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Pressemitteilung

Hamburg

Jones Lang LaSalle zum Hamburger Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Erfreuliches Immobilienjahr an der Waterkant


 
Hamburg, 18. Januar 2012 – Das Immobilienjahr 2011 bilanziert positiv in der langjährigen Marktstatistik der Hansestadt Hamburg – sowohl im Blick auf den Vermietungs-, als auch im Blick auf den Investment-Bereich. „Unsere Prognosen zur Jahresmitte 2011 haben sich bestätigt, wir können auf eine dynamische Vermietungsentwicklung im Gesamtjahr zurückblicken“, so Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle in Hamburg. Und sein Kollege Frank-D. Albers, Leiter Büroinvestment bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, ergänzt: „Investiv war der Hamburger Markt von einer geradezu erfreulichen Alltäglichkeit geprägt.“

 
Umsatz in 2011 eines der Top 3 Ergebnisse der letzten 10 Jahre - Zurückhaltung im Blick voraus auf das zweite Halbjahr 2012
 
Die Dinge waren, wie sie waren an der Waterkant. Und das Umsatzvolumen hat davon profitiert: 45.000 m² - der größte Eigennutzerdeal, der jemals auf dem Hamburger Markt verzeichnet wurde, hievte das Jahresergebnis 2011 noch leicht über den Vorjahresumsatz. Zusammen mit zehn weiteren Abschlüssen zwischen 5.000 und 14.000 m², bis auf einen alle im zweiten Halbjahr getätigt, sorgten diese im Besonderen für den Gesamtumsatz von 540.000 m². Dies entspricht einem Plus von etwas über 7 %. Mit dem drittbesten Ergebnis seit 2001 wurde der 10-Jahresdurchschnitt um 22% übertroffen. In dieser Zeitspanne gab es viermal einen Megadeal um die 40.000 m², allesamt Anmietungen. Dieses Mal wird ein neues Gebäude ganz auf die Bedürfnisse eines Nutzers zugeschnitten: Bauherr und Nutzer in einem, Eigennutzung eben.

 
Nutzer unbeeindruckt von Krisen
 
Ein Blick auf die Anzahl der Deals zeigt, wie aktiv die Unternehmen waren: Dank 659 Abschlüssen - die meisten Mietverträge (80 %) lagen unter 1.000 m² und deckten ein Volumen insgesamt von 200.000 m² ab - haben die Nutzer 17 % mehr Mietverträge unterschrieben als 2010. Verglichen sogar  mit den beiden Umsatzrekordjahren 2007 (mit einem Mehrumsatz von + 8,5 % gegenüber 2011) sowie 2008 (nahezu auf dem jetzigen Niveau) war die Entscheidungsfreude in 2011 größer: prozentual wurden knapp 3 %  bzw. 9 % mehr Mietverträge unterschrieben. Und dabei spielten Expansionen durchaus eine bemerkenswerte Rolle – dem Trend in den anderen deutschen Immobilienhochburgen folgend: die Nettoabsorption schlug mit 223.000 m² zu Buche. „In 2011 war bei den Nutzern nichts zu spüren von Krise, egal ob gefühlt oder tatsächlich. Weder als manisch noch als depressiv kann man das Verhalten charakterisieren“, so Wende. „Die immobilienwirtschaftlichen  Fundamentaldaten stimmten ganz einfach. Die deutsche Realwirtschaft hat stabilen Grund unter den Füßen. Allerdings rechnen wir angesichts einer deutlich verringerten Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts und der in der Regel zeitversetzten Reaktion der Immobilienakteure auf immobilienwirtschaftliche Effekte 2012 mit einem moderaten Umsatzrückgang voraussichtlich im zweiten Halbjahr. Wenn wir unsere derzeitige Prognose von um die 500.000 m² erreichen, liegen wir in etwa auf dem Niveau des 5-Jahresdurchschnitts – und das wäre ein Ergebnis, mit dem der Markt gut leben kann.“
 
 
Die meisten Nutzer zieht es in die Innenstadt
 
„Mittlere und eher kleine Unternehmen dominieren auch 2011 den Markt in Deutschlands nördlichster Immobilienhochburg“, so Wende. Darunter sind viele unternehmensbezogene Dienstleister, die Branche mit den meisten Anmietungen (19 % aller Abschlüsse) und dem höchsten Flächenumsatz (fast 100.000 m²). Sehr agil erwiesen sich auch Firmen der Transport/Verkehrs- und Lagerhaltungsbranche, die ebenfalls einen zweistelligen Anteil bei der Anzahl an Mietverträgen aufweisen – allerdings zweieinhalb Mal weniger Fläche beanspruchen. Die ist wiederum deutlich höher bei der öffentlichen Verwaltung (durch den Megadeal), dem Sektor Ausbildung/Gesundheit und Soziales, der Verlags- und Medienbranche sowie der Industrie.
 
Mit zusammen rund 270.000 m² dominieren die zentralen Lagen Innenstadt, Hafenrand, City Süd und HafenCity, dabei zieht die Innenstadt fast ein Drittel der Abschlüsse auf sich. Harburg, südlich der Elbe, durchbricht ausnahmsweise diese Quadriga, einer Eigennutzung der Stadt Hamburg auf der Elbinsel Wilhelmsburg sei dank. Bemerkenswert ist der Fakt, dass in den genannten zentralen Lagen das Thema Green Buildings bereits Fuß gefasst hat: sechs Gebäude wurden hier mit einer Zertifizierung (bzw. Vorzertifizierung oder Anmeldung zur Zertifizierung) fertig gestellt – das sind 60 % des gesamten Fertigstellungsvolumens von 187.000 m². 

 
Expansive Nachfrage und niedriges spekulatives Flächenangebot drückt Leerstandquote
 
Das spekulative Fertigstellungsvolumen lag 2011 mit 67.000 m² um knapp ein Viertel unter dem Vergleichswert des Vorjahres und rund 12 % unter dem 5-Jahresschnitt. An diesem sehr moderaten Niveau freier Flächen wird sich auch 2012 nicht viel ändern. Als unmittelbares Resultat der expansiven Nachfrage der Büromieter zusammen mit diesem eingeschränkten Angebot an neuen Flächen ist die Leerstandsquote um rund einen Prozentpunkt im Jahresverlauf gefallen. Im Gesamtmarkt notiert sie nun bei 8,5 % - Tendenz für 2012 auf diesem Niveau stabil. „Der klare Fokus der Nutzer auf Qualität hat in den letzten 12 Monaten darüber hinaus die Spitzenmiete noch einmal anwachsen lassen, um 4,4 % auf 23,50 Euro/m²/Monat, Incentives sind demgegenüber leicht von 8 % auf 6 % zurückgegangen“, so Wende. „Tendenz stabil, da im laufenden Jahr kein Nachfrageeinbruch zu erwarten sein wird.“
 
Einen deutlichen Anstieg weist die gewichtete Durchschnittsmiete auf. Im Jahresverlauf legte sie um 11 % auf 14,67 Euro/m²/Monat zu, insbesondere im letzten Quartal. „Dies ist auf einige Großdeals zu höheren Preisen zurückzuführen. So haben sieben Anmietungen jenseits der 5.000 m² einen Mietpreis zwischen 16,00 und 21,00 Euro erzielt. Mehr als die Hälfte aller Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 16,00 Euro abgeschlossen.

