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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutscher Immobilienmarkt zur Jahresmitte: Konsolidierung auf gutem Niveau


Kurzkommentar inklusive Übersichtstabellen [PDF]

Charts [PDF]

 

 

Frankfurt, 10. Juli 2012 - Halbzeit in einem turbulenten Euro-Umfeld, aber auch Halbzeit an den Immobilienmärkten, die sich insgesamt und entgegen den volatilen Rahmenbedingungen als erfreulich solide und weitestgehend stabil präsentieren.
 
Insbesondere in den letzten Wochen wurden allerdings immer mehr und immer schwerere Risikopakete angeliefert, die die Risikowaage auch für Deutschland deutlich nach unten gedrückt haben. Der noch funktionierende Welthandel und vor allem die Binnenkonjunktur sind aktuell die großen Stützen der Wirtschaft. Bisher konnte sich die deutsche Wirtschaft auch immer auf ihren starken Export und insbesondere auf die Stimmung in den Unternehmen verlassen. Der Export aber verliert allmählich die Dynamik, und die Stimmung ist nach den jüngsten ifo-Befragungen gekippt. 
 
Das Vertrauen in Deutschland ist aber nach wie vor hoch, ablesbar an den Ratings und an den Renditen deutscher Staatsanleihen, die sich schon seit längerem im Dauertief befinden. Die unmittelbare Verknüpfung zum Immobilienmarkt  liegt hier nahe, denn der Abstand zu Immobilienrenditen wird immer noch als benchmark herangezogen, mit einem klaren Plus für deutsche Immobilien und deren attraktive Risikoprämie. Allerdings ist die Ausweitung der Prämie vor allem auf den Rückgang der Renditen für Staatsanleihen zurückzuführen. Dies, gemeinsam mit der mehr gefühlten Angst vor Inflation, der Flucht in Sachwerte und den fehlenden Alternativanlagen, spricht zumindest aus einem nüchternen Blickwinkel heraus für die Immobilie als Anlageklasse.
 
„ ‚Safe Haven’ ist in aller Munde. Und wenn Anleger sich fragen, in welche Regionen und mit welchen Anlageformen noch investiert werden kann, kommen sie an Immobilien nicht vorbei“, so Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
Der Mangel an stark nachgefragten Core-Produkten sorgt für reduziertes Transaktionsvolumen
 
Auf dem deutschen Investmentmarkt zeigt sich nach einem durchaus regen ersten Quartal ein etwas abgeschwächtes Geschehen. Das zwischen April und Juni in gewerblich genutzte Immobilien investierte Kapital lag mit 4,2 Mrd. Euro um rund 1 Mrd. hinter dem ersten Vierteljahr zurück. Für das gesamte erste Halbjahr summierte sich das Transaktionsvolumen damit auf etwa 9,4 Mrd. Euro. Das sind rund 16% weniger als im vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres. „Trotz dieses Minus besteht aus unserer Sicht kein Grund zur Unruhe. Die Investorennachfrage ist nach wie vor stabil, und wir erwarten ein reges Investmentgeschehen im zweiten Halbjahr“, so Frank Pörschke. „Unsere Ende 2011 ermittelte Prognose des Transaktionsvolumens für 2012 in Höhe von rund 23 Mrd. Euro halten wir nach wie vor aufrecht.“
 
Auf die Big 7 entfielen mit 5,13 Mrd. Euro mehr als die Hälfte des Volumens. Hier fällt das Minus im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 mit 4% auf den ersten Blick auch moderater aus als im Gesamtmarkt. Allerdings: Während München und Stuttgart ihre Volumina deutlich erhöhen konnten – München hat bereits jetzt fast seinen 10-Jahresschnitt erreicht – sind in allen anderen Hochburgen Rückgänge im 12-Monatsvergleich zu verzeichnen: -46% in Frankfurt, - 30% in Köln und Düsseldorf, -26% in Hamburg und -7% in Berlin. Im Münchener Transaktionsvolumen sind einige größere Transaktionen wie die Maximilianhöfe oder auch die Pasing Arcaden, die im Rahmen des Unibail-Deals den Besitzer wechselten, enthalten.
 
Das Halbjahresvolumen von 9,4 Mrd. Euro entfällt noch etwas stärker als im Vorjahr zu ca. 80% auf Einzel- und zu einem Fünftel auf Portfoliotransaktionen, wobei bei Letzteren auch der Einstieg durch Unibail bei der mfi mit insgesamt 15 Shopping Centern für rund 500 Mio. Euro als größter Paketkauf enthalten ist.
 
