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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zum Frankfurter Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Zweigeteilter Markt am Main


 
 
 
Frankfurt, 19. Januar 2012 – Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschlands Finanzmetropole ist zum Jahreswechsel 2011/2012 zweigeteilt: Das Transaktionsvolumen übertrifft alle anderen deutschen Immobilienhochburgen, bei den Vermietungsumsätzen notiert Frankfurt auf der anderen Seite einen nahezu zweistelligen Rückgang – Zuwächse dagegen in den anderen Hochburgen. „Dieser Rückgang im Anmietungsvolumen ist aber eher den fehlenden Big Shots geschuldet, für die Frankfurt sonst eigentlich immer gut ist. Eine allgemeine Verunsicherung im Zusammenhang mit der Banken- und Eurokrise konnte man bei einigen Nutzern allerdings in den letzten Wochen durchaus spüren, die tat der Anmietungsbereitschaft aufs Jahr gerechnet aber keinen Abbruch“, so Christian Lanfer, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Und sein Kollege Christian Kadel, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Frankfurt, ergänzt: „Der Anlagedruck hat sich Raum geschaffen in spektakulären Investments vor allem im Core-Bereich und verstärkt sich zum nachhaltigen Trend, denn Immobilien zählen noch immer als sicherer Hafen in einem schwierigen Umfeld.“

 
Bürovermietungsvolumen zwar niedriger – aber deutlich mehr Abschlüsse
 
Mit einem Umsatzvolumen von 424.000 m² * zeigte die Kurve in 2011 gegenüber allen drei Vergleichsparametern nach unten: zwischen knapp minus 10 % und minus 12 % im 1-, 5- und 10-Jahresvergleich. Die Anzahl der Anmietungen und die dabei angemieteten Flächengrößen  gleichzeitig im Blick relativieren sich aber die Negativszenarien: immerhin 30 % mehr Mietvertragsabschlüsse konnten notiert werden gegenüber dem Vorjahr, die längerfristigen Durchschnittswerte wurden mit 12 bis 15 % übertroffen. Fünf Deals jenseits der 10.000 m² mit insgesamt 88.000 m² standen drei im Vorjahr gegenüber - mit allerdings insgesamt 174.000 m². „Da kommen wir dem Kern der Entwicklung schon näher. Der Megadeal EZB schlug 2010 massiv zu Buch“, so Christian Lanfer. In den Jahren 2000 – 2003 mieteten Unternehmen zum Teil pro Jahr mehr als ein Dutzend Mal Büros mit Flächen teilweise weit über 10.000 m² an, zwischen 2004 und 2011 war die höchste Anzahl 8. Mehr als die in 2011 notierten fünf Abschlüsse in dieser Kategorie über 10.000 m² gab es in den letzten drei Jahren nicht. Auch die Anmietungen in der Kategorie 5.000 bis 10.000 m² müssen den Vergleich nicht scheuen – gegenüber 2010 sowohl anzahl- als auch volumenmäßig nicht. „Diese Zahlenspielereien machen deutlich, dass die Bereitschaft der Nutzer anzumieten außer Frage steht und dass nur die Big Shots fehlten“, so Lanfer. Allerdings wurden mit Fortschreiten des Jahres immer mehr Nutzer zögerlicher in ihren Entscheidungen, zumindest was Großabschlüsse betrifft: Beispielsweise wurden von den neun Verträgen, die eine Mietfläche zwischen 7.000 m² und 24.000 m² aufwiesen, allein sechs im 1. Halbjahr abgeschlossen. „Das deutet an, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen, Banken- und Eurokrise erste Spuren hinterlassen“, kommentiert Lanfer. 
 
