bewegen sich 20 % über dem 10jährigen Mittel.

 
Deutlich weniger spekulative Flächen und eine rückläufige Leerstandquote sorgen für einen Anstieg der Spitzenmiete

Zwar wurde 2011 mit 124.000 m² ein deutlich höheres Fertigstellungsvolumen als im Vorjahr oder im Durchschnitt der letzten fünf Jahre dem Markt zugeführt (jeweils ca. + 35 %), die spekulativen, also zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch freien Flächen, lagen 2011 bei nur 23.000 m² und damit deutlich unter dem 5-Jahresschnitt (- 40 %). Gepaart mit diesem eingeschränkten Angebot an neuen Flächen und den Umsatzzahlen ist die Leerstandsquote weiter leicht zurück gegangen. In der Konsequenz hat die Nettoabsorption um 65 % zugelegt. Im Gesamtmarkt bewegt sie sich bei 8,5 % - Tendenz für 2012 auf diesem Niveau eher stabil. „Der Mangel an hochwertigen Flächen in besten Lagen bei anhaltend hoher Nachfrage an diesen Standorten hat in den letzten 12 Monaten zweimal zu einem Anstieg der Spitzenmiete geführt, insgesamt um 5 % auf 21,50 Euro/m²/Monat. Incentives bewegen sich dagegen leicht rückläufig: Zwei bis vier Monatsmieten werden derzeit noch als Nachlass gewährt“, so Hübler. Auch 2012 bleibt es bei niedrigen spekulativen Fertigstellungszahlen, so dass davon auszugehen ist, dass die Spitzenmiete weiter zulegt auf dann 22,00 Euro/m²/Monat. Leicht gesunken ist demgegenüber die gewichtete Durchschnittsmiete. Ende 2011 wurden 12,42 Euro/m²/notiert – mehr als die Hälfte aller Mietverträge wurden zwischen 9,00 und 16,00 Euro abgeschlossen.

 
Investmentmarkt: Sehr stabil im Transaktionsniveau über das Jahr hinweg – aber weniger Deals im zweiten Halbjahr
 
Die Rekordvolumina auf dem Berliner Investmentmarkt von 2006 und 2007 jenseits der 3 Mrd. Euro-Marke können nur statistisch ein Maßstab sein. Das Transaktionsergebnis in 2011 von 2,1 Mrd. Euro lag 14 % unter dem 5-Jahresschnitt, auch gegenüber dem Vorjahr ist ein leichter Rückgang zu notieren (-8 %). „Megadeals à la Quartier Potsdamer Platz oder Sony Center sind keine alljährlichen Investitionsaktivitäten und mehr als 100 Transaktionen in einem Jahr sind auch nicht die Regel“, so Philipe Fischer. Immerhin sei 2011 mit den Gropius Passagen in Neukölln eine Großtransaktion über 341 Mio. Euro zu notieren gewesen, die Nachfrage habe durchaus auch gestimmt, mangels entsprechenden Produkts aber eben nicht immer befriedigt werden können. Zwar zeigt die Investmententwicklung in der Hauptstadt über die vier Quartale hinweg den nach Düsseldorf zweitstabilsten Verlauf unter den Big 7. Berlin gehört aber neben Stuttgart zu den beiden Städten, deren Bilanz, gemessen an der Anzahl der Transaktionen, in der zweiten  Jahreshälfte schwächer ausgefallen ist.
 
Gegenüber dem im Jahresvergleich leichten Rückgang beim Volumen zeigte die Anzahl der Transaktionen insgesamt allerdings eine höhere Ausbeute als in 2010. Und über der 100 Mio. Euro-Marke bewegten sich immerhin fünf Transaktionen (2010: 4), darunter neben den Gropius Passagen das Geschäftshaus ‚Die Mitte‘ am Alexanderplatz. Allerdings war der Kapitaleinsatz dabei insgesamt geringer: 2011 rund 800 Mio. Euro, 2010 über 1,1 Mrd. Euro. Für jeweils 50 bis 100 Mio. Euro wechselten zusammen mit dem Ernst-Reuter Haus weitere sieben Objekte den Eigentümer, rund 20 Transaktionen waren es in der Größenordnung zwischen 20 - 50 Mio. Euro. Dabei zeigte sich, dass die beiden 1-A-Lagen Kurfürstendamm und Friedrichstraße im besonderen Maße auf Investoreninteresse stießen: In der Friedrichstraße wurden drei Objekte mit einem Investitionsvolumen von ca. 160 Mio. Euro gehandelt, auf dem Kurfürstendamm sechs Objekte mit  rund 180 Mio. Euro.
  
„Core-Produkte bleiben die bevorzugte Risikoklasse der Anleger. Solche Immobilien werden als risikoarmes Asset in der Gesamtanlagestrategie betrachtet. Ihre laufenden Renditen sind höher als festverzinsliche Wertpapiere, und ihre Preise weniger volatil als Aktien“, so Fischer. So ist denn auch das Interesse an Produkten anderer Risikoklassen wie Value-add und opportunistisch kaum vorhanden. Eine der Ausnahmen war der Verkauf des an der Spree gelegenen Treptowers durch die Allianz an ausländische Private Equity Investoren. „Auch in Berlin tun sich die Banken mehr als  schwer mit der Finanzierung von riskanteren Immobilien-Transaktionen, beispielsweise mit hohem Leerstand oder kurzen Mietvertragslaufzeiten. Diese Risikoaversion der Finanzinstitute wird eher noch zunehmen“, so Fischer. Im Umkehrschluss bedeute dies, dass Banken aufgrund ihrer Scheu auch im Refinanzierungsbereich dem Markt Objekte zuführen, deren Finanzierung im Auslaufen begriffen sind und deren Eigentümer kein weiteres zur Prolongation benötigtes Eigenkapital nachlegen wollen. „Das belebt nicht zuletzt auch unsere Valuation-Aktivitäten, die sich um eine Bewertung der entsprechenden Objekte kümmern dürfen“, so der Investment-Experte. 
 
