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Pressemitteilung

Köln

Jones Lang LaSalle zum Kölner Gewerbeimmobilienmarkt: Domstadt mit Potential bei Investments – Allzeithoch bei Vermietungen


 
 
Köln, 24. Januar 2012 – Köln, mit etwas mehr als einer Million Einwohner Deutschlands viertgrößte Stadt, hat unter allen deutschen Immobilienhochburgen das am deutlichsten ausgeprägte Entwicklungspotential: „Der Domstadt mangelt es insbesondere im Teilmarkt City an modernen Flächen mit hoher Ausstattungsqualität“, so Birgit Lenzen, bei Jones Lang LaSalle Köln verantwortlich für den Investment-Bereich. Ein geringer Teil des Büro-Gesamtbestands von 7,45 Mio. m² entfällt denn folglich auch auf solche Produkte mit Prime-Qualität. Und ihr Kollege Thomas Borchert, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln, ergänzt: „Die Stadt leidet unter ihrem Altbestand. Es fehlt derzeit einfach das frische Produkt.“

 
Weniger, aber größere Transaktionen
 
Zu den Produkten mit Prime-Qualität gehört sicherlich der KölnTurm, dessen Verkauf eine der fünf größten Transaktionen des letzten Jahres war. Die Eurohypo hatte sich von ihrer Landmark getrennt, zugegriffen hatte ein Joint Venture aus deutschen und internationalen Investoren. Überhaupt: Die Ausländer haben Köln als attraktiven Standort neu entdeckt. „Die Transaktion der Neumarkt-Galerie zum Beispiel war eine quasi binnen-irische Angelegenheit“, so Lenzen. Sie markierte den Top One und war eine der beiden Transaktionen, die 2011 über der 100 Mio. Marke lagen. Zusammen mit drei weiteren Verkäufen oberhalb der 50 Mio. Euro machten sie 57 % (entsprechend knapp 490 Mio. Euro) des gesamten Transaktionsvolumens aus. Durch den Vergleich mit dem Vorjahr (40 %, entsprechend 371 Mio. Euro) wird deutlich, dass die Top 1 -5 Transaktionen in 2011 allesamt größer  waren als die entsprechenden Platzhalter in 2010. Nicht zuletzt dadurch hat sich die Durchschnittsgröße der Transaktionen auf 23 Mio. Euro erhöht. Das alles ändert aber nichts an der Tatsache, dass sich sowohl das gesamte Transaktionsergebnis 2011 mit 860 Mio. Euro 7 % unter dem Vorjahresergebnis und sogar 26 % unter dem 5-Jahresschnitt bewegte, als auch die Anzahl aller Transaktionen deutlich niedriger lag als in 2010 - vor allem im Bereich unter 20 Mio. Euro.
 
„Im ersten Halbjahr wurde ein um 39 % höheres Kaufvolumen als in der zweiten Jahreshälfte bewegt.  Die eine oder andere Transaktionsverhandlung hatte sich aus 2010 in 2011 verschoben und wurde dort in den ersten Monaten realisiert“, so Lenzen. Auch in 2012 habe dieser Trend Bestand: Anleger prüfen ihre Ankäufe wieder länger. Im zweiten Halbjahr 2011 kam es dafür zu mehr Abschlüssen. Die Anzahl lag um 38 % höher als in den ersten sechs Monaten – überwiegend im unteren zweistelligen Bereich. „Durch die Anhebung der Grunderwerbssteuer in NRW zum 1. Oktober 2011 von 3,5 % auf 5 % hatte auch der Standort Köln ein steuerindiziertes vorgezogenes Jahresendgeschäft bereits im 3. Quartal“, so Lenzen. „Das Inkrafttreten des Gesetzes beschleunigte sogar die eine oder andere Transaktion.“
 

Mangel an Core Angebot lässt Value Add Investments punkten
 
Core Produkte bleiben Anlegers Liebling, die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot – wie in den meisten der deutschen Big 7. „Zum einen sind die Verkäufer zurückhaltend beim Anbieten ihres Tafelsilbers, und wenn sie es tun, haben sie bestimmte Preisvorstellungen, die nicht immer deckungsgleich mit denen potentieller Käufer sind. Gleichzeitig hat Köln eine wenig gefüllte Pipeline an Projektentwicklungen“, so Lenzen. Der Wettbewerb unter den Investoren nach solchen risikoarmen Core-Produkten ist also groß. Idealerweise liegen sie in Top-Lage, haben bonitätsstarke Nutzer, sind voll vermietet mit langfristigen Mietverträgen, weisen eine hohe Ausstattungsqualität auf und die Fremdkapitalquote bewegt sich bei 40-60%. „Ihre laufenden Renditen sind höher als festverzinsliche Wertpapiere und ihre Preise weniger volatil als Aktien“, erklärt Lenzen. Und weiter: „Mangels Produkt gab es in 2011 wenig solche Transaktionen. Die Investoren weichen deshalb ihre  Risikokriterien auf, machen Zugeständnisse bei Lage, Dauer der Mietvertragslaufzeit und/oder Leerständen.“ 
Neu anzutreffen war in Köln 2011 denn auch das Interesse von so genannten Value Add Investoren, die bewusst Leerstandsrisiken eingehen, aber vom Entwicklungspotential ihres Investments überzeugt sind. Dies trifft sicherlich auch auf die beiden Transaktionen KölnTurm und Neumarktgalerie zu – beides Value Add Investments mit Leerstands- bzw. Umstrukturierungsrisiken. 

