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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Performance des VICTOR Prime Office legt noch einmal zu


 
Die wichtigsten Ergebnisse des 4. Quartals 2011 im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q4 2011: 115,2 Punkte
    • Plus 1,8 % gegenüber Vorquartal – München mit höchstem Anstieg (+ 2,4 %), gefolgt von Berlin mit +2,1 %
       
    • Plus 6,0 % im Jahresvergleich - Hamburg mit bester Jahresperformance (+7,8 %)
       
    • Plus 16,5 % gegenüber der Trendwende Q2 2009 – Nach wie vor ansteigende Tendenz der Performance
        
  • Laufende Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals im Q4 2010 – Q4 2011: +11,0 % mit leicht sinkendem Trend
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL RiskPre) gibt auf 426 Punkte nach – Risikoloser Zins gestiegen

 
Frankfurt, 8. Februar 2012 - Der VICTOR Prime Office Indikator* konnte im vierten Quartal 2011 erneut zulegen. Mit einem Plus von 1,8 % lag der Anstieg noch über dem der drei Vorquartale (Q1 / Q2 2011: + 1,3 %, Q3 2011: + 1,5 %).
Trotz anhaltender Staatsschuldenkrise, mangelnder Kreditverfügbarkeit und einem volatilen Makroumfeld, bleibt die Nachfrage nach Prime-Produkten in den Topbürolagen  sowohl was den Investment- als auch den Vermietungsmarkt anbetrifft, auf hohem Niveau. In einigen der untersuchten Teilmärkte wurde im vierten Quartal eine deutlich höhere Vermietungsleistung als im Vorquartal notiert. „Eine mögliche Abschwächung des Performancewachstums des VICTOR blieb noch aus“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. 2011 sorgte ein limitiertes Angebot an adäquaten Investitionsalternativen für eine starke Fokussierung auf Core-Produkte. Auch 2012 bleiben Investoren vor dem Hintergrund unsicherer Finanzierungen und stark erhöhter Eigenkapitalanforderungen im Hinblick auf Core+ oder Value Add Produkte vorsichtig. Opportunistische Investments sind bei Investoren nur nach drastischen Preisabschlägen gefragt. Potentielle neue Kapitalquellen (Versicherungen, Pensionskassen, etc.) werden die klassischen Finanzmarktteilnehmer nicht vollständig ersetzen können, da ihr Finanzierungsfokus hauptsächlich auf Core-Investments liege. „Die Konsolidierung der Kreditmärkte hält noch an, ein Ende dieses Prozesses ist noch nicht abzusehen“, so der Experte. „Für 2012 erwarten wir eine ähnliche Entwicklung wie im Vorjahr.“
 
 
München und Berlin im Quartalsvergleich vorn – Berlin und Hamburg Ende 2011 auf höherem Niveau als Mitte 2007
 
Alle Spitzenlagen verzeichneten im Quartalsvergleich einen soliden Anstieg der Performance, angeführt von München und Berlin mit Plus 2,4 % (auf 116,6 Punkte) bzw. +2,1 % (auf 110,8 Punkte), in beiden Städten hauptsächlich auf die Entwicklung auf dem Bürovermietungsmarkt zurückzuführen. Der positive Trend wurde in München durch höhere Mietpreise bei großflächigen Vermietungen erzielt, gleichzeitig wurde in Berlin ein deutlicher Rückgang des Leerstandes in der Spitzenlage registriert. Überraschend positiv stellt sich die Entwicklung der Düsseldorfer Bankenlage im 4. Quartal 2011 dar. Der Performanceanstieg lag mit +1,9 % (auf 115,6 Punkte) höher als die jeweilige Performance der ersten drei Quartale 2011. Dies ist sowohl auf eine prognostizierte Verbesserung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büroinvestmentmarkt, als auch auf positive direkte Impulse aus dem Vermietungsmarkt zurückzuführen. Hamburg rundet mit einem soliden Performanceanstieg im 4. Quartal 2011 (+1,5 % auf 123,3 Punkte) ein sehr gutes Jahr ab. Auch die Bankenlage der Mainmetropole kann aufgrund der positiveren Einschätzung des Investment- und Vermietungsmarktes eine solide Performancesteigerung in den letzten drei Monaten 2011 notieren (+1,4 %, 112,5 Punkte).
 
