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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Büroimmobilienuhr von Jones Lang LaSalle 2. Quartal 2012 - Ambivalenz auf den europäischen Märkten


Europäische Büroimmobilienuhr​ Q2 2012 inklusive Chart [PDF]

 

 

  • Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle zeigt zum zweiten Mal in Folge einen leichten Rückgang (-0,2%) 
     
  • Die europäische Leerstandsquote bleibt unverändert bei 9,8%
     
  • Der europäische Kapitalwertindex steigt leicht (0,4 %)
 
 
Europäische Nutzermärkte
 
Die schrittweise Erholung des europäischen Büroflächenmarktes ist ins Stocken geraten. Die Fortschritte zur nachhaltigen Lösung der Schuldenkrise in der Eurozone sind eher begrenzt. Das Wahlergebnis in Griechenland und einige ermutigende Schritte, die beim EU-Gipfeltreffen Ende Juni in die Wege geleitet wurden, konnten die Märkte bislang nicht beeindrucken: Die BIP-Prognosen für die Eurozone in 2012 zeichnen ein schwaches Bild. Die Arbeitslosigkeit hat den höchsten Stand seit Gründung der Eurozone erreicht.
Griechenland, Portugal, Spanien ringen weiter um einen Ausweg aus der Krise. Auch Deutschland und Skandinavien, deren Volkswirtschaften und Immobilienmärkte 2011 eine nachhaltige und solide Performance gezeigt hatten - und auch weiterhin den Eurozonen-Durchschnitt beim BIP und den Mietpreisprognosen übertreffen - werden voraussichtlich eine Abschwächung erleben. 
Da eine überzeugende Lösung der kreditwirtschaftlichen Probleme kurzfristig unwahrscheinlich erscheint, ist auch für den Büromarkt insgesamt von einer eher verhaltenen Entwicklung auszugehen: der Nachfrage fehlt es in den meisten Märkten an Dynamik, Mieteraktivitäten lassen auf sich warten.

 
Zuwachs der Spitzenmiete europaweit nur in zwei deutschen Märkten 
 
Der europäische Mietpreisindex für Büroflächen von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) verzeichnet das zweite Quartal in Folge mit - 0,2 % einen leichten Rückgang. Im Jahresvergleich steht erstmals seit Anfang 2010 eine Entwicklung mit Negativvorzeichen: -0,1 %.
Einmal mehr haben diametrale Entwicklungen in einzelnen Märkten dafür gesorgt, dass sich die Ergebnisse nahezu gegenseitig aufgewogen haben. Dabei sind Mietpreisveränderungen nur in Westeuropa zu notieren, und zwar in sechs Märkten, die Mieten im mittel- und osteuropäischen Raum blieben unverändert. Einen Zuwachs der Spitzenmiete gab es lediglich in zwei deutschen Immobilienhochburgen: Düsseldorf mit +4,2% und Berlin mit +2,3%. In Dublin (-6,5%), Madrid (-2,0%), Barcelona  (-1,4%) und Paris (-1,2%) gingen die Spitzenmieten zurück. 
 
Die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zeigt die zunehmende Polarisierung der europäischen Märkte: Märkte, die im Frühjahr 2010 eine Erholung der Mietpreise verzeichneten wie London, Paris und Moskau, bewegen sich vermehrt durch den Quadranten „verlangsamtes Mietpreiswachstum“ in Richtung 12 Uhr. Märkte, die seit 2008 einem ständigen Gegenwind ausgesetzt waren, verharren auch weiter nahe 6-Uhr im Quadranten "verlangsamter Mietpreisrückgang".
Bei der Suche nach Flächen bleiben moderne Büros in Innenstadtlagen bevorzugtes Ziel der Nutzer. Die Knappheit gerade solcher Flächen wirkt sich stabilisierend auf die Spitzenmieten aus. Solange die Nachfrage nicht wieder deutlich anzieht, wird ein Wachstum der Spitzenmieten zuvörderst vom Angebot abhängig sein.

