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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: Europäische Büroimmobilienuhr 1. Quartal 2012 - Leichte Abschwächung auf den europäischen Büroimmobilienmärkten


 
 
  • Auf Basis einer schwächeren Nachfrage zeigt der europäische Mietpreisindex für Büroflächen von Jones Lang LaSalle im Quartalsvergleich einen leichten Rückgang von 0,3 % - der erste Rückgang seit Ende 2009. 

     
  • Flankiert von einem Rekordtief an Fertigstellungen bleibt die europäische Leerstandsquote unter 10 %.

     
  • Erstmalig seit Herbst 2009 sinkt auch der Kapitalwertindex - gegenüber dem Vorquartal um - 0,3 %. 

 
Europäische Nutzermärkte
 
Trotz der weiterhin insgesamt angespannten Situation gibt es Anzeichen, dass die  Belastungen in der Eurozone nachlassen. Nach dem Notkreditpaket der Europäischen Zentralbank (EZB) zu Jahresbeginn und der Einigung zur zweiten Griechenland-Hilfe Anfang März haben sich die Renditen der Staatsanleihen der Krisenländer entspannt, die Konjunkturindikatoren verbessert. Allerdings bleibt die Sorge um die südeuropäischen Länder sowie um die langfristige Wirksamkeit der EZB-Maßnahmen. Die Erwartungen an das BIP-Wachstum in der Eurozone wurden vor diesem Hintergrund nach unten korrigiert: für 2012 wird mit einem Rückgang von 0,5% gerechnet. Die Stimmung bei den Unternehmen bleibt weiterhin anfällig.
 
Von den größeren Volkswirtschaften dürften Deutschland und Großbritannien im weiteren Verlauf des Jahres ein stärkeres Wachstum verzeichnen, für Frankreich wird eher von einem Null-Wachstum ausgegangen. Drastische Einbußen müssen voraussichtlich Griechenland, Portugal, Spanien und Italien hinnehmen, in denen die Sparzwänge erheblich sind.

 
Mietpreise zeigen eine Spanne von – 5 % bis + 5 %
 
Der Europäische Mietpreisindex für Büroflächen von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) zeigt auch im ersten Quartal 2012 eine nur moderate Schwankung. Bei einem Rückgang von 0,3 % - dem ersten Rückgang seit Ende 2009 - bewegen sich die Spitzenmieten zwischen einem Minus von 5 % in  Brüssel (Madrid -1,9%, Barcelona -1,4% und Paris -1,2%) und einem Plus von 5,3 % in Luxemburg, Stockholm 2,4% und Hamburg 2,1%. Alle anderen 17 Indexstädte waren unverändert.
 
Die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zeigt die Spanne der dort abgebildeten 36 Märkte. Während sich Anfang letzten Jahres nur drei Märkte auf bzw. hinter der 9 Uhr Position, im Übergang von Beschleunigtem zu Verlangsamten Mietpreiswachstum bewegten, die meisten dann Ende des Jahres zwischen verlangsamten und beschleunigtem Mietanstieg, sind es mittlerweile immerhin 14 Märkte im Quadranten Verlangsamtes Wachstum. Mit Frankfurt liegt eine deutsche Immobilienhochburg noch auf der 6 Uhr Position.
 
Da der Fokus der Nutzerinteressen auf gut erreichbaren Flächen in Innenstadtlagen zielt, die weiterhin knapp sind, dürften die Spitzenmieten insgesamt recht stabil bleiben.

