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Pressemitteilung

Frankfurt

Stimmung schlägt Lage – oder: eine “Frage der Schere” - Der Investmentmarkt Deutschland im 1. Halbjahr 2009


 
 
Frankfurt, 15. Juli 2009
– Wie sich die Situation der Gesamtwirtschaft aktuell darstellt, lässt sich auch der Status quo am deutschen Investmentmarkt zur Halbzeit des Jahres 2009 beschreiben. Es scheint eine „gefühlte“ Belebung auf der Investorenseite zu geben, ohne dass diese sich in realen Transaktionen widerspiegelt. Die Stimmungsaufhellung wird zwar auch durch aktuelle Umfragen belegt, dennoch gehen die Einschätzungen zum Marktgeschehen genauso stark auseinander, wie sich auch die Investoren-Nachfrage polarisiert. „Das von uns bereits zum Jahresanfang prognostizierte „Ausdünnen der Mitte“ hat sich fortgesetzt und in den letzten Wochen sogar noch verstärkt. Entweder suchen Investoren core-Produkte, also höchst mögliche Sicherheit mit voll vermieteten Objekten, lang laufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern, oder opportunistische Objekte mit möglichst zweistelliger Rendite, kurzen Restvertragslaufzeiten und/oder Leerstand“, so Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
Diese Scherenentwicklung lässt sich an zwei weiteren Aspekten festmachen:
 
1. Finanzierungsschere: Auf der einen Seite hat die Investoren-Nachfrage auch nach etwas größeren Volumina (50–100 Mio.) wieder angezogen und dementsprechend steigt der Fremdfinanzierungsbedarf. Diesem Bedarf steht eine weiterhin restriktive Kreditvergabe der Banken gegenüber, trotz der immensen Liquiditätsbereitstellung durch die EZB. Finanzierungen sind gegenwärtig bis 40 Mio. Euro bei einem LTV bis max. 60 % möglich, allerdings nur für top Qualitäts-Objekte mit langfristigen Mietverträgen.
 
2. Preisschere: Die Schere zwischen Kaufpreiserwartung der Verkäufer und Kaufpreisangeboten der Käufer ist noch lange nicht geschlossen. Dies gilt insbesondere für die klassischen core-Immobilien innerstädtische Geschäftshäuser. Entgegen aller Erwartungen und Hoffnungen der Käufer sind hier die Preise kaum zurückgegangen und die Verkäufer sehen sich derzeit nicht veranlasst, den Investoren ihrerseits mit Preisabschlägen entgegen zukommen.
 
All das zusammen führt zu einer gewissen Lähmung und einem Transaktionsgeschehen, welches mit 1,9 Mrd. Euro im 2. Quartal zwar über dem der ersten drei Monate lag (plus 11 %), in der Halbjahresanalyse aber mit 3,7 Mrd. Euro um rund 70 % unter dem Halbjahrergebnis aus 2008 bleibt. Auch wenn wir für das zweite Halbjahr eine Belebung des Marktes erwarten, so wird sich das Transaktionsvolumen bei einem Wert zwischen 10 und 12 Mrd. Euro einpendeln, entsprechend  dem Niveau der Jahre 2003/2004.
 
Es fehlt schlichtweg an größeren Transaktionen. Mittlerweile liegt die durchschnittliche Größe einer Transaktion bei nur noch knapp 13 Mio. Euro, und Portfoliodeals sind fast gänzlich vom Markt verschwunden (Relation Einzeltransaktion zu Portfolios liegt volumenmäßig bei 83 % zu 17 % und bezogen auf die Anzahl bei sogar 92 % zu 8 %).
 
Auffällig zum Ende des Halbjahres ist, dass - neben den direkten - einige indirekte Immobilien-Transaktionen getätigt werden. Für grundsätzlich investitionsbereite Investoren, die mangels Fremdkapitals oder mangels eines adäquaten Produktes nicht zum Zuge kommen, bieten diese sog. share- und Beteiligungsdeals oder Investitionen in Fondskonzeptionen eine gute Alternative zum direkten Immobilienerwerb.

 
Immobilienhochburgen schneiden überdurchschnittlich gut ab
 
In den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden im ersten Halbjahr Transaktionen in Höhe von 1,72 Mrd. Euro getätigt. Damit entfallen 47% des Transaktionsvolumens auf die Big 7 und die Steigerung gegenüber dem ersten Quartal lag mit 23 % deutlich über dem deutschlandweiten Wert. „Unsere Prognose, dass sich der Anteil der großen und etablierten Märkte im weiteren Jahresverlauf aufgrund einer steigenden Risikoaversion der Investoren und der Suche nach entsprechenden sicherheitsorientierten core-Produkten erhöhen wird, hat sich damit bestätigt“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
Dennoch fallen die Rückgänge im Jahresvergleich ernüchternd aus und schwanken zwischen - 48 % in Berlin und - 83 % in Hamburg.

 
Einzelhandels- und Büroimmobilien in der Gunst der Investoren gleichauf
 
Mit einem Anteil von je 31% am Transaktionsvolumen stehen Einzelhandels- und Büroimmobilien im 1. Halbjahr deutschlandweit relativ gesehen weiterhin am stärksten da, gefolgt von gemischt genutzten Immobilien mit 9%. Auf Lager- und Logistikimmobilien entfielen dagegen nur rund 6%.
 