„Über Frankfurts Hochhäusern hängt für 2012 insofern ein großes Fragezeichen“, so Lanfer. Wie werden sich die Banken- und Finanzdienstleistungsmärkte entwickeln? Müssen die Notfallpläne aus den Schubladen geholt werden? Können andere Branchen Schwankungen bei den beiden für Frankfurt so bedeutenden Branchen ausgleichen, sozusagen in die Umsatzbresche springen? Oder kann sich insgesamt im Verlauf des Jahres 2012 doch wieder eine alltägliche Normalität einstellen? Hoffnung schöpft der Vermietungs-Experte aus Anfrage-Überhängen, die ins Jahr 2012 weitergereicht wurden: „Da einige größere Mietvertragsabschlüsse in 2011 nicht realisiert wurden, werden sie im neuen Jahr weiter verhandelt. Ein Beispiel in diesem Zusammenhang ist die gerade erfolgreich abgeschlossene Anmietung von 12.700 m² der Union Asset Management im MainTor Porta, einem Projekt der DIC in der Bankenlage, vermittelt und beraten durch Jones Lang LaSalle  und BNP. Darüber hinaus werden derzeit weitere Anmietungen jenseits der 10.000 m² geprüft, die insgesamt allein ein Volumen von rund 100.000 m² ausmachen“, so Lanfer. Manchmal sei es auch ganz einfach so, dass die Notwendigkeit zu handeln, stärker ist als die allgemeine Unsicherheit. Darüber hinaus sei bei den Eigentümern ganz eindeutig die Strategie erkennbar, lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach haben zu wollen: Daraus resultiere auch die Bereitschaft, kleinteilig zu vermieten und den erhöhten Aufwand dafür in Kauf zu nehmen. „Wenn die Krise sich nicht ausweitet, sondern eingedämmt werden kann, sehen wir insofern die Chance für ein nicht weiter rückläufiges Umsatzvolumen. Dass die 400.000 m²-Marke deutlich übertroffen wird, wäre allerdings auch eher überraschend“, so der Vermietungsexperte.
 
Obwohl die Bankenlage unter den TOP 5 Abschlüssen gar nicht vertreten ist, unter den TOP 10 auch nur zwei Mal auftaucht, unter anderem mit ca. 8.700 m² durch die Anmietung der Deutschen Bundesbank im Skyper auf Platz 6, führt dieser Teilmarkt insgesamt die Umsatzstatistik nach Standorten dennoch an (über 80.000 m²). Dies vor allem aufgrund der fast 70 Mietverträge die hier abgeschlossen wurden, davon 3 in der Größenklasse 5.000 bis 10.000 m². Auf die  Banken/Finanzdienstleister entfallen 16 Abschlüsse in diesem Teilmarkt, mit einem Gesamtvolumen von rund 30.000 m². Für den Gesamtmarkt der hessischen Immobilienhochburg bleibt es bei der dominanten Rolle von Banken/Finanzdienstleistern (über 82.000 m²) und unternehmensbezogenen Dienstleistern (rund 66.000 m²). Diese beiden Branchen machen 35 % des Volumens aus und 36 % aller Deals.
 
Das Gebiet um den Flughafen konnte sich durch drei Anmietungen zwischen 12.000 und 20.000 m²  durch Unternehmen der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung ganz vorn mitplatzieren, hatte aber von den TOP 5 Standorten - dazu gehörte auch Niederrad, das Westend und das Mertonviertel - die wenigsten Abschlüsse. Die City zieht viele Nutzer mit kleinflächigen Anforderungen an: Das Gros der Abschlüsse und des Vermietungsvolumens fand in den Größenklassen bis 250m² sowie 250-500m² statt. Darunter fanden sich vor allem Firmen aus dem Bereich unternehmensbezogene Dienstleistungen und Banken / Finanzdienstleistungen. Dieser Standort kommt aufgrund der vorwiegend kleinteiligen Abschlüsse auch nur auf ein Volumen von deutlich unter 30.000 m².