 
Drei deutsche Immobilienhochburgen unter den Märkten mit dem stärksten Umsatzwachstum
 
Obwohl die Nachfrage schwächelt, hat der Flächenumsatz in 15 der 24 Index-Städten* im 2. Quartal (gegenüber Q 1 2012) zugelegt. Europaweit entspricht dies einem Zuwachs um 5 %. Der Gesamtumsatz von 2,4 Mio. m² bedeutet im Jahresvergleich allerdings ein Minus von 14%, gegenüber dem
Fünfjahres-Durchschnitt ein Minus von 12 %. Die mittel- und osteuropäischen Märkte zeigten im Vergleich der beiden Quartale 2012 dabei einen Anstieg der Vermietungstätigkeiten um 15%. Alle vier untersuchten Index-Märkte in dieser Region konnten Quartalsverbesserungen notieren zwischen 43% in Budapest und 5% in Prag. Mit + 2 % lag der Zuwachs in Westeuropa deutlich niedriger. Immerhin 11 Städte bewegten sich im positiven Bereich, darunter mit Berlin (+20%), Hamburg (+34%) und München (+36%) drei deutsche Immobilienhochburgen, deren Ergebnisse sich positiv auf die gesamteuropäische Statistik niederschlugen. Brüssel mit +177% zeigte den höchsten Umsatzsprung. Umsatzrückgänge mussten neun Märkte hinnehmen, dazu gehört auch Paris mit -17%. Darüber lagen noch Frankfurt mit - 28% bzw. Utrecht mit -75%. Die Volumina in London hielten sich auf fast gleichem Niveau (+ 3%).
 
Vor dem Hintergrund der unsicheren weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wird das Umsatzvolumen 2012 rückläufig sein. Nach ca. 4,7 Mio. m² in den ersten sechs Monaten des Jahres dürften die gesamteuropäischen Aktivitäten aber für ein Zwölfmonatsergebnis etwa auf dem langjährigen Durchschnitt (10,4 Mio. m²) sorgen. 
 
Die jährliche Nettoabsorption belief sich zur Jahresmitte auf insgesamt 3,4 Mio. m², ein Zuwachs von 2% gegenüber dem 1. Quartal. Dieses Ergebnis war allerdings nur der höheren Absorption in Moskau und der mittel- und osteuropäischen Region insgesamt (+24%) zu verdanken. In Westeuropa sank die Absorption im 2. Quartal um 4%, bedingt durch die negativen Werte in Mailand, in den spanischen Märkten und in Den Haag. In 2012 und 2013 dürfte die Nettoabsorption für die Gesamtregion zwar positiv bleiben, allerdings unter dem langjährigen Mittel von rund 3,7 Mio. m².
 
 
Leerstandsquote bleibt stabil unter 10 %  Fertigstellungsvolumen steigt an 
 
Die europäische Leerstandsquote bleibt stabil unter 10 %. Zur Jahresmitte liegt sie bei 9,8%. Anstiege und Rückgänge in den Märkten hielten sich in etwa die Waage. Während der aggregierte Wert in Westeuropa unverändert 9,4% aufwies, mit dem größten Anstieg in Mailand (+60bps) und dem höchsten Rückgang in Brüssel (-50bps), war für die mittel- und osteuropäischen Märkten eine aggregierte Leerstandsquote von 14,1 % (-30 bps) zu notieren. Dabei wurde ein Minus in Moskau von 70 bsp durch ein Plus von 80 bsp in Budapest wettgemacht. 
 
Dass es nicht zu einem weiteren Rückgang der Leerstandquote gekommen ist, liegt nicht zuletzt daran, dass das Fertigstellungsvolumen gegenüber den ersten drei Monaten im 2. Quartal mit 0,9 Mio. m² um 44% zugelegt hat (plus 30 % im Jahresvergleich). Allerdings: das Niveau ist weiter niedrig. Insgesamt liegen die Bau- oder Sanierungsvolumina zwischen April und Ende Juni 2012 immer noch 35% unter dem 10-Jahresdurchschnitt der Fertigstellungen im zweiten Quartal. Zukünftig wird das Fertigstellungsniveau zwar steigen, in Anbetracht der eingeschränkten Kreditverfügbarkeit dürften die Projektentwicklungs-Tätigkeiten im laufenden und kommenden Jahr jedoch weiter unter dem langjährigen Mittel bleiben. 
 
Bei der europäischen Leerstandsquote wird mittelfristig nicht viel Bewegung zu sehen sein.  Erst wenn sich die Situation auf dem Arbeitsmarkt und damit auch die Nachfrage nach Büroflächen deutlich verbessern, kann mit einem weiteren Sinken dieses Marktparameters gerechnet werden.
 

 
Europäische Investmentmärkte – Renditen und Kapitalwerte 
 
Steigendes Transaktionsvolumen im 2. Quartal 
 
Nach einem eher verhaltenen 1. Quartal 2012 mit einem EMEA-weiten Transaktionsvolumen von rund 23 Mrd. Euro wurden im 2. Quartal Direktinvestitionen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten in einer Größenordnung von rund 27 Mrd. Euro getätigt, entsprechend einem Plus von rund 17 %. 15 Mrd. Euro entfielen dabei auf den Büroflächensektor. Das Halbjahresvolumen erhöhte sich damit auf knapp 50 Mrd. Euro, im Jahresvergleich entsprechend einem Minus von 7 %. 
 
