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Pressemitteilung

Frankfurt

VICTOR Prime trotzt im 2. Quartal 2012 der anhaltenden Staatsschuldenkrise und der damit verbundenen Unsicherheit auf den Finanzmärkten


Presseinformation​ [PDF]

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
  • Indikatorwert Q2 2012: 119,3 Punkte 
     
    - Plus 2,4 % gegenüber Vorquartal – München mit höchstem Anstieg (+ 3,8 %), gefolgt von Hamburg mit +3,0 % und Düsseldorf mit +2,0 %
     
    - Plus 7,0 % im Jahresvergleich - Hamburg mit bester Jahresperformance (+9,1 %) 
     
    - Plus 20,6 % gegenüber der Trendwende Q2 2009 
     
  • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: + 11,9 % 
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL Prime RiskPre) steigt auf 473 Punkte – Risikoloser Zins erneut leicht rückläufig

 
Frankfurt, 10. August 2012 - Der VICTOR Prime Indikator* konnte im 2. Quartal 2012 die mit Abstand stärkste Performance (+ 2,4 % auf 119,3 Punkte) der letzten sechs Quartale (vgl. Grafik im Report) verzeichnen.
Zusätzlich zu den weiterhin positiven Anzeichen aus dem Vermietungsmarkt basiert der  Performanceanstieg des VICTOR Prime im 2. Quartal auch auf den in Spitzenlagen nachfragegetriebenen Investmentmarkt.
 
„Betrachtet man die erneut starke Performance der Spitzenstandorte, die auf getätigte Investmenttransaktionen, verbesserte Marktparameter und auf eine weiterhin starke Nachfrage nach Core-Produkten zurückzuführen ist, trotz teilweise deutlich niedrigeren Transaktionsvolumina gegenüber dem Vorjahr in der ersten Jahreshälfte, so steht das Umfeld zur Gewerbeimmobilienfinanzierung besonders im Fokus“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Zum einen hätten sich klassische Finanzierungsmöglichkeiten wie beispielsweise durch Banken reduziert, auch verstärkt durch die anhaltende Staatsschuldenkrise und das regulatorische Umfeld (Basel III etc). Zum anderen gäbe es positive Faktoren auf Investorenseite, wie eine erhöhte Liquidität durch Eigenkapital (Staatsfonds) und zusätzliche Impulse aus dem erweiterten Finanzumfeld, beispielsweise Versicherungen und Pensionskassen. „Für Prime-Objekte wird die Finanzierung dadurch teilweise sogar vereinfacht“, so Groom. Und weiter: „Das im ersten Halbjahr rückläufige Transaktionsvolumen ist auch aus Bewertersicht zu spüren, da ansteigende Werte und verbesserte Bewertungsparameter im Top-Segment Bestandshalter nicht zu Verkäufen zwingen. Somit bleibt trotz anhaltender Nachfrage das Angebot von Core-Immobilien und Prime-Objekten auch in Deutschland allerdings eher eingeschränkt. Es kann davon ausgegangen werden, dass der Aufwärtsdruck auf die Preise im Core-Segment der Spitzenstandorte zunächst weiterhin Bestand hat. Ob der konservative Investmentfokus der meisten Marktteilnehmer, die sich in der gegenwärtigen Nachfrage nach ausschließlich ‚sicheren Renditen’ spiegelt, auch langfristig anhält, wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten entscheiden. Investitionen in risikoreichere Assets könnten für einen breiteren Anlegerkreis erst dann interessanter werden, wenn erheblich höhere risikoangepasste Returns bei Investments in Core-Plus und Value-Add-Produkte erzielbar sind.“

 

München, Hamburg und Düsseldorf im Quartalsvergleich stark gestiegen
 
Die Tendenzen auf dem Investmentmarkt sorgen in den Spitzenlagen in München, Düsseldorf und Hamburg für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen und damit für starke Performanceanstiege in diesen Lagen. Speziell in Hamburg wird der Trend durch deutlich positive Parameter aus dem Vermietungsmarkt unterstützt. Nach wie vor verhält sich die Performance der untersuchten Spitzenlagen je nach den individuellen Voraussetzungen im Angebots- und Nachfrageverhältnis deutlich unterschiedlich. 
 