Auch in der Jahresbetrachtung verzeichneten alle Spitzenlagen in 2011 eine positive Wertentwicklung, Hamburg mit +7,8 % und Berlin mit +7,7 % ragen dabei besonders heraus. Der Indikatorwert bewegt sich damit in den Spitzenlagen beider Städte mittlerweile auf höherem Niveau als auf den letztmaligen Höhepunkt im 2. Quartal 2007. Mit einem Plus von 3,3 % im Jahresvergleich liegt Düsseldorf auf Platz 5 der untersuchten Spitzenlagen. „Die positive Entwicklung aller untersuchten Märkte lässt sich mit  der Unsicherheit im internationalen Investmentumfeld einerseits und dem Status des deutschen Immobilienmarktes als ‚sicherer Hafen’ erklären“, so Groom. Die langsamere, aber stabilere Markterholung lasse auf eine weniger volatile Entwicklung in den nächsten Quartalen als in der Boomphase Anfang 2006 bis Mitte 2007 schließen. „Wir sehen derzeit keine Anzeichen einer Blasenbildung in den Prime-Bürolagen.“
 
 
Gesamtverzinsung (Total Return) mit 11,0% leicht rückläufig
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return, Q4 2010 – Q4 2011) liegt mit + 11,0 % auf leicht geringerem Niveau gegenüber dem Vorjahr, jedoch immer noch deutlich über 2009 (2010: 13,0 %, 2009: 4,0 %). Die Gesamtverzinsung ist in der gegenwärtigen Marktlage deutlich besser als alternative vergleichbare Anlageklassen. Berlin ist mit Hamburg der Gewinner mit einer Gesamtverzinsung von +12,8%, München (+11,3 %) und Frankfurt (+10,4 %) folgen vor Düsseldorf mit einer Jahresperformance von +8,5 %. 2012 wird weiterhin mit einer positiven Wertänderungsrendite der einzelnen Lagen gerechnet, jedoch wird die weitere Entwicklung der Gesamtverzinsung teilwiese abhängig von der Bewältigung der Euro- und Finanzkrise sein. Die Entwicklung wird zusätzlich beeinflusst durch die Erhöhung der Kreditmargen bei Banken und Finanzinstituten. Das könnte die Attraktivität von Prime-Objekten relativieren.  
 
 
JLL Risikopremium (JLL RiskPre) mit leichtem Rückgang
 
Wie erwartet ist das Performancewachstum in 2011 hauptsächlich vom Vermietungsmarkt und damit von der Realwirtschaft abhängig gewesen. Die Anleger schätzen das Immobilienrisiko im Primesegment als positiv ein. Trotz des marginal ansteigenden risikolosen Zinssatzes ist im vierten Quartal ein leicht fallendender Trend der Risikoaufschläge auf Immobilieninvestments zu spüren, also die Differenz der internen Zinsfußerwartung der Investoren (IRR) gegenüber der Entwicklung des risikolosen Zinssatzes („JLL RiskPre“: 426 Basispunkte). Im langfristigen Vergleich zeigt der Stand des JLL RiskPre, dass Investments in Top-Immobilien zurzeit immer noch attraktiv sind. „Die Entwicklung des Immobilienmarktes 2012 wird zeigen, ob sich diese Risikoeinschätzungen bestätigen. Aber auch bei einer Stabilisierung der Finanzlage bei gleichzeitig langfristig niedrigen Zinsen und stabilen Bankmargen wird der Prime-Immobilienmarkt gegenüber anderen Anlageklassen nicht an Attraktivität verlieren“, so Groom.  

 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt