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Pressemitteilung

Frankfurt

Transaktionsvolumen auf dem Hotelinvestmentmarkt EMEA-weit leicht gestiegen – 2012 ähnliches Niveau erwartet



Frankfurt, 1. März 2012 – Das Transaktionsvolumen im Hotelbereich* hat 2011 EMEA-weit (Europe, Middle East, Africa) noch einmal leicht zugelegt: Mit einem Plus von knapp über 5 % wurde die 8 Mrd. Euro-Marke wieder übersprungen (2009: 3,1 Mrd. Euro, 2010: 7,7 Mrd. Euro, 2011: 8,1 Mrd. Euro). Allerdings: Der Zehnjahresschnitt von 10,75 Mrd. Euro bleibt um ca. 24 % deutlich unterschritten.
 
Die Reihenfolge der Top 3 Zielländer hat sich nicht verändert: wie bisher dominiert das Vereinigte Königreich mit 2,9 Mrd. Euro, gefolgt von Frankreich mit knapp über 1 Mrd. Euro und Deutschland mit etwas unter 800 Mio. Euro**.

Anteil der Portfoliodeals gestiegen

Der Zuwachs im Transaktionsvolumen geht auf das Konto von Portfoliodeals. Mit 24 Deals wurde ein Volumen von ca. 3,3 Mrd. Euro erzielt, mehr als 16 % über dem Vorjahr. Mit einem auf 40 % gestiegenen Anteil am Gesamtergebnis sind Portfoliotransaktionen aber noch weit entfernt von den Anteilen in den beiden Ausnahmejahren 2006 und 2007 (rund 70 % von damals 20 Mrd. Euro bzw. 18,7 Mrd. Euro Transaktionsvolumen).
 
„Eine große Rolle für den Zuwachs im Portfoliotransaktionsmarkt spielten in 2011 die Hotelgesellschaften, die Hotelportfolios an Private Equity Unternehmen und institutionelle Investoren verkauft haben“, so Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa bei Jones Lang LaSalle Hotels. Und weiter: „Ziel der institutionellen Investoren ist es, eine langfristige und verlässliche Investmentrendite zu sichern, wobei vor allem Wert auf Immobilien in Schlüssel-Hotelmärkten gelegt wird. Für das Private Equity Unternehmen Blackstone, die auch Eigentümer von Hilton sind, ist das Mint Portfolio sowohl ein opportunistisches als auch ein strategisches Investment, um die Marken von Hilton weiter zu etablieren.“
 
 
Die Top 5 Portfoliotransaktionen in 2011:
 
  • Mit knapp 700 Mio. Euro war der Verkauf des Mint Portfolios (8 Hotels mit 2.072 Zimmern) der englischen Mint Hotel Group an die Blackstone Group die größte Transaktion.
     
  • Für 450 Mio. Euro erwarb der libanesische Privatmann Aboukhater zusammen mit dem Hotelinvestmentunternehmen Cedar Capital von Morgan Stanley Real Estate Funds ein InterContinental Hotel Portfolio (7 Hotels mit 2.722 Zimmern).
     
  • Für 378 Mio. Euro verkaufte die französische Hotelgesellschaft Accor 49 Hotels an ein Konsortium, bestehend aus dem französischen institutionellen Investor Predica und dem französischen REIT Foncière des Murs.
     
  • 224 Mio. Euro bekam die Morgans Hotel Group zusammen mit Walton Street Capital für den Verkauf von 2 Londoner Boutiquehotels, dem Sanderson (150 Zimmer) und St. Martins Lane (204 Zimmer), an die Capital Hill Hotels Ltd aus dem Nahen Osten. Jones Lang LaSalle Hotels hat Morgans Hotel Group beraten.
     
  • Invesco Real Estate erwarb für 170 Mio. Euro ein Portfolio von 5 NH Hotels mit 1.158 Zimmern in einer Sale-und-Lease-Back Transaktion von der spanischen Hotelgesellschaft NH Hoteles.
 
  
Mehr Einzeltransaktionen – aber mit kleinerem Volumen

Zum vierten Mal in Folge - und entgegen der Bewegungen auch im Zehnjahresüberblick - sorgen Einzeltransaktionen für mehr Volumen als Portfoliotransaktionen (4,9 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 60 %). Dabei bewegten sich zwar wie 2010 acht Deals über einem Volumen von jeweils 100 Mio. Euro und drei jenseits der 200 Mio. Euro-Marke, die durchschnittliche Größe der Einzeltransaktionen lag mit ca. 30 Mio. Euro aber etwas niedriger als im Jahr davor (36 Mio. Euro).

 
Die Top 5 Hotel-Einzeldeals in 2011:
 
  • Das W Hotel London (192 Zimmer) ging für umgerechnet ca. 232 Mio. Euro an die Al Faisal Holdings. Der Verkäufer McAleer & Rushe wurde von Jones Lang LaSalle Hotels bei der Transaktion beraten.
     
