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Pressemitteilung

Frankfurt

Zum achten Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart untersucht


Die bereits hohe Dynamik im Berliner Wohnungsmarkt hat sich 2011 noch einmal deutlich verstärkt. Die Angebotsmieten* sind auf Jahressicht um durchschnittlich etwas mehr als  9 % gestiegen und überschreiten zum ersten Mal die 7-Euro-Marke. Im zweistelligen Bereich haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* verteuert (über 13 %). Mit 2.000 Euro/m² liegen sie zu Beginn des neuen Jahres auf dem Niveau von Düsseldorf, Köln haben sie erstmals überholt. „Neben den weiterhin sehr gefragten Innenstadtlagen war in der zweiten Jahreshälfte auch ein deutlicher Preis- und Mietanstieg in mittleren und einfachen Lagen sowie auch in den Randgebieten der Stadt erkennbar“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin. Und weiter: „Eine Ausweichbewegung in dieser Größenordnung ist neu. Für 2012 wird interessant sein zu beobachten, ob sich die moderate Mietenpolitik der kommunalen Wohnungsunternehmen auch dämpfend auf die Entwicklung der Angebotsmieten in der Gesamtstadt auswirkt.“

 
Die Mietpreise in Düsseldorf schließen zur Nachbarstadt Köln auf. Mit 8,50 Euro/m² sind die Angebotsmieten* im zweiten Halbjahr 2011 um 5,6 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Besonders stark ziehen die Mieten in bereits teuren Lagen der Innenstadt und den gefragten Wohngebieten wie Oberkassel an. Zu den südlichen Randgebieten hin erreicht die Dynamik hingegen nur ein geringes Niveau. Ein ähnliches Bild ergibt sich im Markt für Eigentumswohnungen*, der bis auf Ausnahmen vor allem in den innerstädtischen Stadtteilen Preiszuwächse verzeichnet. „Die Preisschere zwischen beliebten und teuren Lagen auf der einen Seite und einfachen, günstigen Lagen auf der anderen Seite geht auch in Düsseldorf  weiter auseinander, jedoch bei einem insgesamt aufwärtsgerichteten Preistrend für die Gesamtstadt“, so Sebastian Grimm, Leiter Residential Valuation Advisory Frankfurt.
 

Auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt hat sich 2011 der Aufwärtstrend der letzten Jahre fortgesetzt. Angebotsmieten* stiegen binnen Jahresfrist um 4,2 % auf im Schnitt 11,00 Euro/m². Damit bleibt Frankfurt der nach München zweitteuerste Mietwohnungsmarkt bundesweit, in den letzten beiden Jahren haben sich die Mieten sogar stärker als in der bayerischen Landeshauptstadt verteuert. Eigentumswohnungen* standen in der Finanzmetropole für durchschnittlich rund 2.730 Euro/m² zum Verkauf (+10,4 % im Jahresvergleich), damit Platz 3 mit großem Abstand zu München (3.920 Euro/m²) und knapp hinter Hamburg (2.840 Euro/m²). „Im Eigentumssegment sehen wir deutlich steigende Preise in den bekannten teuren Lagen, aber auch Ausweichbewegungen in mittlere Lagen wie Dornbusch oder Heddernheim“, so Sebastian Grimm.

 
Mit einem Anstieg der Angebotsmieten* von knapp 8 % innerhalb eines Jahres verfügt Hamburg über einen der dynamischsten Wohnungsmärkte bundesweit, wird beim prozentualen Zuwachs nur von Berlin (+9,3%) übertroffen. Die Angebotsmieten in der Hansestadt bewegen sich damit mittlerweile bei 10,20 Euro/m², nur München und Frankfurt weisen höhere Werte auf. Wie im Mietmarkt hat sich auch der Aufwärtstrend im Markt für Eigentumswohnungen* 2011 noch einmal deutlich verstärkt. Hinter München ist Hamburg mit durchschnittlich 2.840 Euro/m² die zweitteuerste deutsche Großstadt. Roman Heidrich: „Der Aufwärtstrend des letzten Jahres ist beachtlich und erfasst zunehmend auch die unteren Preissegmente des Wohnungsmarktes. Es wird sicher spannend sein zu beobachten, ob und wie die Vielzahl an Neubauprojekten einen Einfluss auf die Miet- und Preisdynamik haben werden.“
 

