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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Hotelinvestmentmarkt 2008: Milliarden-Marke knapp verfehlt - Weiterer Rückgang in 2009 erwartet


 
Frankfurt, 21. Januar 2009 - Der deutsche Hotelinvestmentmarkt* beendete das Jahr 2008 mit einem Transaktionsvolumen von 980 Mio. Euro knapp unter der 1 Milliarden-Euro-Marke. Damit lag das Jahresvolumen 2008 rund 58 % unter dem Volumen von 2007 und 2006, beide Jahre mit außergewöhnlichen Rekordwerten. Der 10-jährige Durchschnittswert (1998 – 2007) von 866 Mio. Euro wurde um 13 % überschritten.
 
Die bei Transaktionen notierten Spitzenrenditen bewegten sich im vergangenen Jahr zwischen 6 % und 6,25 %, ein im Vergleich zu den Vorjahren um ca. 50 - 75 Basispunkte erhöhtes Niveau.
 
Trotz deutlichem Rückgang: immer noch 64 % des Kapitals kommt 2008 aus dem Ausland

Vierzehn Einzeltransaktionen summierten sich 2008 zu 539 Mio. Euro, sechs Portfoliotransaktionen ergaben ein Volumen von 207 Mio. Euro. Auf das Konto von neun Hotels, die als Teile von gemischten Immobilienportfolios verkauft wurden, gingen 235 Mio. Euro.
 
Wie sich bereits im ersten Halbjahr 2008 abgezeichnet hat, sind im vergangenen Jahr vor allem die Aktivitäten der ausländischen Investoren, die seit 2004 den Hotelinvestmentmarkt klar dominiert hatten, deutlich zurückgegangen. Noch in 2007 lag ihr Anteil bei 89 %, in 2008 standen sie bei 64 % des Hotelinvestmentvolumens auf der Käuferseite.
Lediglich sechs Hoteltransaktionen (vier Einzeltransaktionen, ein Portfolio und ein Hotelverkauf als Teil eines gemischt genutzten Immobilienportfolios) hatten ein Volumen von je über 50 Mio. Euro. Bei vier dieser Transaktionen kamen Investoren aus dem Ausland zum Zug. „Solche großvolumigen Transaktionen waren 2008 ausnahmslos Hotelimmobilien mit langfristigen Pachtverträgen. Die ausländischen Investoren setzten somit auf Sicherheit in diesen turbulenten Zeiten und konnten für diese Deals auch eine Finanzierung realisieren“, so Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland.
 
Internationale Investoren kauften 2008 u.a. in Hamburg, Köln, Düsseldorf und München ein:
  • Die Azure Properties aus Großbritannien erwarb vom deutschen Projektentwickler Trigon das 4-Sterne Radisson SAS Hotel in Hamburg (560 Zimmer), das sie wenig später an den US-amerikanischen Investor Invesco Real Estate weiterverkauft haben.
     
  • Die israelische Hotelkette Fattal Hotels ist neuer Eigentümer des Kosmos Hotel in Köln mit 161 Zimmern, das nun als Leonardo Hotel geführt wird.
     
  • Der US-amerikanische Investmentfonds Lone Star hat ein deutschlandweites Portfolio mit 10 Hotels an den französischen Fonds Dynamique Hôtels SAS verkauft. Die Hotels befinden sich unter anderem in Bremen, Mannheim, Dortmund und Neu-Isenburg und werden als Golden Tulip, Tulip Inn und Quality Hotel geführt.
Deutsche Käufer auf dem Hotelmarkt waren 2008 ausnahmslos institutionelle Investoren:
  • Die Hamburger Lloyd Fonds AG erwarb im Sommer ein Portfolio mit zwei Motel One Hotels (Motel One Nürnberg und Motel One An der Urania Berlin) und gegen Jahresende das Iberotel Fleesensee (156 Zimmer).
      
  • Axa Investment Managers wurde Eigentümer des Motel One Berlin-Bellevue (248 Zimmer).                                                              

    Auf der Verkäuferseite stand bei allen drei Transaktionen der deutsche Projektentwickler GBI AG.
  • Das Grand Hyatt Berlin und das The Mandala Hotel Berlin sind Teil der Quartier Potsdamer Platz Transaktion. Die SEB erwarb das Quartier für insgesamt 1,3 Mrd. Euro von Daimler Chrysler.
     
  • Das Novotel Freiburg (219 Zimmer) wurde von Ebertz & Partner an die WestInvest verkauft.
     
  • Der Projektentwickler Vivico Real Estate veräußerte das Mövenpick Hotel Frankfurt City an die Union Investment Real Estate AG.
„Aufgrund der anhaltenden schwierigen Finanzierungsbedingungen kommen als Käufer auch 2009 vornehmlich eigenkapitalstarke Investoren wie Immobilienfonds oder vermögende Privatinvestoren in Frage“, so Ursula Kriegl. „Hotels mit Pachtvertrag sind auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten eine gute Anlage. Der Investor trägt durch die vom Hotelbetreiber garantierte monatliche Pachtzahlung nur ein limitiertes finanzielles Risiko. Voraussetzung: der Betreiber ist entsprechend bonitätsstark. Hotelentwicklungen werden darüber hinaus deutlich weniger gefragt sein. Erst wenn die Rahmenparameter stimmen - Baufortschritt einschließlich Finanzierung, Vertrag und Bonität des Hotelbetreibers - steigt das Investoreninteresse“.
Wie alle anderen Investmentmärkte wird auch die weitere Entwicklung des Hotelinvestmentmarktes in Deutschland von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen: ohne deutliche Signale einer sich dynamisierenden Konjunktur wird die Investmentkurve im Hotelsegment 2009 eher flach verlaufen und sich unter dem Niveau des Vorjahres einpendeln.
 
 
* Basierend auf Einzeltransaktionen in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von mind. 10 Mio. Euro, Portfoliotransaktionen in Deutschland sowie Hotels in Deutschland als Teile von Immobilienportfolioverkäufen