 
Umsatz auf Bürovermietungsmärkten schwächelt im ersten Quartal
 
Nach soliden Vermietungsaktivitäten in 2011 schwächelt der Umsatz im 1. Quartal 2012. Mit insgesamt 2,3 Mio. m² in den 24 Index-Städten wurde sowohl das Ergebnis des Vergleichszeitraums im Vorjahr als auch der Fünfjahresschnitt um etwa 15% unterschritten. Insgesamt liegt die Vermietungsleistung im 1. Quartal 2012 in 17 Indexmärkten unter dem des Vorjahreszeitraums. Dabei ist für Westeuropa ein Minus von 12 % zu notieren. Während die deutschen Index-Städte, allerdings ausgehend von einem sehr hohen Niveau vor einem Jahr, bis auf Frankfurt (knapp + 26 %) Umsatzeinbußen hinnehmen mussten (Berlin: rund – 16 %, Düsseldorf: knapp – 31 %, Hamburg: ca. – 28 %), ein Rückgang auch für Paris zu notieren ist (- 18 %), nahmen die Aktivitäten in London wieder zu (+ 22 %). Im mittel- und osteuropäischen Raum bewegten sich die Volumina 26% unter Vorjahresniveau; hier zeigten sich die Nutzer vor allem in Moskau und Budapest weniger anmietungsfreudig. Eine gewisse Vorsicht wird 2012 europaweit zu beobachten sein. Das Vermietungsniveau des Vorjahres wird nicht ganz erreicht werden, allerdings der Durchschnittswert der letzten 10-Jahre und das wären dann um die 11 Mio. m². 
 
Die jährliche Nettoabsorption belief sich aggregiert auf insgesamt 3,1 Mio. m², entsprechend 16 % unter dem Ergebnis des ersten und 4 % unter dem Niveau des letzten Quartals 2011. Zum großen Teil hat die niedrigere Absorption im mittel- und osteuropäischen Raum zu dieser Entwicklung beigetragen.

 
Neues Rekordtief bei Fertigstellungen - Aktuell stabile Leerstandsquote wird im Verlauf des Jahres weiter zurückgehen
 
Der seit Anfang 2011 zu beobachtende Rückgang der europäischen Leerstandsquote, hat sich im ersten Quartal dieses Jahres nicht fortgesetzt: es bleibt bei 9,9 %. Während sich der aggregierte Wert in Westeuropa stabil zeigte, legten die Leerstandsquoten in allen mittel- und osteuropäischen Märkten zu, insbesondere dadurch, dass Nutzer Second-Hand Flächen wieder auf den Markt zurückgegeben haben. Von den insgesamt 24 Index-Städten zeigten 14 sinkende oder unveränderte Leerstandsquoten. Die stärksten Rückgänge wurden in Lyon (- 80 bps) und Amsterdam (-70 bps) registriert. Budapest verzeichnete den größten Anstieg (+ 110 bps).
 
Die Entwicklung der Leerstandsquoten wird dadurch unterstützt, dass ein nur sehr geringes Volumen an neuen Flächen auf die meisten Märkte gelangt – davon der Großteil bereits vorvermietet. Im ersten Quartal wurden in Europa lediglich rund 600.000 m² an Büroflächen fertiggestellt – mit einem Minus von 54 % gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt ein neues Rekordtief. Die Reaktion auf Entwicklerseite dürfte trotzdem eher verhalten ausfallen: nach wie vor ist die Finanzierung ein Problem, Projekte könnten verschoben oder gestrichen werden.
 
Da die Fertigstellungspipeline auch für die weiteren Quartale keine grundsätzlichen Änderungen beinhaltet, dürfte die Leerstandsquote weiter sinken, wenn auch nur langsam.
 

Kapitalwerte auf den europäischen Büroimmobilienmärkten

 
Weniger Transaktionsvolumen auf europäischen Investmentmärkten
 
Nach hektischer Betriebsamkeit zum Ende des vergangenen Jahres agieren die Anleger auf den europäischen Investmentmärkten im ersten Quartal 2012 deutlich zurückhaltender. Mit ca. 22 Mrd. Euro liegen die Direktinvestitionen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten insgesamt 38 % unter dem Vorquartal und 24% unter dem Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Derzeit ist von einer eher verhaltenen Jahresentwicklung 2012 auszugehen.
Mit einem überdurchschnittlich rückläufigen Ergebnis auf 6,9 Mrd. Euro beendet Großbritannien die ersten drei Monate (-33 %), dies mangels auch großer Transaktionen wie sie etwa im Frühjahr 2011 zu notieren waren. In ausgewählten Lagen, vor allem im Londoner West End, werden die Abschlüsse aufgrund mangelnder Verfügbarkeit von Spitzenprodukten eingeschränkt bleiben. Da hilft es auch nicht, dass genügend Kapital, größtenteils von ausländischen Investoren, zur Verfügung stände.
 