 
Positive Nettoabsorption und niedriges Volumen spekulativer Flächen sorgen für rückläufige Leerstandsquote – Spitzenmietpreis bleibt aber unverändert
 
2011 wurde dem Markt mit ca. 190.000 m² ein Fertigstellungsvolumen zugeführt, das ein Drittel unter dem Vorjahreswert, und ebenfalls ein Drittel unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (278.000m²) lag. Die spekulativen, also zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch freien Flächen, lagen 2011 sogar bei nur knapp 30.000 m² und damit drei Viertel unter dem 10-Jahresschnitt. Gepaart mit diesem eingeschränkten Angebot an neuen, noch freien Flächen und den Umsatzzahlen ist die Leerstandsquote weiter leicht zurück gegangen auf knapp unter 14% mit der Tendenz, auch in 2012 nachzugeben. In der Konsequenz dieser Entwicklung hat die Nettoabsorption 2011 deutlich zugelegt von einem negativen Wert auf knapp 100.000 m². Bei einem Bestand von knapp 12 Mio. Quadratmeter stehen ca. 1,66 Mio. Quadratmeter frei zur Verfügung, hochwertige Flächen machen davon 36 % aus.
 
Fast an das Fertigstellungsvolumen heran reichten 2011 die Bestandsminderungen. Ihr Volumen lag bei rund 180.000 m² Bürofläche. Dabei wurde bei der Hälfte des Volumens mit umfassenden Sanierungen begonnen, ein knappes Viertel ist vom Abriss betroffen, dem entweder ein Büro-Neubau folgen wird oder für den andere Nutzungen wie etwa Einzelhandel vorgesehen sind. Ein weiteres gutes Viertel entfiel auf Umwidmungen, etwa in Wohneinheiten, u.a. in Studentenwohnungen, in Hotels oder Boarding Häuser.
 
Entgegen dem Trend in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart hat die Spitzenmiete im Laufe des vergangenen Jahres in der hessischen Immobilienhochburg nicht zugelegt, hält sich seit Frühsommer 2010 auf dem gleichen Niveau von 33,00 Euro/m²/Monat. Abschlüsse über diesem Mietpreis gab es, sie haben aber entweder außergewöhnliche  hohe Ansprüche an die Ausbauqualität oder werden für die obersten Stockwerke in neuen Hochhäusern in bester Lage erzielt. „Ein Anstieg der Spitzenmiete in 2012 ist eher unwahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen. Das hängt davon ab, wie  sich das Verhältnis von Nachfrage-Angebot letztlich in den Toplagen entwickelt“, so Lanfer. Die Incentives bewegten sich in den Spitzenlagen 2011 zwischen 10 und 15 %, wobei hier aufgrund des harten Wettbewerbs um die Mieter eher eine Steigerung für 2012 zu erwarten ist.
 
Leicht gesunken ist die gewichtete Durchschnittsmiete. Ende 2011 wurden 18,01 Euro/m²/Euro notiert – die meisten Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 15,00 Euro abgeschlossen. Deutlich mehr Abschlüsse als in den beiden vorangegangenen Jahren haben 2011 einen Mietpreis jenseits der 25,00 Euro/m²/Monat.
 
Was für die Eintracht gilt, gilt generell: Frankfurt ist eine Diva. Launisch und unberechenbar. Der Markt und seine Akteure haben sich damit arrangiert.

 
Viel Bewegung auf dem Investment-Markt: Höchstes Transaktionsvolumen unter den Big 7
 
Seit dem Sommer letzten Jahres bestimmen Euro- und Schuldenkrise die Diskussion, ohne dass daraus jedoch bisher nennenswerte Auswirkungen im deutschen Immobilienmarkt erkennbar gewesen wären. Dies gilt im Besonderen auch für Deutschlands Finanzmetropole Frankfurt. „Die Entwicklung des Investmentmarkts in der hessischen Immobilienhochburg war 2011 von geradezu greifbarer Power  und Ausdauer geprägt, eine Dynamik, die über die gesamten 12 Monate nicht  nachgelassen hat“, so Christian Kadel. Mehr als 3 Milliarden Euro an Transaktionsvolumen konnten am Ende des Jahres notiert werden, das höchste Volumen unter den deutschen Big 7, der einzige Markt, der die 3 Mrd.-Marke getoppt hat. Fast 70 % mehr als ein Jahr zuvor und rund 30 % über dem 10-Jahreschnitt sind die Eckdaten. Nur München war im prozentualen Zuwachs noch besser. „Bereits zur Jahresmitte deutete sich ein herausragendes Ergebnis an. Dass dann tatsächlich derart viele in Verhandlungen stehende Transaktionen  über die Bühne gingen, ist natürlich eine erfreuliche Entwicklung – zumal bei den Deals im dreistelligen Bereich“, so Kadel. Insgesamt bewegten sich sieben Deals (2010: 3) über der 100 Mio.-Marke und kamen zusammen auf ein Volumen von fast 1,7 Mrd. Euro. Damit machten sie über die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Angeführt wurden diese TOP 7 von dem Verkauf der Deutsche Bank Zentrale für über 580 Mio. Euro, bereits im zweiten Quartal, gefolgt von weiteren Großtransaktionen im dritten und vierten Quartal, wie dem Silver Tower der Commerzbank an IVG Immobilien, dem Skyline Plaza der CA Immo Deutschland an Allianz Real Estate. Drei der sechs größten Einzeltransaktionen in Deutschland fanden in Frankfurt statt.

