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Pressemitteilung

London, Frankfurt

Schwacher Jahresauftakt auf europäischem Transaktionsmarkt im Logistikbereich


 
  • Gesamtvolumen im 1. Quartal 2012 liegt bei 1,5 Mrd. Euro, entsprechend  einem Rückgang von 40%
     
  • Auf Großbritannien, Frankreich und Deutschland entfallen 1,2 Mrd. Euro, entsprechend 80% des Gesamtvolumens
     
  • Anteil grenzüberschreitender Transaktionen sinkt auf 52%; internationales Kapital bleibt jedoch am akquisitionsstärksten 
     
  • Renditeniveau wird 2012 voraussichtlich stabil bleiben

     
London, Frankfurt, 2. Mai 2012 – Ein schwacher Jahresauftakt kennzeichnet die investiven Aktivitäten auf den meisten europäischen Märkten für Industrieimmobilien. Bemerkenswerte Ausnahmen: Deutschland und Polen. Dort wurden zwei Logistik-Portfolios von Prologis verkauft, die in Deutschland sechs Einzelobjekte und zwei Gewebeparks (138 Mio. Euro) sowie in Polen vier Einzelobjekte umfassten (rund 100 Mio. Euro). Deutlich rückläufig war dagegen das Volumen insgesamt: europaweit waren Einbußen von 40 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres zu notieren. Mit 1,5 Mrd. Euro wurde zwischen Januar und Ende März 2012 weniger als die Hälfte des Kapitals bewegt, das in den letzten drei Monaten in 2011, dem stärksten Quartal, unterwegs war.
 
Jones Lang LaSalle war bei 30 % des Transaktionsvolumens beratend tätig, dazu zählen unter anderem neben dem Verkauf der beiden genannten Portfolios, die Veräußerung des Iceland Logistikzentrums in Enfield im Großraum London (42 Mio. Euro), des La Poste Auslieferungs-zentrums in Lyon, Frankreich (22 Mio. Euro) sowie die Transaktion des Logistikzentrums im deutschen Werl im Auftrag von Rockspring (17 Mio. Euro).
 
„Während in den letzten Wochen 2011 noch einmal viele Verhandlungen zu einem Abschluss gekommen waren, gewinnt im ersten Quartal des laufenden Jahres wieder vorsichtiges Herantasten an investives Engagement an Einfluss – dies vor dem Hintergrund des Mix aus anhaltend unsicherer wirtschaftlicher Entwicklung,  limitiertem Kreditmarkt sowie dem Mangel an Investitionsgelegenheiten in Spitzen-Immobilien“, so Penny Hacking, bei Jones Lang LaSalle Leiterin European Logistics/ Industrial Capital Markets. Demgegenüber stünde ein breites Interesse einer zunehmend sehr unterschiedlichen Investorenklientel, die Anlass zu der Einschätzung gebe, dass das Transaktionsgeschehen auf dem europäischen Industrieimmobilienmarkt 2012 ein ähnliches Niveau erreichen wird wie im Vorjahr.   
 
Großbritannien, Deutschland und Frankreich bleiben die Märkte mit dem höchsten Transaktionsvolumen. Auf die Top 3 entfielen fast 1,2 Mrd. Euro, annähernd 80 % des europäischen Gesamtvolumens. Dabei punktete im Vergleich zum Vorjahr allerdings nur Deutschland (+12 % auf 350 Mio. Euro). Die beiden anderen Großen mussten 16 % Einbußen (GB auf 715 Mio. Euro) bzw. fast 50% (Frankreich auf 115 Mio. Euro) hinnehmen. Noch deutlich rückläufiger waren die Beneluxländer (- 85%) und Skandinavien (- 72%). Italien, Portugal und Spanien kamen zusammen auf ein Minus von 53 %. Dabei konnte Italien allerdings immerhin einen leichten Zuwachs von 7% verbuchen. 
 
Das stärkste jährliche Wachstum wies mit 40 % Polen auf. Ermöglicht wurde dies allerdings nur durch den genannten Portfoliodeal. Es war die einzige Transaktion im gesamten mittel- und osteuropäischen Raum in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres.
„Nach der starken Investitionstätigkeit im vergangenen Jahr sind in Zentraleuropa (CEE) und Russland nur noch wenige Industrieimmobilien von internationalem Standard auf dem Markt. Das hemmt die Abschlussaktivitäten, nicht aber die Suche nach Gelegenheiten von Investments mit im Vergleich zu Westeuropa attraktiveren Renditen und weiterhin dynamischen Mietermärkten in dieser Region“, so Penny Hacking.

 
Cross-Border Transaktionen
 
Der prozentuale Anteil der grenzüberschreitenden Transkationen bewegte sich im 1. Quartal 2012 bei  52% (2011 gesamt:  65%). Mit rund 500 Mio. Euro bleibt internationales Kapital aber stärkste Quelle und ist für ein Drittel des Gesamtvolumens verantwortlich, dicht gefolgt von britischen Investoren.   „Core-Märkte stehen nun einmal im Fokus  der internationalen Investoren. Stichwort: risikoarme Investments. Zudem sind aber auch Immobilien, die  dem nachgefragten Standard außerhalb dieses Segments entsprechen, nicht so üppig gesät. Die damit insgesamt erhöhte Konkurrenz drückt die Angebotsrenditen oft auf ein Niveau, das internationale Anleger zurzeit außerhalb der Kernmärkte oft nicht mehr bereit sind zu investieren“, so Alexandra Tornow, bei Jones Lang LaSalle Leiterin EMEA Logistics & Industrial Research.
 
In den ersten drei Monaten 2012 wurde Kapital aus internationalen Quellen in nur vier Länder investiert: in die drei Kern-Märkte Großbritannien, Deutschland und Frankreich sowie Polen. Mit 43%  hatte Großbritannien (220 Mio. Euro) den größten Anteil, gefolgt von Deutschland (34 %; 170 Mio. Euro) und Polen (21%; 100 Mio. Euro), während gerade mal 2 % (10 Mio. Euro) den Weg nach  Frankreich fanden. Weitere grenzüberschreitende Transaktionen im 1. Quartal 2012 mit Kapital aus europäischen Einzelländern wurden in den genannten vier Märkten sowie in den Niederlanden und Schweden verzeichnet.
 
Der Wettbewerb unter den Investoren um Core-Assets hält das Renditeniveau in allen großen Märkten stabil. Kleinere regionale Märkte verzeichneten leichte Veränderungen (Utrecht: -10 bps; St. Petersburg: – 50 bps; Lissabon: +25 bps; Valencia: + 50 bps; Leeds: +50 bps). Insgesamt führten diese Entwicklungen zu einer das vierte Quartal in Folge unveränderten gewichteten europäischen Nettoanfangsrendite von 7,40 %. „Wir rechnen in den nächsten Quartalen mit stärker differenzierten Renditebewegungen. Die erwartet anhaltende leichte Renditekompression in den deutschen Märkten wird von leicht steigenden Renditen in den meisten anderen Märkten aufgewogen. In der Folge dürfte unterm Strich für Europa im Gesamtjahr eine stabile Spitzenrendite stehen“, so Tornow. Angesichts der reduzierten Erwartungen an ein Mietpreiswachstum dürfte damit das Kapitalwertwachstum in 2012 in Europa insgesamt leicht negativ ausfallen, mit Wachstumsbereichen in nur noch wenigen Märkten. Dazu gehörten insbesondere Deutschland und Russland.
 

* Berücksichtigt sind Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa ab einer Transaktionsgröße von rund 3,5 Mio. Euro (5 Mio. USD)