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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Immobilienmarkt insgesamt in guter Verfassung


 
 
Frankfurt, 3. April 2012 – Seit Jahresbeginn haben sich die Turbulenzen rund um den Euro und die Staatsverschuldung deutlich beruhigt. Damit einher ging ein kräftiger Anstieg des DAX, der ifo Index hat sich weiter erholt und stieg im März zum fünften Mal in Folge. Die ersten Forschungsinstitute haben begonnen, ihre Prognosen für das laufende Jahr zu korrigieren – und zwar nach oben. Die Entspannungstendenzen an den Finanzmärkten sorgen erst einmal für ein Umfeld, in dem sich die gewerblichen Immobilienmärkte wieder freier entfalten können. Sind also alle Negativszenarien gar nicht der Rede wert? Die Menetekel herbeigeredet? Die Albträume ausgeträumt? Mitnichten. Denn die Verschuldungen sind vieldimensional und real. Rettungsschirme und auferlegte Sparprogramme mögen kurzfristig helfen, was fehlt sind grundlegende Lösungen. Und niemand weiß, wo die herkommen können.
 
Auf dem deutschen Investmentmarkt zeigt sich im ersten Quartal ein durchaus reges Geschehen: die Anzahl der erfassten Transaktionen hat im Jahresvergleich immerhin um rund 10% zugelegt. Allerdings gilt auch: das zwischen Januar und März in gewerblich genutzte Immobilien investierte Kapital erreichte mit 5,2 Mrd. Euro ein um gut 9 % niedrigeres Volumen. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatten allein die beiden größten Transaktionen (Metro-Portfolio und CentrO Oberhausen) zusammen rund 1,3 Mrd. Euro betragen. Solche Megadeals fehlen aktuell. 2012 schlagen als größte Transaktionen bis dato der Kauf der Allianz-Hauptverwaltung in Unterföhring für ca. 300 Mio. Euro und der Anteilsverkauf am Frankfurter Trianon mit ca. 230 Mio. Euro zu Buche.
 
„Die von vielen befürchtete Investment-Eiszeit ist bislang ausgeblieben und wird auch ausbleiben“, so Dr. Frank Pörschke, CEO bei Jones Lang LaSalle Deutschland.
„Finanzierungsengpässe behindern zwar die Aktivitäten und die Prüfung von Ankäufen dauert wieder bedeutend länger als noch vor einem Jahr inklusive einer umfassenden und zeitaufwendigen Due Diligence, dennoch unterstützt das niedrige Zinsniveau auf der Kreditseite den Immobilienmarkt in Deutschland, Einige größere Immobilien sind in der konkreten Ankaufsprüfung.“
 
Investitionen in Büroimmobilien dominieren im ersten Quartal
 
Das Quartalsvolumen von 5,2 Mrd. Euro entfällt wie im gesamten Vorjahr zu ca. 80% auf Einzeltransaktionen und zu einem Fünftel auf Portfoliodeals. Auch die geografische Verteilung ist vergleichbar mit dem Vorjahr: Etwas mehr als die Hälfte des Volumens wurde in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart umgesetzt. Neben Vielem, was vergleichbar ist, gibt es einen gravierenden Unterschied: Das Volumen der gehandelten Büro-Immobilien erreichte in den ersten drei Monaten 2,35 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 45%. Ein solch hoher Quartalswert wurde in den letzten zwei Jahren nur ein einziges Mal erreicht. Für das Gesamtjahr von 2010 und 2011 betrug der Büroanteil 40% bzw. 43%. Retail – der Renner des Vorjahres – kam im ersten Quartal auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von rund 28 %.
 
Bei den Bürorenditen zeigten sich vereinzelt weitere Rückgänge im Prime-Segment. Im Mittel über alle sieben Städte hinweg reduzierten sich die Spitzenrenditen um vier Basispunkte auf 4,91%. Für die anderen Anlageklassen gilt eine Konsolidierung auf niedrigem Niveau. Das bedeutet für den Bereich Logistikimmobilien ein Mittelwert von 6,98 %, für Shopping Center und Fachmarktzentren 5,00 % bzw. 5,90 %, für innerstädtische Geschäftshäuser 4,16 %. „Gute Anlageprodukte im Einzelhandelsbereich sind extrem knapp. Wenn ein Objekt zur Vermarktung ausgeschrieben ist, ist die Anzahl der Interessenten sehr hoch. Dies gilt auch für gute Standorte außerhalb der sieben Hochburgen“, so Jörg Ritter, Leiter Einzelhandels-Investment und -Vermietung bei Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
„Finanzierungen mit hohem Leverage und für Objekte jenseits von „Core“ werden auch 2012 schwierig bleiben. Die Kapitalbeschaffung im Immobilienbereich wird damit eines der zentralen Themen in diesem Jahr sein“, so Pörschke. Deutschland bleibe aber im Anlagefokus gerade auch bei internationalen Investoren. Die vergleichsweise guten ökonomischen Grundlagen, eine hohe Renditelücke zwischen Renditen für deutsche Staatsanleihen und Immobilienrenditen sprechen für ein aktives Investmentjahr 2012 mit einem Transaktionsvolumen auf ähnlichem Niveau wie 2011. „Gegen das Krisenszenario steht das Vertrauen der Investoren in den deutschen Markt“, so der Deutschlandchef von Jones Lang LaSalle.
 
