Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

MIPIM, Cannes, London, Frankfurt

Shopping Center-Investments 2012: Eigenkapitalbeteiligungen und alternative Finanzierungswege gewinnen an Bedeutung

Jones Lang LaSalle veröffentlicht neuen Report „Shopping Center Investment Markt 2011“


 
MIPIM, Cannes, London, Frankfurt, 07. März 2012 – Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland wurde 2011 deutlich vom Einzelhandelssegment dominiert, auf welches rund 45 Prozent des Transaktionsvolumens von insgesamt 23,5 Mrd. Euro entfielen. Auch bei den Shopping Centern ist diese positive Entwicklung zu beobachten. Das Transaktionsvolumen stieg 2011 gegenüber dem Vorjahr um mehr als die Hälfte auf 4,8 Mrd. Euro. Der neue Report „Shopping Center Investment Markt 2011“ von Jones Lang LaSalle greift die wesentlichen Trends auf dem deutschen Investmentmarkt für Shopping Center auf und liefert einen Ausblick für 2012.
 
Stabile Preise - wenig Nachfrage im mittleren Risikosegment
 
Anke Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland bei Jones Lang LaSalle: „Die Investorennachfrage nach Core-Produkten wird auch 2012 das Marktgeschehen bestimmen. Das Angebot an hochwertigen Produkten wird jedoch eher noch knapper ausfallen als im Vorjahr. Aus diesem Grund erwarten wir in diesem Segment entweder stabile oder leicht steigende Preise. Gleichzeitig ist die Nachfrage im Bereich Core+ nach wie vor sehr begrenzt. Dies liegt weniger an fehlendem Interesse oder der Kapitalverfügbarkeit. Vielmehr ist weiterhin eine große Unsicherheit im Markt spürbar. Das Gros der Investoren verhält sich der allgemeinen Marktstimmung entsprechend und fordert für Shopping Center, die nicht in allen Aspekten dem gewünschten Profil entsprechen, unverhältnismäßig hohe Risikoabschläge, so dass Verkäufer und Käufer nur selten zusammenfinden. Eine gute Nachfrage beobachten wir bei Value-Add-Objekten und opportunistischen Investments. Im Unterschied zu 2006/2007 steht ‚opportunistisch‘ jedoch nicht länger für ein unkritisches allein am Preis orientiertes Kaufverhalten. Im Gegenteil ist eine glaubwürdige Story für einen erfolgreichen Verkauf entscheidend geworden. Allein die erwartete Marktentwicklung im Sinne der Yield-Compression ist nicht mehr ausreichend.“
 
Verkäufer 2012
 
Nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle werden Banken den teilweise bereits 2011 begonnen Säuberungsprozess ihrer Bilanzen fortsetzen. Dabei werden Core-Objekte eher in den Einzelverkauf gehen. Bei Value-Add- oder opportunistischen Objekten werden hingegen Portfolio-Verkäufe im Sinne der Erhöhung des Investmentvolumens und der Zeit- sowie Ressourcenoptimierung im Vordergrund stehen. Zudem werden Projektentwickler und Asset Manager das gute Marktumfeld für Verkäufe nutzen.
 
Trends auf der Käuferseite
 
Die Kapitalstruktur bei großvolumigen Immobilientransaktionen wird zunehmend diverser. Es entwickeln sich vermehrt komplexere Formen und Eigenkapitalbeteiligungen sowie alternative Finanzierungswege gewinnen an Bedeutung.
 
Haverkamp: „Investoren haben erkannt, dass Shopping Center ein sehr komplexes Produkt sind. Vor diesem Hintergrund beobachten wir in zunehmendem Maße, dass sich internationales Kapital mit lokalen Einzelhandelsspezialisten zusammenschließt. Zum einen identifizieren Investoren geeignete Produkte und arbeiten schon in der Prüfungsphase mit einem im Markt etablierten Player zusammen, der später das Asset Management übernimmt und sich häufig mit einem Minderheitsanteil am Investment beteiligt. Zum anderen beteiligen sich Investoren an Projektentwicklungen, die bereits einen gewissen Entwicklungsstand vorweisen können. Neu ist dabei, dass sich der Kreis der lokalen Partner ebenso erweitert hat wie die Zahl und Herkunft der Investoren, die gezielt nach diesen Investments suchen.“
 
Insbesondere lokale Player mit sehr gutem Development-Know-How können von dieser Entwicklung profitieren und das durch die Finanzierungslücke erforderliche zusätzliche Eigenkapital auf diesem Wege abdecken.
 
Ein weiterer Trend, der verstärkt in Erscheinung tritt, sind Kapitalströme aus globalen und europäischen Quellen, die nicht wie früher indirekt, sondern direkt in Immobilien investieren und hierzu langfristige Partnerschaften eingehen. In der Regel werden dabei Joint Ventures mit einer paritätischen Verteilung angestrebt. Gesucht werden Partner mit einem ebenfalls langfristigen Horizont. Diese Entwicklung eröffnet interessante Möglichkeiten für Bestandshalter. Immobilienunternehmen können ihre Asset Management-Rolle aufrecht erhalten und dennoch Kapital freisetzen.
 
Ein positiver Nebeneffekt ist, dass in Deutschland zunehmend auch Immobilien-Beteiligungen liquide werden, solange die zu Grunde liegenden Joint-Venture-Agreements die Anforderungen der internationalen und institutionellen Investoren erfüllen. Die Tatsache, dass bei den meisten Beteiligungsveräußerungen keine Grunderwerbsteuer anfällt, macht diese Investmentstruktur insbesondere seit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern auch wirtschaftlich sehr attraktiv.
 
Anke Haverkamp abschließend: „Insgesamt zeichnet sich schon vor Ablauf des ersten Quartals ab, dass sich die starke Nachfrage nach erstklassigen Shopping Centern unter den derzeitigen Rahmenbedingungen auch 2012 fortsetzt. Aller Voraussicht nach wird die Kategorie ihre starke Stellung auf dem Investmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien auch 2012 aufrecht erhalten können.“