Die Top 3 Märkte, Großbritannien, Frankreich und Deutschland erreichten im 2. Quartal ein Transaktionsvolumen von knapp 19 Mrd. (gesamtes Halbjahr 33 Mrd. Euro) und machen damit 70 % des gesamteuropäischen Ergebnisses aus (bzw. 66 % für das gesamte Halbjahr). Dabei floss in den britischen Markt ein um 43% höheres Investitionsvolumen (gegenüber Q1 2012) mit Fokus auf London, auf das die Hälfte des insgesamt in UK investierten Kapitals entfiel, darüber hinaus basierend auf einigen größere Portfoliotransaktionen außerhalb der Metropole. Auch das Transaktionsvolumen in Frankreich legte zwischen den beiden Quartalen in 2012 deutlich zu (auf 4,2 Mrd. Euro). Deutschland und auch das viertplazierte Skandinavien mussten leichte Einbußen hinnehmen. Im Gegensatz zu den genannten Märkten tun sich die eher an der Peripherie gelegenen Länder schwer. Südeuropa mit Spanien, Italien und Portugal verbucht insgesamt nur wenige Transaktionen. Grundsätzlich zeigen die Investoren auch weiterhin eine starke Neigung hin zum Core-Segment und konzentrieren sich hauptsächlich auf die Erzielung von Erträgen mit langfristigem Investitions-Horizont.
 
  
Renditekompression vor allem in drei deutschen Märkten sorgt für leicht steigenden Kapitalwertindex 
 
Die gewichtete europäische Spitzenrendite für Büroimmobilien ging im 2. Quartal um lediglich 2 Basispunkte (bsp) zurück und liegt nun bei 5,25%. Das starke Interesse an Core-Objekten hatte in drei deutschen Märkten (-25 bps in Düsseldorf und München, -10bps in Hamburg) sowie in Stockholm (-25bps) eine weitere Kompression der Spitzenrenditen zur Folge. Gestiegen sind die Renditen dagegen in Edinburgh (+25bps) und Lyon (+10bps). Vor allem die spanischen Märkte leiden unter der anhaltenden Zurückhaltung der Investoren, auch hier legten die Renditen um 25 Basispunkte zu. Unverändert zeigen sich die Renditen in den mittel- und osteuropäischen Märkten.
 
Während der aggregierte Mietpreisindex um 0,2 % fiel, zeigt der Kapitalwertindex ein Plus von 0,4%. Von den 24 in diesem Index* notierten Städten weisen sechs Städte steigende Kapitalwerte, fünf sinkende auf. Während die Veränderungen der Kapitalwerte in Berlin (steigend), Dublin und Paris (jeweils sinkend) ausschließlich auf einer Performance der Mieten beruhen, in Edinburgh, Lyon, (jeweils sinkend) Hamburg, München und Stockholm (jeweils steigend) auf Renditebewegungen beruhten, profitierte Düsseldorf sowohl von einem Mietpreiswachstum als auch von einer Renditekompression. In den spanischen Märkten sorgten umgekehrt sowohl sinkende Mieten als auch steigende Renditen für einen fallenden Kapitalwert.
 
Für die kommenden sechs Monate besteht die Möglichkeit zunehmender Investoren-Aktivität, da die sehr niedrigen Renditen für Staatsanleihen die Attraktivität von Immobilien erhöht haben. Es ist davon auszugehen, dass der Investmentmarkt weiterhin von den Playern beherrscht wird, die Zugang zu Eigenkapital haben und nur minimale oder gar keine Kreditfinanzierung benötigen. In Paris war dies bereits zum Beispiel beim Erwerb von Einzelhandels- und Büroimmobilien durch Investoren aus Katar zu beobachten. Private Equity sowie institutionelle Investoren und eigenkapitalkräftige Käufer werden insgesamt die Kaufaktivitäten weiter dominieren. Mit einer weiteren Renditekompression im Core-Bereich bis Ende des Jahres ist nicht zu rechnen. Wenn Kapitalwerte weiter wachsen, wird dies durch einen Anstieg der Mietpreise bestimmt. Für zweitklassige Produkte und Nicht-Core-Märkte dürften die Renditen unter Druck nach oben bleiben.
 
 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.