Innerhalb der Assetklasse „Einzelhandelsimmobilie“ hat sich das Bild gegenüber dem Vorquartal insofern verändert, als Shopping Center wieder in das Interesse der Investoren gerückt sind und einen Anteil von 25 % verbuchen können. Maßgeblich hierfür war die insgesamt größte Einzeltransaktion des 2.Quartals mit 115 Mio. Euro. Weitere 25% wurden in innerstädtische Geschäftshäuser in den zentralen Einkaufslagen der Städte investiert. Die immer noch gute Vermietungslage dieser Objekte – trotz der zunehmenden Mietpreis- und Objektsensibilität der Einzelhändler und der daraus resultierenden Verzögerung von Anmietungsentscheidungen - sichert den Investoren einen relativ stabilen Cashflow. Ansonsten aber wird das Einzelhandelssegment von fachmarktorientierten Produkten dominiert. Fachmarktzentren, einzelne Fachmärkte sowie Supermärkte/Discounter kommen auf einen Anteil von 38 %. Auch wenn einige Investoren auf weiter fallende Preise warten, hat hier bereits eine Preiskorrektur stattgefunden. Zudem zeigen sich discount- und fachmarktorientierte Konzepte als weniger krisenanfällig und gewähren den Investoren zusammen mit den meist lang laufenden Mietverträgen eine gewisse Sicherheit.
 
Der Anteil der Büroimmobilien am Gesamttransaktionsvolumen hat sich im Vergleich zum Vorjahr von 36% auf 31% reduziert. Hier konzentriert sich die Investmenttätigkeit auf die sieben Immobilienhochburgen. Vom Bürotransaktionsvolumen deutschlandweit entfielen 77% auf die sieben Metropolen. An deren Investitionsvolumen betrug der Anteil von Büroimmobilien im Schnitt mehr als 50%.
 
Auf gemischt genutzte Immobilien und Lager-/ Logistikobjekte entfiel ein Anteil am Transaktionsvolumen in quasi traditionell üblicher Größenordnung. Auffallend war mit 23% im ersten Halbjahr hingegen der Anteil der sonstigen Nutzungsarten. In dieser Klasse wurden mit einem Wert von 370 Mio. Euro (10%) viele Grundstückstransaktionen registriert, vielfach zur Eigennutzung, aber mit nicht geringer Anzahl auch zur spekulativen Entwicklung. Weitere Immobilien mit Spezialnutzung waren Pflegeheime, Hotels oder Tiefgaragen und Parkhäuser.

 
Private Investoren etablieren sich als Käufer
 
Auf Seiten der Käufer liegen die Investorengruppen Asset/Funds Manager mit 17 % und Offene Immobilienfonds mit 12 % auf den ersten beiden Plätzen. Dahinter folgen mit jeweils rund 9-10 % Entwickler, Corporates und Private Investoren. Letztere haben sich mittlerweile als eine der aktivsten Käufergruppen am deutschen Investmentmarkt etabliert. Weitere 580 Mio. Euro wurden durch Versicherungen und Pensionskassen investiert. Allein vier der zehn größten Transaktionen im ersten Halbjahr mit insgesamt über 370 Mio. Euro wurden von diesen Investoren getätigt, die ihren Investitionsfokus über das für sie ansonsten klassische Produkt des innerstädtischen Geschäftshauses ausgeweitet haben.
 
Auf der Verkäuferseite agierten im ersten Halbjahr in erster Linie Entwickler (29 %), Immobilien AGs (16 %), Asset/Funds Manager (13 %) und Corporates (11 %).
 
„Ausländische Käufer gibt es derzeit nur noch wenige in Deutschland: der Markt ist wieder fest in deutscher Hand“, so Marcus Lemli. Fast 85 % (über 3,1 Mrd. Euro) stammten aus einheimischen Kapitalquellen. Und dass Vertragsverhandlungen überwiegend in Deutsch abgehalten werden, liegt auch daran, dass auch auf der Verkaufsseite deutsche Investoren mit einem Anteil von 74 % überwiegen.

 
Renditen für core Produkte stabil
 
Die Netto-Anfangsrenditen haben sich in den vergangenen drei Monaten in allen Assetklassen gerade wegen der geringen Marktaktivität kaum bewegt.
 
Aggregiert für die sieben Immobilienhochburgen liegen sie im Sektor Büro bei 5,47 % und damit nur 6 Basispunkte über denen des ersten Quartals. Innerstädtische Geschäftshäuser mit entsprechendem Einzelhandelsbesatz bewegen sich mit 4,27 % weiterhin deutlich darunter, wenngleich sich hier eine leichte Aufwärtsbewegung andeutet. Auch für Shopping Center bleiben die Renditen weiterhin bei 5,75 %. Neben den bereits erfolgten Transaktionen im 2. Quartal stehen weitere Deals kurz vor dem Abschluss. Nachdem die Renditen für Fachmärkte und Fachmarktzentren in den vergangenen Quartalen kontinuierlich gestiegen waren, hat nun auch hier aufgrund der anziehenden Nachfrage nach diesem Produkt eine Stabilisierung stattgefunden.
 
„In der derzeitigen Marktlage wird es allerdings immer wichtiger, nach Lagen und Produkten zu differenzieren. Wenn wir auf der einen Seite von einer Stabilisierung der Renditen sprechen, müssen wir auf der anderen Seite konstatieren, dass der Preisverfall für schlechtere Lagen oder Objekte, die nicht in das Raster der Investoren passen, noch nicht gestoppt ist.“, so Marcus Lemli. So liegen die Büro-Renditen für B-Lagen aggregiert bei 6,86 % und damit um 139 Basispunkte über denen der A-Lagen. Im Vergleich zum Tiefpunkt zum Halbjahr 2007 haben die Renditen in den B-Lagen bereits jetzt um 140 Basispunkte zugelegt. Der Rendite-Abstand zwischen A- und B-Lagen betrug im Sommer 2007 noch rund 100 Basispunkte. Mittlerweile hat sich auch hier die Schere weiter geöffnet und der Abstand ist auf rund 140 Basispunkte angestiegen.