Die Münchner Innenstadt verzeichnet die stärkste Quartalsperformance (+3,8 % auf 122,6 Punkte), gefolgt von der Hamburger Innenstadt (+3,0 % auf 129,3 Punkte) und der Düsseldorfer Innenstadt (+2,0 % auf 118,4 Punkte). Die Berliner Innenstadt profitierte von einem Anstieg der Spitzenmiete, notiert damit ein Plus von 1,7 % (auf 114,0 Punkte), ähnlich verhält sich das Frankfurter Bankenviertel (+1,7 % auf 115,6 Punkte). Frankfurt kann ebenfalls marginal von Verbesserungen auf dem Vermietungsmarkt profitieren. Die Leerstandsentwicklung aufgrund einer verbesserten Nettoabsorption in allen Lagen ist zudem leicht rückläufig. 
 
Aufgrund der positiven Quartalsentwicklung verbessert sich die Performance auch im Jahresvergleich. Der Prime Indikator verzeichnet hier einen gesamten Performanceanstieg von +7,0 %. Hamburg (+9,1 %)und München (+8,5 %) stehen an der Spitze, gefolgt von Berlin (+7,1 %) und Frankfurt (+6,6 %). Düsseldorf konnte seine Jahresperformance im Vergleich zum Vorquartal aufgrund des verbesserten Investmentumfeldes deutlich steigern (+ 4,0 %) bleibt trotzdem in diesem Vergleich an fünfter Position.  

 
Jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) aufgrund guter Quartalsperformance wieder mit positivem Trend
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return der letzten 12 Monate) bewegt sich mit + 11,9 % im Durchschnitt auf höherem Niveau gegenüber dem Vorquartal (Q1 2011 – Q1 2012: + 10,8 %), Hamburg (+ 14,0 %) liegt nur noch knapp vor München + 13,3 %, gefolgt von Berlin (+12,1 %), Frankfurt (+ 11,5 %) und Düsseldorf (+ 9,2 %).
 
  
JLL Risikoprämie (JLL RiskPre) nähert sich wieder dem Rekordhoch im Betrachtungszeitraum an 
 
Die globale Tendenz im Finanzmarkt ist nach wie vor ungebrochen und Renditen auf „risikofreie“ und quasi „sichere“ Staatsanleihen befinden sich aktuell auf dem niedrigsten Stand im gesamten Betrachtungszeitraum (2004-2012). Der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments - d.h. die Differenz der internen Zinsfußerwartung der Investoren („unleveragedIRR“) gegenüber dem risikolosen Zinssatz =„JLL RiskPre“) – ist leicht auf 473 Basispunkte gestiegen (Q1 2012: 467 Basispunkte). Grund für diese eher unerwartete Steigerung sind die noch fallenden Zinsen bei langsamer, aber stetiger Zunahme des angekündigten Interesses von Marktteilnehmern an deutschen Top-Büroimmobilien. Auch aus Sicht der Finanzierer ist der deutsche Prime-Büroimmobilienmarkt in den letzten zwei Quartalen im Vergleich mit anderen Immobiliensektoren attraktiver geworden. 
 
„Bleibt die angespannte Situation bei Angebot und Nachfrage bestehen, gehen wir davon aus, dass die momentane Preisentwicklung in den Spitzenlagen den Performancetrend des VICTOR Prime nicht nach unten korrigieren wird, im Gegenteil“, so Groom. Und weiter: „Sogar die häufig anzutreffende Pattsituation zwischen Käufer und Verkäufer deutet darauf hin, dass Markterwartung und -entwicklung von den Marktteilnehmern eher positiv betrachtet werden. Risikoaverse Investoren aus dem In- und Ausland werden nicht zuletzt aufgrund der noch immer mit Pluszeichen versehenen, wenn auch verhalteneren Konjunkturprognosen, und insbesondere aufgrund des Mangels an entsprechenden Alternativen dafür sorgen, dass sich Core-Investments und Prime-Immobilien in Deutschland weiter positiv vom Rest des Immobilienmarktes absetzen werden.“

 

 

* Der Indikator analysiert die Büroflächen folgender Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt