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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr 2. Quartal 2009

- Steigende Leerstandsquoten lassen europäische Büromieten weiter fallen - Büroflächenumsatz im 2. Quartal leicht gestiegen – weiterhin auf niedrigem Niveau - Weiterhin hohe Fertigstellungsvolumina lassen Leerstände steigen


 

Steigende Leerstandsquoten lassen europäische Büromieten weiter fallen
 
Europa steckt weiterhin inmitten einer tiefen Rezession. Auch wenn es erste Anzeichen einer Verbesserung des Geschäfts- und Konjunkturklimas gibt, wird bis weit in 2010 hinein wohl keine nachhaltige Erholung einsetzen. Die Spitzenmieten für Büroflächen sind weiter gefallen, langsamer allerdings als zu Anfang des Jahres. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreis-entwicklung von 24 Index-Städten*, ist im 2. Quartal um 4,6% gesunken. Im Jahresvergleich liegen die Spitzenmieten durchschnittlich 15,4% niedriger als Ende Juni 2008. Die meisten europäischen Märkte verzeichneten Mietpreisrückgänge, vorneweg einmal mehr Moskau mit einem Rückgang der Spitzenmieten innerhalb der letzten drei Monate um 30 %, gefolgt von Dublin (-18 %) und Madrid (-10 %). In Moskau sind die Spitzenmieten nun 63 % niedriger als vor einem Jahr – ein Rekordverlust – gefolgt von London (-32 %). Beide Märkte haben im 2. Quartal die 3-Uhr Position erreicht, den Höhepunkt fallender Mieten. Im Jahresvergleich liegen die Spitzenmieten nur noch in den Index-Städten Amsterdam (+1,5 %) und Prag (+2,3 %) im positiven Bereich. Auch in Stuttgart lag die Spitzenmiete noch höher als vor einem Jahr (+2,9 %). Stabile Mieten im Jahresvergleich verzeichnen von den Index-Städten noch Düsseldorf, Edinburgh und Utrecht. In Anbetracht des derzeitigen Drucks auf die Spitzenmieten sind die Incentives weiter gestiegen bzw. auf anhaltend hohem Niveau, wodurch sich die Schere zwischen Spitzen- und Effektivmieten in vielen Märkten weiter geöffnet hat.

 
Büroflächenumsatz im 2. Quartal leicht gestiegen – weiterhin auf niedrigem Niveau

Ein erheblicher Anteil der Büronutzer baut weiterhin Personal ab und versucht, Umzugskosten zu vermeiden. Andererseits sind einige Mieter bestrebt, sich die derzeitige Situation zunutze zu machen und sich qualitativ hochwertigere Flächen in besseren Lagen zu sichern. Die Gesamtnachfrage nach Büroflächen in Europa hat sich – auf niedrigem Niveau - leicht gebessert. Die Vermietungsvolumina erreichten im 2. Quartal 2009 2,1 Mio. m², ein Zuwachs von 9% gegenüber dem vorangegangenen Quartal, lagen jedoch 35% unter den im gleichen Quartal des Vorjahres verzeichneten Volumina und annähernd 30% unter dem 5-Jahresschnitt des jeweils 2. Quartals.
Nach einem besonders schwachen 1. Quartal stiegen die Umsätze in den mittel- und osteuropäischen Märkten um 3 %. Im 2. Quartal erreichte das Vermietungsvolumen 0,6 Mio. m² und liegt nun 14 % über dem 5-Jahresmittel des Zeitraums April - Juni. Deutliche Quartalszuwächse wurden – ausgehend von einer niedrigen Basis - auch in einigen großen westeuropäischen Märkten verzeichnet, so in Brüssel (+51 %), Madrid (+46 %), London (+43 %), Hamburg (+27 %) und München (+10%). Sieben Index-Städte mussten jedoch einen Rückgang der Vermietungsaktivitäten hinnehmen: Spitzenreiter war Rotterdam (-73 %), gefolgt von Frankfurt (-44 %), Düsseldorf (-30 %) und Amsterdam (-23 %). 
  
Weiterhin hohe Fertigstellungsvolumina lassen Leerstände steigen

Vor dem Hintergrund der aktuellen Konjunkturlage und den unverändert angespannten Finanzierungsbedingungen werden weiterhin nur wenige neue Büro-Entwicklungsprojekte in Angriff genommen. Das Fertigstellungsvolumen lag zwar mit 1,9 Mio. m² 10 % unter dem Wert des Vorquartals jedoch weiterhin mehr als 30 % über dem Durchschnittswert des 2. Quartals der letzten fünf Jahre. Zusammen mit der niedrigen oder negativen Nettoabsorption führte das relativ hohe Fertigstellungsvolumen zu einem Anstieg der gesamteuropäischen Leerstandsquote von Anfang April bis Ende Juni um weitere 80 Basispunkte auf 9,3 %. Die Leerstandsquote in den mittel- und osteuropäischen Ländern stieg signifikant um 100 Basispunkte auf 14,6%, ein Niveau, das zuletzt im Jahr 1999 verzeichnet wurde. Die durchschnittliche Leerstandsquote in Westeuropa lag Ende des 2. Quartals 2009 bei 8,8 %. Absolut stehen somit in Europa nun mittlerweile rund 22,9 Mio. m² leer. Das entspricht etwa dem Büroflächenbestand von Hamburg und Düsseldorf zusammen.
 
Bis auf die flächenmäßig vergleichsweise kleinen Märkte Edinburgh und Den Haag stieg die Leerstandsquote in allen Index-Städten. Einen besonders starker Anstieg gab es in Dublin (+270 Basispunkte). Hier liegt die Leerstandquote bei 21,2 %, dem mit Abstand höchsten Wert in Europa. Moskau (18,0 %), Budapest (15,0 %) und Frankfurt (13,5 %) folgen auf den weiteren Plätzen.
 
Leerstandsquoten unter dem europäischen Mittel verzeichneten Paris, London, München, Hamburg, Madrid, Mailand und Warschau. Die Indexstadt mit der niedrigsten Leerstandsquote europaweit ist weiterhin Luxemburg (Ende Juni: 3,7%), trotz eines Anstiegs um 130 Basispunkte im 2. Quartal.
 
Da die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin schwach bleiben dürfte und im 2. Halbjahr noch 4,0 Mio. m² fertig gestellt werden, ist im Verlauf des Jahres mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquoten zu rechnen. Die gesamteuropäische Leerstandsquote könnte sich bis zum Jahresende bei über 10% bewegen.  
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.