„2011 stimmten Größe und Anzahl der Transaktionen“, bringt es Kadel auf den Punkt. Nach 2007, dem absoluten Rekordjahr mit über 6 Mrd. Euro, und zusammen mit 2002 ist 2011 das zweitbeste Transaktionsergebnis im letzten Jahrzehnt erzielt  worden. Darüber hinaus haben die Marktakteure für über 50 % mehr Abschlüsse als 2010 mit einer durchschnittlichen Größe von 47 Mio. Euro (2010: 42 Mio. Euro) gesorgt. Der Großteil des investiven Engagements lag wie immer unter 20 Mio. Euro, bewegte aber 2011 deutlich mehr Kapital als im Vorjahr.
 

Büroimmobilie klarer Favorit – Ausländische Investoren investieren mehr als in den drei Jahren zuvor
 
Wie in sechs der Immobilienhochburgen dominiert in Frankfurt die Assetklasse Büro. Dafür haben Investoren immerhin über 1,5 Mrd. Euro ausgegeben. „Das war hier eigentlich noch nie anders, die Skyline der Finanzmetropole fasziniert durch die kühle Ästhetik ihrer Bürotürme, bietet für deutsche wie internationale Investoren immer interessante Investmentmöglichkeiten“, so Kadel. Allerdings war der Anteil in früheren Jahren auch schon wesentlich höher, im 5-Jahreschnitt bewegt er sich immerhin bei 79 %.
 
Wie unterschiedlich fokussiert und wie breit letztlich aber das Angebot für investives Engagement war, zeigen die im Jahresvergleich deutlich gestiegenen Anteile anderer Assetklassen Retail, Hotel, Logistik oder Grundstücke. Der Einzelhandel etwa kommt als zweitstärkste Assetklasse immerhin auf einen Anteil von 21 %, unter den  Big 7 allerdings der zweitniedrigste. Gleichwohl befinden sich unter den sieben Transaktionen jenseits der 100 Mio.-Marke mit dem Skyline Plaza und Goetheplaza zwei Einzelhandelstransaktionen.
 
Bei international so gutem Standing, erstaunt es schon ein wenig, dass ausländische Investoren weniger investiert haben als in München und Berlin. Ihr Anteil am Gesamtvolumen in Frankfurt lag  bei 30 % - eine Größenordnung, die gegenüber dem 5- Jahresvergleich (64 %) deutlich niedriger ausfällt. „Ausländische und deutsche Investoren stehen in einem harten Wettbewerb um die limitierten Core-produkte. Durch ein marktgerechtes Pricing lokaler Akteure, insbesondere bei den großvolumigen Transaktionen, hatten sie das eine oder andere Mal das Nachsehen. Gemessen an der Anzahl ihrer Transaktionen waren sie 2011 nicht zuletzt deshalb unterdurchschnittlich in der Finanzmetropole vertreten. Gemessen allerdings am Volumen bewegt sich ihr Kapitaleinsatz mit über 900 Mio. Euro über ihrem jeweiligen Transaktionsvolumen in den Jahren 2008 – 2010“, so Kadel. Auf Verkäuferseite waren sie in keiner anderen Stadt weniger anzutreffen, per Saldo haben sie also ihren Bestand immerhin für 370 Mio. Euro aufgebaut.
 