In Köln entwickeln sich die angebotenen Mieten* in den letzten Jahren im Vergleich der Top-Städte weniger dynamisch. 2011 wurde lediglich ein minimaler Anstieg auf durchschnittlich 8,55 Euro / m² registriert. „In einfacheren Lagen beobachten wir 2011 teilweise sogar leicht sinkende Mieten“, so Sebastian Grimm. Und weiter: „Ein völlig anderes Bild ergibt sich in den innerstädtischen Quartieren wie Sülz oder dem Agnesviertel, wo die hohe Nachfrage weiterhin die Mietpreise treibt.“ Eigentumswohnungen* werden im Schnitt für 0,4 % mehr als im Vorjahr angeboten (rund 1.880 Euro/m²), teurer insbesondere in den gefragten innerstädtischen Lagen, teilweise aber auch in Lagen wie Heimersdorf oder Porz.
 
 
Der Anstieg der Angebotsmieten* auf dem Leipziger Mietwohnungsmarkt hat sich im zweiten Halbjahr 2011 wieder abgeschwächt. Damit ist auf Jahressicht insgesamt ein Zuwachs von durchschnittlich nur noch 1,4 % auf 5,00 Euro/m² zu notieren. Es gibt aber auch Lagen in der Innenstadt und zentrumsnahen Standorte wie in Gohlis, in denen sich die Mietangebote deutlich über 6,00 Euro/m² bewegen. „Von einem grundsätzlichen Umschwung ist der Leipziger Wohnungsmarkt allerdings noch weit entfernt“, so Roman Heidrich. Das zeigen auch die  Angebots-Preise für Eigentumswohnungen*, die stadtweit leicht um 1,8 % auf 1.090 Euro/m² zurückgingen, so der Experte.

 
Nach wie vor notiert München im Schnitt bundesweit die höchsten Miet- und Kaufpreise. Die in den letzten beiden Jahren beobachtete erhebliche Preissteigerung im Eigentumswohnungsmarkt* von rund 31 % (2011: + 20 %) auf durchschnittlich knapp 4.000 Euro/m² hat sich nicht in gleichem Maße auf dem Mietmarkt niedergeschlagen. Die Angebots-Mietpreise* legten 2010 - 2011 um rund 8 % auf 12,65 Euro/m² zu, dabei - nach einer nahezu stabilen Entwicklung 2010 - allein um knapp 7 % in 2011. Roman Heidrich: „Ein Ende des langfristigen Wachstumstrends ist nicht absehbar. Das starke wirtschaftliche Umfeld lässt auch zukünftig die Nachfrage kräftig steigen und gleichzeitig sinkt die Verfügbarkeit von Bauflächen, die vor allem in der Innerstadt sehr rar sind. Ein begrenztes Baupotenzial ist noch in den Randbezirken, beispielsweise in Freiham, vorhanden.“

 
In Stuttgart zeigten angebotene Mieten* und Kaufpreise für Eigentumswohnungen* eine ähnliche Aufwärtsentwicklung: die Mieten stiegen 2011 um +3,9 % auf durchschnittlich 9,50 Euro / m², die Preise für Wohnungen um + 3,7 % auf 2.200 Euro/m². Sowohl Miet- als auch Kaufpreise belegen damit bundesweit den vierten Platz. „In den gehobenen Lagen beobachten wir seit Jahren Miet- und Preiszuwächse“, so Sebastian Grimm. Mittlerweile stiegen besonders die Preise für Eigentumswohnungen auch in einfacheren Wohnlagen wie Stammheim oder Zuffenhausen spürbar. „Das – trotz Stuttgart 21 - geringe Angebot an Bauflächen und eine steigende Einwohnerzahl lassen auch für die Zukunft einen positiven Preistrend für die Schwabenmetropole erwarten“, so Grimm.
 

* Hinweis: Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte liegen über diesem Wert und 50 % darunter.