  • In Paris bekam das Marriott Champs Elysée einen neuen Eigentümer. Das 192-Zimmer Hotel wurde für einen dreistelligen Millionenbetrag von der Union Investment und Strategic Hotel Capital verkauft. Jones Lang LaSalle Hotels hat Strategic Hotel Capital bei der Transaktion beraten.
  • Capital Partners hat das Luxushotel Ritz Carlton Moskau an Verny Investments veräußert. Das Hotel mit 334 Zimmern wurde ebenfalls für einen dreistelligen Millionenbetrag verkauft. Auch bei dieser Transaktion hat Jones Lang LaSalle Hotels den Verkäufer beraten.
     
  • Das Piccadilly Estate, eine Hotelentwicklung mit geplanten 126 Zimmern in London, wurde für 145 Mio. Euro von den Reuben Brothers erworben. Der Verkäufer war Lloyds.
     
  • In Moskau bekam das National Hotel (201 Zimmer) einen neuen Eigentümer. Die Moskau City Government verkaufte es für 113 Mio. Euro an die Smart Finance Group.
 
Das Interesse an Luxushotelimmobilien erwies sich auch 2011 als ausgeprägt – vor allem von Investoren aus dem Nahen Osten. Deren steigender Kapitaleinsatz ist enorm: 68 % gaben sie mehr aus als im Vorjahr (2011: 1,2 Mrd. Euro; 2010: 660 Mio. Euro). „Private Investoren und Staatsfonds aus dem Nahen Osten bleiben optimistisch in den europäischen Hauptmärkten wie London und Paris und nehmen niedrigere Renditen bei guten Investmentgelegenheiten in Kauf.“, so Härle.

 
Refinanzierungsbedarf steigt – Fokus der Investoren auf das eigene Land
 
Die Euro- bzw. Staatsverschuldungskrise mit drastischen Sparpaketen in einigen Ländern hat dazu geführt, dass sich Investoren vermehrt auf das eigene Land fokussieren (ein Zuwachs ihres Transaktionsvolumens von rund 55 %). Vor allem Banken kamen nicht umhin, ihre Bilanzen zu bereinigen, um ihre Kapitalpositionen zu verbessern. Insbesondere in Großbritannien führte diese Restrukturierung von Fremdkapital zu über 20 Transaktionen mit einem Volumen von etwa 650 Mio. Euro. Dazu gehört unter anderem der Verkauf der Forderungen der Jarvis Hotel Gruppe und der Maybourne Hotel Gruppe an ein Private Equity Konsortium bzw. einen privaten Investor.
 
Die grenzüberschreitenden intra-regionalen Investitionen zeigten 2011 als direkte Folge der Unsicherheiten auf den Finanzmärkten einen Rückgang. So ging der Anteil der europäischen Investoren um 22 % zurück, der Anteil asiatischer und amerikanischer Anleger um 73 % bzw. 79 %.
Entgegen diesem Trend stieg das Interesse von global agierenden Anlegern auf einen Anteil von rund 10 % (2010: 6,4 %) am Hotelinvestmentkuchen EMEA. Wie erwähnt, erwarb zum Beispiel der globale Player Blackstone für knapp 700 Mio. Euro das Mint Portfolio (8 Hotels mit 2.072 Zimmern) von der Mint Hotel Group aus Großbritannien.

 
Größte Herausforderung bleiben die Finanzierungsmöglichkeiten
 
Für 2012 zeichnen sich laut Härle folgende Entwicklungen ab:
 
  • Die europaweit steigende Anzahl von Hotelbetrieben mit Insolvenzrisiko könnte höhere Renditen zur Folge haben und dürfte auf Käuferseite Private Equity Unternehmen wieder vermehrt auf den Plan rufen. Wegen der 2012 anstehenden Refinanzierungen ihrer bestehenden Kredite ist gleichzeitig davon auszugehen, dass sie auch auf Verkäuferseite verstärkt auftreten. 
      
  • Staatsfonds und private Investoren werden weiterhin Trophy Hotels in europäischen Hauptstädten kaufen und profitieren vermehrt von ihrer starken Eigenkapital-Basis, die ihnen Zugang zu Fremdkapital garantiert.
     
  • Portfolioaktivitäten werden 2012 durch die Bereinigung der Bankenportfolios, die im Vorjahr hauptsächlich in Großbritannien zu beobachten waren, angetrieben. Aufgrund des wachsenden Drucks, einen Kapitalpuffer aufzubauen, wird in 2012 auch auf dem europäischen Festland eine solche Entwicklung erwartet.
     
  • Ein Wachstum der inter-regionalen Investitionsaktivitäten wird erst wieder erwartet, wenn die Stabilität auf politischer und Finanzmarktebene in den betroffenen Ländern wiederhergestellt ist.
     
  • Eine der größten Herausforderungen für den europäischen Hotelinvestmentmarkt auch in 2012 sind die limitierten Finanzierungsmöglichkeiten. Investoren werden teilweise mit Eigenkapitalanteilen von 40 – 50 % agieren müssen.
 
„Vor dem Hintergrund dieser erwarteten Entwicklungen gehen wir für das laufende Jahr von einem EMEA-weiten Transaktionsvolumen auf vergleichbarem Niveau wie 2011 aus“, so Härle.


 
*Basierend auf Transaktionen mit einem Investitionsvolumen von mind. 10 Mio. Euro (Einzel- und Portfoliotransaktionen)
 
**Jeweiliges Ländervolumen ohne grenzüberschreitende Portfoliotransaktionen