 
Bestes Transaktionsvolumen der letzten vier Jahre – es hätte noch mehr sein können
 
Die 2 Mrd. Euro-Marke* und damit das beste Transaktionsergebnis der letzten vier Jahre wurde 2011 auf dem Hamburger Investmentmarkt zwar erreicht und mit dem Verkauf des Shopping Centers ‚Hamburger Meile‘ auch die größte Transaktion der letzten vier Jahre getätigt, „aber eigentlich hatten wir noch mehr erwartet“, so Frank-D. Albers. „Diese größte Transaktion erreichte nicht annäherungsweise die Big Shots der Rekordjahre 2006 und 2007, die sich zwischen 380 Mio. Euro und mehr als 800 Mio. Euro bewegten. „Nicht dass solche Größenordnungen alljährlich möglich wären, aber über der 100 Mio.-Marke wäre durchaus was drin gewesen – und damit ein höheres Gesamtvolumen. Dass es dazu 2011 nicht kam, lag allerdings weder an mangelnder Nachfrage, noch an realisierten Abschlüssen insgesamt.“ Die Nachfrage war da, aber das adäquate Produkt eben nicht, obwohl die Anzahl der Deals (88) deutlich über dem Vorjahr lag. 2011 braucht auch den Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt (66) nicht scheuen. 11 Transaktionen wurden in einer Größenordnung über 50 Mio. Euro gehandelt, darunter zwei im dreistelligen Bereich (2010: 13, darunter drei im dreistelligen Bereich). Die meisten Kaufengagements bewegten sich unter 20 Mio. Euro mit einem Volumen von insgesamt 430 Mio. gegenüber 240 Mio. ein Jahr zuvor. Woran ist ein höheres Volumen 2011 also letztendlich gescheitert? Der Blick ins Detail gibt die Antwort: Die Top 5 Transaktionen summierten sich auf ein Volumen von 564 Mio. Euro, 2010 waren es 628 Mio. Euro. Dabei waren die Transaktionen in 2011, die in der Statistik die Plätze 2 bis 5 belegten, teilweise deutlich kleiner als die entsprechenden Platzhalter in 2010. Vor allem im zweiten Halbjahr konnte das Potential nicht ausgenutzt werden: wer großvolumig einkaufen wollte, wurde nicht fündig. Hamburg ist eine der deutschen Immobilienhochburgen, die im zweiten Halbjahr ein geringeres Transaktionsvolumen aufweist als in den ersten sechs Monaten – allerdings bei einer Zunahme der Anzahl. Zur Jahresmitte 2011 noch auf Platz 2 hinter Frankfurt, musste die Hansestadt im Ranking der Investmentstandorte in Deutschland zum Jahresende neben der Mainmetropole auch München deutlich und Berlin knapp an sich vorbeiziehen lassen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag 2011 mit 23 Mio. Euro deutlich unter dem Wert des Jahres davor. „Ein bisschen schmerzt es schon, aus den Top 3 gefallen zu sein, denn das Fotofinish mit Berlin war knapp. Aber auch 2012 geht Hamburg erneut mit guten Aussichten an den Investmentstart. Neues Jahr, neue Herausforderung“, so Albers.

 
Core bleibt Anlegers Liebling
 
Auch in Hamburg bleiben Core-Produkte Anlegers Liebling. Ihr Anteil machte fast 60 % aus. „Die Investitionen gelten als risikoarm und bieten innerhalb eines Anlage-Portfolios gegenüber anderen Assetklassen einige Vorteile, nicht zuletzt sind die Renditen stabiler“, so Albers. Von den Top 5 waren die größten vier Core-Käufe mit einem Viertel des gesamten Hamburger Transaktionsvolumens. Unter anderem gehören dazu die Hamburger Meile durch die Real I.S., die Alte Post durch einen internationalen Finanzinvestor sowie die Hammerbrookhöfe durch die Deka, allesamt neu entwickelt, langfristig und gut vermietet.
 
Allerdings gehört Hamburg neben Düsseldorf zu den Märkten, in denen durchaus einige investive Aktivitäten mit einem Risikoprofil Value-add oder opportunistisch anzutreffen waren – deutlich mehr als 2010. Immerhin 5 % bzw. 10 % machte ihr Anteil am Gesamtvolumen aus. Auch in diesen beiden Segmenten realisierten vor allem deutsche Investoren Kaufabsichten. „Aufgrund der erfreulichen und langfristig stabilen Vermietungsleistungen in den guten Lagen Hamburgs, steht die Stadt auch bei den etwas risikobewussteren Investoren hoch im Kurs. Stabile Nachfrage und Mieten in den präferierten Lagen wie der Innenstadt oder Hafenrand machen das Risiko auch für die finanzierenden Banken überschaubar. Allerdings, auch hier gilt: Nachfrage übersteigt Angebot“, so Albers. Die Zahl von innerstädtischen Projektentwicklungen - dazu gehört beispielsweise das Gebäude der HVB am Alten Wall oder die Spiegelinsel – sei überschaubar. Schwierig werde es, wenn Lage oder Vermietungsaussichten nicht stimmen. Dann sind Banken in wachsendem Maße zurückhaltend bei der Finanzierung. Gleiches gilt für das klassische, stark nachgefragte Value-add Bestandsobjekt, einem Büro mit Leerstand und Modernisierungsbedarf in guter Lage. „Auch hier ist das Angebot aber ziemlich mau. Und wenn ein Objekt gefunden ist, können letztlich die unterschiedlichen Preisvorstellungen der Akteure zum Problem werden“, so Albers.
 
Geschlossene Fonds punkten mit dem größten Deal
 
Auch insofern haben sich bei der Rangfolge der Klassifizierung von Investoren durchaus Änderungen gegenüber 2010 ergeben. Das Käuferspektrum der Top 3 lag recht eng zusammen. Die Asset/Fonds Manager wiesen dabei allerdings als Spitzenreiter nur einen Anteil von 20 % auf, der niedrigste Wert eines ‚Ersten‘ in der Big 7–Käufer-Statistik. Zusammen mit den geschlossen Fonds (zwar nur drei Kaufaktivitäten, darunter allerdings die größte Transaktion) und den privaten Investoren deckt diese Dreiergruppe knapp über die Hälfte des Transaktionsvolumens ab. Die Spezialfonds, in Hamburg so aktiv wie in keiner anderen Stadt, haben 2011 mit über 200 Mio. Euro auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr investiert. Verkäuferseitig ist der hohe Anteil (48 %) der Entwickler auffällig. „Eine gute Projektentwicklung in innerstädtischer Lage Hamburgs ist ein Sechser im Lotto. Die Mieternachfrage in diesen Lagen ist sehr stabil und das fertige Produkt, eine klassische Core-Büroimmobilie, steht auf dem Einkaufszettel genauso von nationalen und internationalen institutionellen Investoren wie von Privatinvestoren.
 
Versicherungen und Offene Publikumsfonds, 2010 noch stark auf Käuferseite anzutreffen, kamen 2011 auf einen Anteil von lediglich 3 % bzw. 6 %.

 
Dominanz der Assetklasse Büro insgesamt – allerdings zwei höchstpreisige Einzelhandelstransaktionen
 
Während sich zur Jahresmitte 2011 Transaktionsvolumina von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in etwa auf dem gleichen Niveau bewegten, sorgten deutlich mehr Büro-Transaktionen im zweiten Halbjahr in der Gesamtbilanz für eine klare Dominanz der Assetklasse Büro: Mit einem Anteil von 52 % am Transaktionsvolumen, entsprechend rund 1 Mrd. Euro, wurde in etwa auf dem gleichen Niveau wie letztes Jahr in diese Assetklasse investiert. 
 
Trotz der insgesamt großen Dominanz von Bürotransaktionen (47 Deals gegenüber 13 im Einzelhandelssegment) weisen 2011 genauso wie im Vorjahr jeweils zwei Einzelhandelsdeals das bei weitem höchste Volumen auf, die Hamburger Meile und die Alte Post: mit zusammen 364 Mio. Euro sind sie in der Transaktionsstatistik als Top 1 und 2 aufgelistet. Insgesamt kommt die Assetklasse Einzelhandel auf ein Transaktionsvolumen von rund 700 Mio. Euro. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien ist, dem bundesweiten Trend folgend, auch in Hamburg größer als jemals zuvor, trifft allerdings auf ein rares Angebot.
 