„Dass die Deutschen die Immobilie immer mehr als Handelsgut verstehen, zeigt auch hier die Gegenüberstellung von Kauf- und Verkaufsaktivitäten“, kommentiert Kadel. Unterm Strich lagen die Desinvestments höher. Allein die Banken und Versicherungen standen mit 10 Verkäufen und einem Volumen von über 1 Mrd. Euro Pate, eine Größenordnung, die in keiner anderen Stadt von einer  Investorengruppe allein erreicht wurde – auch nicht auf Käuferseite. Entwickler und Asset/Fonds Manager bewegen sich ebenfalls jeweils im zweistelligen Prozentbereich des gesamten Verkaufsvolumens. „Das Ziel der Desinvestments ist insbesondere bei Banken die Verschlankung der Bilanzen und trifft auf eine Nachfrage, die vor allem im Core-Bereich gegenüber dem Vorjahr noch  zugelegt hat“, so Kadel.
 
Vier Käufergruppen lagen mit ihren Investments jeweils über einem Anteil von 10%. Angeführt wird die Statistik wie 2010 von zwei Investorentypen mit ähnlich hohem Kapitaleinsatz: den Asset/Fonds Managern und den geschlossen Fonds, letztere mit einem doppelt so hohen Anteil wie im Durchschnitt der Big 7. Beide zusammen kommen auf knapp über 40 % (über 1,2 Mrd. Euro). Die Immobilien AGs machen die Trias dank ihres Kaufs des Silver Towers komplett, gefolgt von den Versicherungen (11 %).
 
 
Core und Sicherheit: auch in Frankfurt ein Paar
 
Bei 78 % des Transaktionsvolumens auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt wurden Core-Produkte gehandelt – der Bundesdurchschnitt lag bei 59 %. Gemessen an der Anzahl der Deals in diesem Segment zeigt Frankfurt im Vergleich noch stärker den Drang zu sicheren Investments in unsicheren Zeiten. „Der Core-Bereich steht nach wie vor im Fokus des Anlegers, Sicherheit ist gefragt und lässt sich gut verkaufen. Außerdem ist das Angebot  2011 höher gewesen als sonst, nicht zuletzt durch die Banken, die das immobile Risiko minimieren wollen – durch Zurückhaltung bei Finanzierungen und Refinanzierungen einerseits, aber auch durch direkte Desinvestments andererseits. Die Banken gehören derzeit zu den großen Investment-Spielern auf dem Frankfurter Markt“, so Kadel. Core+ und Value-Add-Produkte, so der Investment-Experte, lassen sich auch in Frankfurt nur realisieren, wenn die Preise stimmen.
 
Wegen des Fokus der Investoren auf Sicherheit, verbunden mit der enorm hohen Nachfrage nach Core-Produkten hat sich im Laufe des vergangenen Jahres die Spitzenrendite für Büroimmobilien zweimal nach unten angepasst. Ende 2011 lag sie bei 4,80 %, dem niedrigsten Wert seit Mitte 2008. Geschäftshäuser erzielten 4,25 %. In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,5 % bzw. 6,25 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt damit 70 bis 145 Basispunkte – die Schere zwischen prime und secondary öffnet sich weiter.
 
„Auch 2012 wird sich am Sicherheitsdenken der Investoren nichts ändern. Core war, ist und bleibt Investors „favourite“. Eine größere Anzahl an Transaktionen ist derzeit in Verhandlung – kommen sie, werden wir auch im laufenden Jahr wieder große Investmentabschlüsse zu notieren haben. Begleitet von neuen Produkten der Entwickler, die bei Vollvermietung oder ab einem bestimmten Vermietungsstand sicherlich auch das Interesse der Investoren finden werden, könnte 2012 dann das Transaktionsniveau des vergangenen Jahres erreichen“, so Kadel.