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Pressemitteilung

Frankfurt

Einzelhandelsstandort Wiesbaden: Shoppingparadies mit Kurpromenade

Jones Lang LaSalle untersucht Situation auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt


 
Frankfurt, 15. März 2012 – In der neu veröffentlichten Publikation „Retail City Guide Rhein-Main 2012“ nimmt Jones Lang LaSalle die wichtigsten Einkaufsstraßen der Region eingehend unter die Lupe. Einen Schwerpunkt bildet dabei neben Frankfurt die Landeshauptstadt Wiesbaden. Die Spitzenmiete in der Toplage Kirchgasse erreicht im ersten Halbjahr 2012 bis zu 140 Euro/m². Seit 2010 ist sie um beachtliche 10 Euro/m² gestiegen. Der 5-Jahres-Rückblick zeigt eine Mietsteigerung um rund 12 Prozent. Erstmals hat Jones Lang LaSalle die Einzelhandelsfläche in Wiesbadens 1a-Lagen komplett erhoben und beziffert diese für die beiden Toplagen Kirchgasse und Langgasse mit knapp 100.000 m².
 
Einzelhandelsstandort Wiesbaden zeigt kontinuierlichen Aufwärtstrend
 
Christopher Wunderlich, Leiter Einzelhandelsvermietung Frankfurt bei Jones Lang LaSalle: „Die Wahrnehmung Wiesbadens ist stark durch die Geschichte als Kurbad geprägt. Parks, Alleen und die Bäderarchitektur bestimmen das Stadtbild. Aber auch der Einzelhandelsstandort Wiesbaden zählt selbst im Vergleich mit weitaus größeren Städten zu den attraktivsten in Deutschland. Die wachsende Einwohnerzahl, eine weit überdurchschnittliche Pro-Kopf-Kaufkraft und die optimale überregionale Verkehrsanbindung sorgen für stetige Umsatzzuwächse im Einzelhandel.“
Mit Blick auf die einzelnen Lagen zeichnet Wunderlich folgendes Gesamtbild: „Eindeutige Toplage ist die Kirchgasse, die seit mehreren Jahren einen festen Platz unter den meistbesuchten und in punkto Miethöhe teuersten Einkaufsmeilen Deutschlands hat. Ergänzt und verlängert wird die Kirchgasse durch die zweite 1a-Lage Langgasse. Weitere attraktive Einzelhandelslagen sind die Marktstraße als Verbindung zwischen Kirchgasse und Marktplatz sowie der Bereich Wilhelmstraße/Burgstraße mit seinem mondänen Flair und dem gehobenen Angebotsmix. Wiesbaden hat mit Investitionen in die Fußgängerzone die Aufenthaltsqualität und die Identifikation der Bevölkerung mit ihrer Innenstadt erfolgreich gesteigert.“
 
Kirchgasse: Eine der 15 attraktivsten Einkaufsstraßen Deutschlands
 
Die Kirchgasse ist mit etwa 85.000 m² Verkaufsfläche und einer Länge von rund 700 Metern die Top-Einkaufsadresse der hessischen Landeshauptstadt. Dies zeigt sich auch bei der Flächennachfrage, die sich klar auf die Kirchgasse fokussiert. Auch die jüngsten Ansiedlungen internationaler Handelskonzepte wie Rituals, Calzedonia, Lush oder Claire’s untermauern die Spitzenstellung der Lage. Gleichzeitig weist die Kirchgasse sehr wenige Mieterwechsel und eine hohe Standortzufriedenheit der ansässigen Mieter auf. Dies steigert den Duck auf die Mieten und hat in den vergangenen Jahren für einen kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmieten auf derzeit bis zu 140 Euro/m² gesorgt. Insgesamt bildet die Lage das Rückgrat der Wiesbadener Innenstadt, die durch die drei innerstädtischen Hauptverkehrsstraßen Wilhelmstraße, Rheinstraße und Schwalbacher Straße begrenzt wird. Hauptanker sind die beiden Warenhäuser Karstadt und Galeria Kaufhof sowie das 2008 eröffnete Shopping Center LuisenForum. Bei den Flächengrößen überwiegen kleinere Shops mit weniger als 500 m² Verkaufsfläche. Der Branchenschwerpunkt liegt im Textilbereich. Weitere gut vertretene Branchen sind Schreibwaren/Bücher und Schuhe/Lederwaren.
 
Langgasse: Erste Anzeichen für eine Rückkehr zu mehr Profilschärfe
 
Die Langgasse mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 9.000 Quadratmetern ist die nördliche Verlängerung der Kirchgasse. Wie dort liegt der Schwerpunkt der verfügbaren Flächengrößen in den Segmenten unter 100 und 100-500 m². Die Spitzenmiete liegt mit bis zu 85 Euro/m² deutlich niedriger als in der Kirchgasse. Hauptanker der Lage ist die etwa 2.800 m² große Sportarena, die den Branchenschwerpunkt auch insgesamt auf den Bereich Sport/Outdoor legt. Weitere gut vertretene Branchen sind die Bereiche Gastronomie/Food und Gesundheit/Beauty. Erst an vierter Stelle folgen die in 1a-Lagen üblicherweise dominanten Textilanbieter. Tatsächlich hat die Lage in den letzten Jahren vermehrt Gastronomiekonzepte angezogen und als Konsummeile ein wenig an Profilschärfe eingebüßt. Gleichzeitig ist ein Rückgang des Filialisierungsgrades zu verzeichnen. Die jüngsten Neuzugänge deuten allerdings auf eine Trendumkehr hin. Beispiele sind ein neues Damenoberbekleidungsgeschäft sowie Ernsting’s Family, die den Textilanteil wieder leicht anheben.
 
Marktstraße und Wilhelmstraße: Aufstrebende Lagen mit Potenzial
 
Zu den Newcomern in Wiesbaden zählt die Marktstraße, welche die Kirch- und Langgasse mit dem Marktplatz und den Dern’schen Höfen verbindet. Die Lage mit einigen attraktiven Stilaltbauten entwickelt sich mehr und mehr zu einer interessanten Lagealternative. In unmittelbarer Nähe zur Langgasse werden derzeit in der Spitze Mieten zwischen 90 und 100 Euro/m² erzielt. Die jüngsten Neuvermietungen wie Butlers, Walbusch, PSD Bank oder Reno belegen den Aufwärtstrend. Das frühere Preiswertimage hat die Straße weitgehend abgelegt. Auch der Bereich um den Marktplatz wurde zuletzt durch Neuanmietungen von Bulthaup, Brigitte von Boch oder Peter Hahn deutlich aufgewertet. Die Wilhelmstraße zeigt als Standortoption für hochwertige Konzepte ebenfalls eine gute Entwicklung. Die Lage wurde von geeigneten Konzepten über viele Jahre etwas stiefmütterlich behandelt, versucht sich aber derzeit erfolgreich an einer Annäherung an das Frankfurter Pendant Goethestraße. Neuansiedlungen wie Windsor, Strenesse, Basler oder Marina Rinaldi weisen den richtigen Weg für die Lage.
 
Hohe Investmentnachfrage kann mangels Angebot nicht befriedigt werden
 
Das Investoreninteresse an Wiesbadens Toplagen ist sehr hoch, kann aber mangels Angebot nicht bedient werden. Hubert Sevenig, Leiter Einzelhandelsinvestment Frankfurt bei Jones Lang LaSalle: „Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt die stark von Privatpersonen geprägte Eigentümerstruktur. In der Toplage Kirchgasse liegt der Anteil privater Eigentümer bei rund zwei Dritteln. Weniger als ein Drittel der Immobilien wird von institutionellen Investoren gehalten. In der Langgasse ist der Anteil der Privateigentümer mit deutlich mehr als 80 Prozent noch höher. Viele dieser Eigentümer halten an ihren erstklassigen Objekten fest und sind nur selten an Verkäufen interessiert. Dementsprechend gering ist das Angebot an verkaufsfähigen Immobilien. Wir beziffern die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Geschäftshäuser in der Kirchgasse derzeit mit rund 4,70 Prozent. Die Kaufpreise für erstklassige Immobilien erreichen dementsprechend das circa 19,5-fache der Jahresmiete. In der Langgasse liegt der entsprechende Wert beim ca. 17,5-fachen.“