Verglichen mit Großbritannien geringe bzw. keine Einbußen waren auf den beiden anderen Top 3 Investmentmärkten zu beobachten: In Deutschland schlugen – 9 % (auf ca. 5,2 Mrd. Euro) zu Buche, Frankreich blieb unverändert bei 2 Mrd. Euro. Die weiterhin gute Performance der skandinavischen Märkte resultierte in einem Jahresplus von 52 % (auf 3,6 Mrd. Euro) – die größte Transaktion fand dabei in Norwegen mit über 630 Mio. Euro statt. Die Transaktionen ausschließlich im Bürosektor machten in den ersten drei Monaten 2012 annähernd 13 Mrd. Euro aus und legten damit im Jahresvergleich um 27% zu.

Nur zwei Märkte mit Renditeveränderung – Kapitalwertindex erstmals seit Herbst 2009 wiEder leicht rückläufig
 
Die gewichtete europäische Rendite für Büroimmobilien ist mit 5,27 % unverändert geblieben. Veränderungen wurden in nur zwei Märkten verzeichnet: steigende Renditen weißt der Budapester Markt auf (+ 50bps). Hier lassen vor allem getrübte Aussichten auf dem Nutzermarkt das  Vertrauen der Investoren schwinden. Zu einer Renditekompression von 10 bsp kam es in Hamburg (auf 4,75 %). Der Markt für Core-Produkte ist dort leer gefegt bei einer gleichzeitig starken Nachfrage nach genau solchen Anlagemöglichkeiten.
 
Insgesamt dürften die Spitzenrenditen zumindest in den Core-Märken stabil bleiben.
 
Exakt auf dem Niveau des insgesamt nur leichten Rückgangs des aggregierten Mietpreisindexes bewegen sich die Spitzenkapitalwerte von Büroimmobilien im ersten Quartal  (- 0,3 %). Es ist der erste Rückgang seit Herbst 2009. Im Jahresvergleich schlägt demgegenüber immer noch ein Plus von 3,8 % zu Buche. 
 
Sinkende Kapitalwerte waren über das Quartal dabei in fünf Märkten zu beobachten. Während dies in Budapest eine Folge der Rendite-Dekompression ist, sind die Rückgänge in Brüssel, Paris und den spanischen Märkten auf sinkende Mieten zurückzuführen. Zugelegt haben die Kapitalwerte in Luxemburg und Stockholm – hier angesichts einer starken Performance der Mieten, während Hamburgs Zuwachs vom Mietpreiswachstum und der Renditekompression profitierte.
 
Im Verlauf des Jahres wird ein Kapitalwertwachstum auf Märkte beschränkt sein, die ein Mietpreiswachstum in einem Umfeld rückläufiger Nachfrage erzeugen können.
 
Alles in allem setzte sich die Polarisierung der Investmentmärkte im ersten Quartal fort. Während auf die Top 3 (Großbritannien, Deutschland und Frankreich)  63 % des Transaktionsvolumens entfallen, gelangt  nur relativ wenig Kapital in die Länder Südeuropas. Darüber hinaus stehen in allen Märkten fast ausschließlich erstklassige Objekte  im Fokus der Investoren, der Kreditmarkt leidet unter dem anhaltenden Liquiditätsmangel im Bankensektor und den verstärkten Bemühungen, den Verschuldungsgrad zu verringern. Fraglich bleibt, ob und inwiefern neue potentielle Kreditquellen ins Spiel kommen. 
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam,
Stockholm, Utrecht und Warschau.