 
Keine andere deutsche Immobilienhochburg hat höheren Anteil der Büroimmobilie am Transaktionsvolumen – Ausländische Investoren nur in Berlin stärker engagiert
 
In Köln wie in den sechs anderen Immobilienhochburgen dominiert die Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von 53 % am Transaktionsvolumen (und damit über 450 Mio. Euro) bewegte sie sich über dem Durchschnitt der Big 7. Das gilt auch für die Anzahl der Bürotransaktionen. Deren Anteil lag in der Domstadt bei 48 % aller dort realisierten Transaktionen. Deutlich zurückgegangen sind die Investments in Einzelhandelsimmobilien - auch hier entgegen dem Trend der anderen Städte. Nach über 400 Mio. Euro im letzten Jahr waren es 2011 nur noch rund 260 Mio. Euro, die Anleger in diese Assetklasse fließen ließen - allerdings nicht, weil ein solches Investment uninteressant gewesen wäre, sondern weil kein entsprechendes Angebot ausreichend vorhanden war.
 
Köln hat mit 43 % nach Berlin (56 %) 2011 den bei weitem höchsten Anteil an ausländischen Investoren. Während sie im Jahr davor nur mit unter 50 Mio. Euro engagiert waren, investierten Ausländer 2011 ca. 374  Mio. Euro und haben damit 60 % mehr eingekauft als verkauft. Allein bei drei Top 5 Deals waren sie beteiligt. Per Saldo haben die ausländischen Investoren damit ihren Anlagebestand in Köln weiter ausgebaut. „Die großvolumigen Engagements ausländischer Anleger waren in 2011 beeindruckend. Deutschland hat immobil 2011 auch sicherlich von seinem Ruf als „Land des sicheren Hafens“ profitiert. Da aber solche Immobilien nicht jedes Jahr zum Verkauf stehen“, so Lenzen, „könnte der Anteil ausländischen Engagements am Volumen nächstes Jahr nicht mehr so hoch liegen. Gleichwohl bleibe Köln auf dem Radar ausländischer Investoren, nicht zuletzt auch deshalb, weil der Markt insbesondere auch in den Krisenjahren keine Renditeeinbrüche zu verzeichnen hatte.
 
Der Blick auf die Investorenlandschaft zeigt für 2011 ein komplett anderes Bild als im Jahr zuvor. Die Top 2 aus 2010 tauchten im vergangenen Jahr nicht unter den ersten sechs Investorentypen 2011 auf. „Die klassischen Core-Investoren Pensionskassen/Versicherungen, die 2010 als besonders aktive Käufer am Markt aufgetreten waren, sind 2011 nur marginal vertreten, nicht zuletzt ein Hinweis auf den Mangel an Core-Produkten“, so Lenzen.  Die zwei stärksten Käufergruppen kamen 2011 auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von 62 %. Mit  420 Mio. Euro investierten Kapitals unangefochten an der Spitze lagen die Asset/Fonds Manager, gefolgt von den Entwicklern, die auch noch im dreistelligen Bereich agierten. So haben beispielsweise Strabag von der Stadt Köln ein Grundstück im Teilmarkt Deutz/Messe und Hochtief die Alte Bahndirektion am gegenüber liegenden Rheinufer erworben. Private Investoren sowie Geschlossene Fonds kauften Objekte für jeweils insgesamt um die 87 Mio. Euro.
Auf der Verkäuferseite ist die Investorenstruktur im Vergleich zu den Big 7 sehr ausgewogen. Die ersten fünf Anlegertypen machten Dreiviertel des Transaktionsvolumens aus, ihre Anteile lagen jeweils zwischen 11 und 23 %, angeführt von den Asset/Fondsmangern, über Entwickler, Banken, die erstmals selbst auf dem Investmentmarkt in Köln in Erscheinung traten, sowie  Geschlossene Fonds.