Insofern offenbart der Blick auf die Investorenlandschaft durchaus Änderungen gegenüber 2010. Die drei stärksten Käufergruppen kommen auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von 60 %. Mit über 600 Mio. Euro investierten Kapitals unangefochten an der Spitze lagen die Asset/Fonds Manager, gefolgt von einer Dreiergruppe mit Private Equity Fonds (durch den Kauf der Gropius Passagen für   über 340 Mio. Euro, Käufer war mfi über die dahinter stehende US-Investmentgesellschaft Perella Weinberg), sowie Entwicklern und privaten Investoren mit jeweils um die 250 Mio. Euro.
 
Anders als 2010, als die Büroimmobilie mit einem Anteil von 70% am Transaktionsvolumen die bestimmende Assetklasse war, ist 2011 ein erhöhter Anteil von gehandelten Einzelhandelsobjekten zu notieren mit einem Volumen von über 900 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 43 % (2010: 13 %).  Bemerkenswert und in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg so anzutreffen, hat eine Handvoll Hoteltransaktionen deren Anteil auf über 10 % gehoben, unter anderem der Verkauf von Scandic Hotel Berlin am Potsdamer Platz durch das dänische Konsortium SNS Property Finance/Amagerbanken an die norwegische Immobiliengesellschaft Wenaasgruppen A/S.
 
Berlin behält mit 56% den bei weitem höchsten Anteil an ausländischen Investoren, vor Köln und München. Fast 1,2 Mrd. Euro haben Ausländer investiert und damit mehr als das Doppelte eingekauft als verkauft. Nach dem größten Kauf im ersten Halbjahr mit dem Geschäftshaus „Die Mitte“ und weiteren Engagements im unteren bis mittleren zweistelligen Millionenbereich legten sie im zweiten Halbjahr noch einmal nach und kauften eine zweistellige Anzahl von Immobilien für insgesamt über 600 Mio. Euro. „Als deutsche Hauptstadt steht Berlin mittlerweile genauso wie London für Großbritannien oder Paris für Frankreich grundsätzlich im Fokus der Anleger. Das liegt in der Natur der Sache“, so Fischer. Das Angebot hinke aber der Nachfrage hinterher. Die Stadt habe ein hohes Potential hervorragender Investmentobjekte im Bestand - wenn sie denn zur Disposition stünden. Entwickler könnten sicherlich noch mehr verkaufen. Darüber hinaus stimmten die Fundamentaldaten des Vermietungsmarktes. „Insofern gehen wir auch in 2012 – bei allen wirtschaftspolitischen Schwierigkeiten und Unwägbarkeiten, wenn sie lösungsfördernd angegangen werden - von einem funktionierenden Investmentmarkt aus. Der Investitionswille ist auf jeden Fall da.  Allerdings werden die Investoren noch selektiver vorgehen, d.h. Engagements werden noch stärker  sicherheitsgetrieben motiviert sein, Produkte genau daraufhin analysiert”, so Fischer. „Als Flaschenhals wird sich verstärkt einerseits das Angebot solcher Assets, zum anderen die Kapitalbeschaffung durch die Banken bei Objekten mit notwendig höherem Bedarf entwickeln“, kommentiert der Investmentexperte. Die Immobilen-Investmentwelt entwickle sich noch stärker bipolar: Wer eine Finanzierung brauche, habe schlechte Karten, wer über genügend Eigenkapital verfüge, ist dagegen auf der Gewinnerseite. „Wenn alles gut läuft, dürfte das Ergebnis im laufenden Jahr ein ähnliches Niveau wie 2011 erreichen.“
 
Die große Nachfrage nach Core-Produkten hat den Druck auf die Spitzenrenditen hoch gehalten. Der Großteil der Transaktionen war mit einem Multiplikator zwischen 18 und 20 gehandelt worden. Wenn das Produkt stimmt, werden damit niedrige Renditen von 4,95 % in der Spitze in Kauf genommen. Für Büroimmobilien sind diese seit Ende 2009 um 55 Basispunkte gefallen auf mittlerweile 4,95 %. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,6 %. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte ebenfalls rückläufig bei 5,90 bzw. 6,00 %. Der Abstand zur Spitzenrendite betrug 2011 damit 95 – 105 Basispunkte. „Die Transaktionen haben die Prognosen hinsichtlich der zu erwartenden Renditen erfüllt. Obwohl einige Investoren in den Verkaufsprozessen nicht zum Zuge gekommen sind, die 2012 in der Hauptstadt sicherlich weiter sondieren werden, wird der Druck auf die Renditen wegen des makroökonomischen Umfelds nicht weiter steigen. Die Kaufpreise für Core-Produkte bleiben eher stabil“, so Fischer.
 
Der Trend hin zu einem soliden, wenig volatilen Immobilienasset im Anlageportfolio wird sich weiter verstärken. Eher langfristig wird bei den von Core-Investoren geprägten Investmentaktivitäten gedacht: „Das Ziel ist eine stabile und kontinuierliche Ausschüttung. Es wird nicht der rasche Ausstieg gesucht. Das wird solange anhalten, wie das makroökonomische Umfeld seine Imponderabilien ungelöst vor sich her trägt. Die Aussichten für Deutschland und auch für seine Hauptstadt sind da vergleichsweise gut“, kommentiert der Investmentexperte.