 
Stuttgart und Frankfurt mit Umsatzplus
 
Auf den deutschen Bürovermietungsmärkten der sieben Immobilienhochburgen hat sich wie erwartet  ein leichter Nachfragerückgang eingestellt. Das Umsatzvolumen der ersten drei Monate 2012 reduzierte sich im 12-Monats Vergleich über alle sieben Hochburgen hinweg um knapp 9 % auf rund 682.000 m² mit  großen Differenzen  zwischen den Märkten. Während Stuttgart mit einem Plus von über 120 % ein sehr gutes Ergebnis zeigte, wird für  München, Berlin, Düsseldorf, Köln und Hamburg ein Minus notiert, das sich zwischen 9 % in der bayerischen und 31 % in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt bewegt. Nur Frankfurt legte mit 122.000 m² einen Jahresstart hin, der immerhin ein Plus von 26 % ausweist. „Die Zahlen entsprechen nicht ganz der Stimmung, denn die erweist sich in Gesprächen bei der Mehrzahl der Marktakteure als durchaus positiv“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Das zeige sich auch an den größeren  Gesuchen, die sich in der Pipeline befinden. „Auch die sich wieder leicht aufhellenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie ein nach wie vor sehr robuster  Arbeitsmarkt lassen hoffen,  dass der deutsche Bürovermietungsmarkt letztlich die Wachstumsdelle so gut überstehen wird,  dass unterm Strich nur ein leichter Umsatzrückgang gegenüber 2011zu konstatieren sein wird“, so Helge Scheunemann.
 
 
Leicht ansteigendes Neubauvolumen, aber weiter sinkender Leerstand und positive Nettoabsorption
 
Nach wie vor wird die stabile Entwicklung des Büromarktes durch ein recht moderates Neubauvolumen unterstützt. Zwar stieg das Fertigstellungsvolumen in den ersten drei Monaten um rund 20 % gegenüber dem ersten Quartal 2011, das Niveau bewegt sich aber auf einem absolut niedrigen Niveau (über alle sieben Städte aggregiert:  137.000 m²)  Als positiv ist dabei der Fakt zu bewerten, dass hiervon nur knapp 19 % noch frei am Markt zur Verfügung stehen. Der weitaus größere Teil ist bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. Dies bestätigt den Trend bei Neubauentwicklungen, die nur bei entsprechender Vorvermietungsquote realisiert wurden. In den nächsten drei Quartalen  werden voraussichtlich ca. 686.000 m² neue Flächen fertig gestellt. Das gesamte 2012er Fertigstellungsvolumen läge damit sogar um weitere 7 % niedriger als ein Jahr zuvor. „Festzuhalten ist insofern, dass nach wie vor von der Angebotsseite kein spürbarer Druck ausgeübt wird“, so Scheunemann. In der Konsequenz sinken die Leerstände weiter leicht. Über alle sieben Städte hinweg stehen rund 8,21 Mio. m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Nach wie vor die höchsten Leerstandsquoten werden für Frankfurt mit 13,7 % und Düsseldorf mit 11,3 % registriert, alle anderen Städte liegen auf oder unter dem Schnitt für alle sieben Hochburgen von 9,3 %.
 
Dem Trend aus 2011 folgend zeigt auch das erste Quartal 2012 eine erfreuliche Nettoabsorption. Um rund 260.000 m² erhöhte sich der belegte Büroflächenbestand in der Aggregation. „Die Unternehmen, die Büroflächen innerhalb der letzten drei Monate angemietet haben, haben sich flächenmäßig vergrößert oder es waren Unternehmens-Neugründungen. Und anders als noch vor einem Jahr gilt diese Feststellung durchweg für jede der sieben Hochburgen“, so der Chefresearcher. Die unmittelbare Folge daraus ist ein Leerstandsabbau, der sich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen wird, wenngleich mit sich verlangsamendem Tempo. Bis zum Jahresende ist eine aggregierte Leerstandsquote von um die 9 % zu erwarten. „Da sich die Prioritäten der nachfragenden Unternehmen aber immer weiter auf hochwertig ausgestattete Flächen fokussieren und der Nachschub in Form von Neubauten verhalten bleibt, wird sich die Schere zwischen sich verknappenden qualitativen Top-Flächen und einem wachsenden Teil nahezu unvermietbarer Büroflächen vergrößern“, so Scheunemann. Diese Polarisierung des Marktes werde kurz- und mittelfristig anhalten. Die Attraktivität der Büros inklusive Lage und Ausstattung nehme eine immer größere Bedeutung für die Firmen ein, da im Zuge des Fachkräftemangels neue Mitarbeiter auch den Standort und die Attraktivität des zukünftigen Arbeitsplatzes genau prüfen.

 
Anhaltender Fokus der Nutzer auf Qualität sorgt für Plus bei Spitzenmieten
 
Die Spitzenmieten zeigten auch im ersten Quartal 2012 Aufwärtstendenzen. Im 12-Monats Vergleich stiegen die Bürospitzenmieten über alle sieben Hochburgen hinweg um 3,2 %. Überdurchschnittliche Zuwächse konnten in Hamburg mit 6,7 %, Stuttgart mit 5,7 % und Berlin mit 4,9 % registriert werden. Weiterhin noch kein Mietpreiswachstum gab es in Frankfurt und Köln.
 
Insgesamt bleibt das Mietpreiswachstum vor allem aufgrund einer anhaltend positiven Nachfrage nach erstklassig ausgestatteten Flächen in den zentralen Lagen auf Wachstumskurs.