 
Köln hat höchste Spitzenrendite unter den Big 7
 
Statistisch ist die Spitzenrendite zwar im 4. Quartal zurück gegangen und wird mit 5,20 % gelistet, nach 5,25 % im gesamten Jahresverlauf. Da dieser Rückgang aber auf die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zurückzuführen und nicht auf Basis von Vergleichstransaktionen im Core-Segment zustande gekommen ist, ist eher von einer stabilen Entwicklung zu sprechen. „Köln hat die höchste Spitzenrendite im Vergleich der deutschen Immobilienhochburgen, bietet damit vergleichsweise günstigere Investmentmöglichkeiten. Hier gilt in der Tat: Wer zuerst kommt, malt zuerst - kein leichtes Spiel für Investoren“, so Lenzen. Und weiter: „Ob es in 2012 zu einem leichten Rückgang der Spitzenrendite kommen wird, hängt davon ab, ob die Nachfrage stärker bedient wird, mehr Eigentümer also entscheiden, Core-Produkte zu verkaufen.“
 
In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,90 %. Der Abstand zur Spitzenrendite betrug 2011 damit 70 Basispunkte. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,15 %.
Der Mangel an Core-Produkten bleibt auch 2012 bestehen. Wenig neue Projekte werden dem Markt zur Verfügung gestellt. „Dabei könnten Entwickler sicherlich mehr verkaufen“, so Lenzen. Und weiter: „Regionale und überregionale Entwickler, die sich für Köln interessieren, machen Hoffnung. Denn die künftige Marktdynamik wird wesentlich davon abhängig sein, dass der Nachfrageseite auch geboten werden kann, was sie sucht. Auch unter diesem Gesichtspunkt wird der Investmentmarkt in 2012  sicherlich kein Selbstläufer, im Gegenteil: das Transaktionsniveau des letzten Jahres wieder  zu erreichen, wird kein leichtes Spiel“,  so Lenzen.

 
Bürovermietungsumsatz erstmals über 300.000 m² - der kleinste Büromarkt unter den Big 7 mit dem größten Deal 
 
Der Bürovermietungsmarkt in Köln präsentiert sich 2011 als Wellenbewegung. Nach einem starken ersten Halbjahr mit einem Anstieg vom ersten zum zweiten Quartal hatte das Umsatzvolumen mit fast 180 Deals und über 190.000 m² bereits einen ersten Wellengipfel erreicht und lag damit nicht weit entfernt vom Durchschnitt der gesamten Jahresleistung zwischen 2001-2010. Allein auf 25 % kamen dabei die zwei größten Nutzungen: eine Eigennutzung über 45.000 m² durch die Rheinenergie, die als Bauherr und Nutzer auf ihrem eigenen Grundstück direkt neben der Hauptverwaltung in Ossendorf/Nippes verschiedene Abteilungen aus dem Stadtgebiet zusammenziehen und dort ansiedeln wird, sowie die Anmietung in Deutz (38.000 m²) durch den Chemiekonzern Lanxess, der Mitte 2013 von Leverkusen nach Köln in das maxCologne, die frühere Lufthansa-Zentrale, umzieht. „Auf Grund dieser beiden Megadeals war es nicht verwunderlich, dass das zweite Halbjahr dann einen deutlich niedrigen Umsatz aufwies (rund 140.000 m²) mit einem Wellental im dritten Quartal, um dann in den letzten drei Monaten noch einmal zuzulegen. Anmietungsfreudig blieben die Nutzer allemal. Sie legten sogar noch eine Schippe oben drauf“, so Thomas Borchert. Fast 200 Mietverträge wurden zwischen Juli und Dezember 2011 unterschrieben. Sechs Mietverträge zwischen 4.000 und 10.000 m² machten allein 29 % des Volumens in diesem Zeitraum aus. Der Großteil der Mietverträge lag wie im ersten Halbjahr unter 1.000 m². Für das Jahresumsatzergebnis stand damit zum ersten Mal eine „Drei“ vor der sechsstelligen Zahl: 332.000 m² bescherten dem Kölner Markt ein um 31 % über dem 5-Jahresschnitt liegendes Volumen. „Des Nutzers Unterschrift stand bei 85 % aller Anmietungen unter Mietverträgen mit einer Flächengröße unter 1.000 m²“, so Borchert. Das sei nicht anders in den anderen von Jones Lang LaSalle untersuchten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart. Eher ungewöhnlich für alle Städte sind Big Shots à la Rheinergie oder Lanxess - Größenordnungen, die in 2011 nur noch in Hamburg realisiert wurden. „Dass ausgerechnet der mit einem Flächenbestand von 7,45 Mio. Quadratmeter kleinste Büromarkt die Statistik mit anführt, ist doch eine richtig gute Story für Köln“, meint Borchert.