Die investiven Aktivitäten durch ausländische Investoren sind im Jahresvergleich insgesamt deutlich höher ausgefallen: mit einem Anteil von 32 % am Transaktionsvolumen und einem damit eingesetzten Kapital von über 600 Mio. Euro ist ihr Engagement aber immer noch unterdurchschnittlich gegenüber den anderen Immobilienhochburgen. Immerhin haben sie mehr eingekauft als verkauft, unter anderem die Alte Post oder auch das Deichtor-Center am Rande der Innenstadt. Insgesamt lag das Verhältnis von ausländischem und deutschem Engagement gemessen am Transaktionsvolumen in Hamburg 2011 also bei einem Drittel zu zwei Dritteln.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag Ende 2011 bei 4,85 %, dem niedrigsten Wert seit Mitte 2008. Tendenz für 2012: stabil. Geschäftshäuser erzielten 4,10 %. „Der Fokus der Investoren gilt ganz eindeutig der Qualität. Von dieser objektspezifischen Qualität weichen sie auch dann nicht ab, wenn sie den Kauf einer Immobilie in Teilmärkten außerhalb der Innenstädte ins Auge fassen“, so Albers. Für Produkte oder Standorte, die eben nicht Prime- oder Core-Anforderungen erfüllen, zeigen die Renditen eher nach oben und die Schere zu Secondary-Renditen öffnet sich wieder - auf bis 200 Basispunkte, je nach Lage, Qualität, Restlaufzeit und Bonität der Mieter.
 
 
Immobilieninvestments als sicherer Hafen
 
Core-Investoren denken langfristig und über den Tag hinaus. Nachhaltigkeit der Investmentaktivitäten ist die Maxime, die Risikoklasse „Core“ gilt als sicherer Hafen: „Das Ziel ist eine stabile und kontinuierliche Ausschüttung. Die Aussichten dafür sind auf dem Hamburger Markt vergleichsweise gut“, kommentiert der Investmentexperte. Auch Hamburg wird sich allerdings einer globalen Konjunktureintrübung letztlich nicht entziehen können. Tendenziell unter Vorjahresniveau sieht Albers deshalb die Transaktionsvolumina zum Jahresende 2012: „Von außeralltäglichen Höhenflügen im Investment-Bereich gehe ich nicht aus. Aber wer als Anleger ein sicheres Investment für sein Geld sucht, ist in der Hansestadt nach wie vor an der richtigen Stelle.“ Bei ihrer Suche nach Anlageobjekten profitieren institutionelle wie private Investoren, so Albers, von Produkten, die auf Betreiben der Banken in den Markt gelangen: „Die Banken werden auf der Produktseite zu den wesentlichen Treibern im zweiten Halbjahr 2012 gehören, weil sie nach wie vor äußerste Zurückhaltung im Refinanzierungsbereich pflegen.“ Die geschlossenen Fonds, 2011 noch aktive Käufer, werden genauso wie die offenen Fonds generell 2012 eher auf der Verkäufer-Seite stehen. „Die Emittenten und deren Verkäufer tun sich schwer, ihre Produkte an die Frau bzw. an den Mann zu bringen“, so Albers.
 
 
 
* Einzelobjekte aus überregionalen Portfolien werden bei Jones Lang LaSalle nicht den Transaktionsvolumina der einzelnen Städte zugeordnet (z.B. das Portfolio mit drei Karstadt-Warenhäusern, das von Highstreet an Quantum verkauft wurde. U.a. dadurch ergeben sich Unterschiede zu veröffentlichten Zahlen von Wettbewerbern.