Der Anteil der gehandelten Büro-Investments blieb mit 44% auch im zweiten Quartal auf einem hohen Niveau. Über das gesamte Halbjahr hinweg wechselten Büroimmobilien im Volumen von 4,2 Mrd. Euro den Besitzer und damit rund 45% mehr als im ersten Halbjahr 2011.
 
„Nach einem schwachen Jahresbeginn haben Einzelhandelsimmobilien entgegen dem Gesamttrend im Frühjahr leicht zugelegt“, so Jörg Ritter, Leiter Einzelhandels-Investment und -Vermietung Jones Lang LaSalle Deutschland. Sie kommen nun auf einen Anteil von 30 % (2,9 Mrd. Euro). Mehr als die Hälfte davon entfiel auf den Verkauf von Shopping Centern. Es folgen Fachmarktzentren, die ihren Anteil auf aktuell 16% verdoppeln konnten.
 
Ausländische Investoren haben ihre Aktivitäten in Deutschland in den vergangenen beiden Jahren wieder deutlich erhöht. Insbesondere institutionelles Kapital von Pensionsfonds und Versicherungen ist auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, und Deutschland steht als Zielland nach wie vor ganz weit oben auf der Liste möglicher Investitionsländer. In den ersten sechs Monaten haben ausländische Investoren für rund 3,1 Mrd. Euro deutsche Immobilien gekauft. „Ein höheres Volumen wird durch das limitierte Angebot an geeigneten Produkten begrenzt. Wir gehen aber davon aus, dass sich ausländische Investoren in der zweiten Jahreshälfte abschlussfreudiger zeigen und sich der Anteil dann auf etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens einpendeln wird“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Und Jörg Ritter ergänzt: „ Der Fokus dieser Käufergruppen liegt nicht zuletzt auf Einzelhandelsimmobilien aus dem Core-Segment, auch hier spielt der Sicherheitsaspekt eine wesentliche Rolle.“
 
Gefragt sind weiterhin Lage- und Objektqualität. Und so ist es nicht überraschend, dass der Core-Anteil am gesamten Transaktionsvolumen weiterhin dominiert und bei etwas unter 60% liegt. Es fehlt an größeren Transaktionen aus dem Core+/Value add-Spektrum, auch wenn eine kleine Erhöhung der Risikobereitschaft auszumachen ist. „Der Angebotsmangel zwingt Investoren in einigen Fällen auf andere Lagen auszuweichen, die Ansprüche bei Qualität und Mieterbonitäten bleiben aber bestehen. Daran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nur wenig ändern“, so Helge Scheunemann.
 
Der Blick auf die Renditen offenbart in fast allen Segmenten Stabilität, lediglich für Büroimmobilien reduzierten sich die Spitzenrenditen in der Aggregation über alle sieben Hochburgen hinweg um rund 10 Basispunkte auf 4,82%. 
 
„Der Druck bleibt aufgrund des Nachfrageüberhangs bestehen, dennoch erwarten wir im weiteren Jahresverlauf nur noch mäßige Rückgänge und eine Seitwärtsbewegung im nächsten Jahr“, so Scheunemann. Und weiter: „Ein anderes Bild zeigt sich für Produkte oder Standorte, die eben nicht die Anforderungen an eine risikoarme Investition erfüllen: hier zeigen die Renditen eher nach oben und die Schere öffnet sich weiter, mit stabilen oder leicht steigenden Renditen, je nach Lage, Qualität, Restlaufzeit und Mieterbonität auf bis zu 240 Basispunkte.“
 
Mit der Wertentwicklung verhält es sich entsprechend. Nachdem 2011 im Schnitt gut 5% Wertzuwachs generiert werden konnten, werden dieses Jahr immerhin mehr als 6% erwartet. Treiber dieser positiven Wertentwicklung sind in erster Linie die Mietpreise: weil sich die Renditen 2012 nur noch wenig bis gar nicht mehr bewegen, wird sich der Einfluss der Mietpreise verstärken.

 
Büroflächennachfrage steht auf festem Fundament
 
Der deutsche Büro-Vermietungsmarkt hat sich auch im zweiten Quartal des Jahres stabil gezeigt. Bei einem leichten Rückgang der Vermietungsaktivitäten konnten dennoch rückläufige Leerstände sowie vereinzelte Mietpreisanstiege registriert werden.
 
Das Umsatzvolumen erreichte zum Halbjahr rund 1,42 Mio. m², ein Minus von knapp 14% gegenüber dem ersten Halbjahr 2011. Erkennbar ist allerdings eine größere Differenzierung zwischen den Märkten: mit -5% bzw. -6% hält sich das Minus in Hamburg und Berlin in Grenzen, aber -35% in Köln und -21% in Düsseldorf sind schon beachtlich. „Bis Jahresende erwarten wir ein Umsatzvolumen von um die 3 Mio. m², dies entspräche einem Rückgang von 12% gegenüber 2011. 2012 läge damit immer noch etwas über dem langjährigem Schnitt. Es ist also kein Einbruch, sondern ein aus meiner Sicht normaler gemäßigter Rückgang, der auch so zu erwarten war“, sagt Helge Scheunemann. Und weiter: „Das Umsatzergebnis verdient deswegen umso mehr Beachtung, weil nur insgesamt sechs großvolumige Vermietungen jenseits der 10.000 m² registriert wurden. Das zeigt das breite Fundament, auf dem die Nachfrage steht.“
 
Der Leerstand ist weiter leicht rückläufig und zwar in allen Städten. Insgesamt stehen aktuell rund 800.000 m² weniger leer als noch vor 12 Monaten, die entsprechende Quote liegt bei 9,2%. Das sind  100 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Auch das dokumentiert die robuste Nachfrageseite, basierend auf der guten Beschäftigtensituation der Unternehmen. In der Kombination mit einem knappen Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen führt das zu einer positiven Nettoabsorption in Höhe von rund 510.000 m².
 
Die insgesamt robuste Verfassung der Nutzermärkte hat mittlerweile die Projektentwickler wieder aktiviert. Dies ist auch ablesbar an deren Investitionsvolumina in Grundstücke oder zur Sanierung anstehender Bestandsobjekte. Im ersten Halbjahr kamen über alles sieben Hochburgen hinweg rund 411.000 m² neue Flächen auf den Markt, ein Plus von 60 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In der Folge dieser leicht erhöhten Neubauaktivität hat sich der Anteil der noch frei am Markt verfügbaren Flächen auf rund ein Viertel der fertiggestellten Flächen erhöht.
 
In den nächsten beiden Quartalen werden voraussichtlich nochmals rund 460.000 m² neue Flächen fertig gestellt. Das gesamte 2012er Fertigstellungsvolumen läge damit aber immer noch auf dem moderaten Niveau des Vorjahres. Die meisten Neubauflächen entstehen in Hamburg und München mit zusammen knapp 400.000 m². Ähnlich sieht es auch für 2013 aus: für das nächste Jahr werden ebenfalls rund 870.000 m² erwartet. Neben Hamburg verlagert sich dann der Schwerpunkt allerdings in Richtung Frankfurt. Der Druck von der Angebotsseite ist also nach wie vor verhalten, seit 1995 lag das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen in den Hochburgen bei rund 1 Mio. m² p.a., dieser Wert würde 2013 dann bereits zum dritten Mal hintereinander deutlich unterschritten werden.
 
Die Spitzenmieten zeigten auch im zweiten Quartal 2012 nach oben. Im 12-Monatsvergleich stiegen die Bürospitzenmieten über alle sieben Hochburgen hinweg um 3 %. Überdurchschnittliche Zuwächse konnten in Düsseldorf mit 6,4 %, Berlin mit 4,8 % und Hamburg mit 4,3 % registriert werden. Auch in Köln haben die Mietpreise nun um 50 Cent angezogen, gleichbedeutend einem Plus von 2,3 %. Damit ist Frankfurt die einzige Stadt, in der im aktuellen Zyklus noch kein Mietpreiswachstum stattgefunden hat. Da sich die Nutzer weiterhin stark auf erstklassig ausgestattete Flächen in den zentralen Lagen fokussieren, bleiben die Spitzenmieten auf Wachstumskurs. Hinzu kommt, dass die Eigentümer aufgrund der Flächenverknappung in den Innenstädten/CBDs ihre Mietforderung mit deutlich weniger Abstrichen durchsetzen können und nicht mehr bereit sein müssen, jede Form von Incentives zu akzeptieren. Auf der anderen Seite bemerken wir erste typische Anzeichen einer Nachfrageabschwächung auf Mieterseite. Dazu gehören die intensivere Prüfung von Mietverträgen, was die Entscheidungsprozesse verlangsamt oder die Erhöhung der Wichtigkeit für flexible Mietverträge.