 
Industrie schlägt unternehmensbezogene Dienstleister – City bleibt Nutzers Liebling
 
Freilich beeinflussen Megadeals in bedeutender Weise die Statistiken, die die Frage nach Branchenaktivitäten und Standorten abbilden. 2011 verhalfen sie der Industrie gemessen am Volumen mit einem Anteil von knapp 30 % auf Platz 1, obwohl die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge die niedrigste unter den Top 5 war. Die wurde deutlich angeführt von der Branche der unternehmensbezogenen Dienstleister. Insgesamt kamen die ersten fünf Branchen, zu denen auch Ausbildung/Gesundheit/Soziales, Verlag/Medien sowie die EDV gehörten, auf einen Umsatzanteil von  72% und 65 % der Mietverträge. Dabei waren die Nutzer fokussiert auf die City, dem in der Regel stärksten Teilmarkt. Die Dominanz der City ist bei beiden Parametern, Anzahl der Abschlüsse und Flächenvolumen (letzteres trotz der Megadeals), deutlich: mit rund 100.000 m² weist der Standort ca. 45% mehr Umsatz auf als die Zweit- und Drittplatzierten (Ossendorf/Nippes bzw. Deutz/Messe) und doppelt so viel wie nachfolgenden Rheinufer-West und Peripherie-West. Wie unschlagbar die City bei der Suche potentieller Mieter nach Büroflächen ist, macht eindrucksvoll die fast doppelte Menge an Mietverträgen gegenüber den vier genannten Standorten zusammen deutlich. 

 
Niedrigstes Fertigstellungsvolumen der letzten fünf Jahre – 2012 weiter rückläufig
 
Auf Grund des mit 42.000 m² niedrigsten Fertigstellungsvolumen in den letzten fünf Jahren, 30% weniger als 2010 (wobei dem Markt nur 18.600 m² frei zur Verfügung standen, weil bis auf 2.000 m² durch Eigennutzung bereits knapp 22.000 m² vorvermietet waren) und einer gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegenen Nettoabsorption von rund 60.000 m², war die Leerstandsquote auf dem Kölner Markt leicht rückläufig. Zwar sind die 8 % - nach Stuttgart die niedrigste Quote unter den Big 7 - noch nicht unterschritten, Köln ist aber wegen des in 2012 deutlich limitierten Angebots an fertig gestellten Flächen auf dem besten Weg dies nachzuholen. „Köln leidet unter seinem Altbestand. Der Bedarf an modernen und gut ausgestatteten Neubauten in der City wird nicht befriedigt, da fehlt derzeit einfach das frische Produkt“, so Borchert. Das werde 2013 besser, wenn die 64.000 m², die derzeit im Bau sind, fertig gestellt seien.

 
Spitzenmiete auf höchstem Niveau stabil
 
Die gute Nachfrage nach topausgestatteten Flächen hält die Spitzenmiete auf dem Kölner Büromarkt auf dem höchsten Wert der letzten 10 Jahre: 21,50 Euro/m²/Monat, die in dem einen oder anderen Ausnahmefall sogar noch übertroffen werden. Wegen der auch in 2012 bestehenden Knappheit an Top-Produkten, wird es kaum zu marktcharakterisierenden Anmietungen über der jetzigen Spitzenmiete kommen. Eine Erhöhung ist daher unwahrscheinlich, eher werden die Incentives flexibel gestaltet, also etwa mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse. Die Schere klafft dabei weit auseinander. Bei Top-Produkten bewegen sich die Incentives um die 8 %, in Objekten mit C-Qualität  können sie, wenn sie nur noch schwer vermarktbar sind, bis zu 19 % ausmachen.
Die meisten Mietverträge wurden in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag bei 13,21 Euro/m²/Monat, ein relativ hoher Wert, der durch die großflächige Anmietung von Lanxess im überdurchschnittlichen Preissegment erreicht wurde. 
 
„Die gute Stimmung auf Seiten der meisten Nutzer konnte trotz der Turbulenzen rund um den Euro und die Staatsverschuldung nicht wirklich getrübt werden. Es ist alles rausgeholt worden, was es an Möglichkeiten im Vermietungsmarkt gegeben hatte. Allein die Tatsache, dass ein Unternehmen wie Lanxess seinen neuen Standort nach Köln verlegt, spricht doch für diese Stadt. Da hat einfach alles gestimmt“, so Borchert. Im Blick auf die Aussichten für das laufende Jahr ist der Vermietungsexperte jedoch eher zurückhaltend: „Wir wollen nicht überheblich werden. Der Umsatz des letzten Jahres war ein Allzeithoch, das auch in guten Zeiten so schnell nicht getoppt werden wird. Und 2012 prognostizieren die Auguren bekanntermaßen erst einmal ein stark gedämpftes Wachstum, zeitverzögert auch mit Auswirkung auf den Bürovermietungsmarkt. Insofern gehen wir derzeit von einem Vermietungsvolumen aus, das sich mit bis zu 250.000 m² zwischen dem 5- und 10-jährigen Durchschnitt bewegen könnte“, so Borchert.