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Pressemitteilung

Frankfurt

Investmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien trotz rückläufiger Transaktionsvolumina in solider Verfassung

Jones Lang LaSalle ermittelt für das erste Halbjahr 2012 ein Transaktionsvolumen von 2,86 Milliarden Euro


Pressemitteilung mit Schaubild (PDF)

 

Frankfurt, 17. August 2012 – Der Investmentmarkt für handelsgenutzte Gewerbeimmobilien bleibt im ersten Halbjahr mit einem bis Ende Juni aufgelaufenen Transaktionsvolumen von rund 2,86 Milliarden Euro weiter deutlich unter dem Vorjahreswert von über 6 Milliarden Euro. Bei einer nach wie vor sehr starken Nachfrage ist das fehlende Angebot geeigneter Objekte der Auslöser für diesen Befund. Immerhin hat die Beteiligung von Unibail Rodamco an der Essener mfi AG zu einem Anstieg der Volumina im Verlauf der ersten beiden Quartale beigetragen. Einzelhandelsimmobilien konnten dadurch ihren Anteil am insgesamt leicht rückläufigen Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumen wieder steigern. Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr entfällt auf internationale Investoren.
 
Anhaltende Fokussierung der Investoren auf Core-Immobilien
 
Jörg Ritter, Leiter Investment & Vermietung Einzelhandel Deutschland: „Angesichts der anhaltenden Fokussierung der Investoren auf makellose Core-Immobilien ist das im Vergleich zum Vorjahr rückläufige Transaktionsvolumen nicht verwunderlich. Das knappe Angebot führt aber nicht dazu, dass die Preise steigen. Die Akteure agieren vernünftig und das Marktumfeld ist sehr solide. Es ist keine Yield Compression und erst recht keine Blasenbildung zu erwarten.“
 
Shopping Center bleiben die mit Abstand wichtigste Anlagekategorie
 
Shopping Center bleiben mit einem bis Ende Juni aufgelaufenen Volumen von fast 1,5 Milliarden Euro die mit Abstand wichtigste Anlagekategorie. Mehr als jeder zweite in Handelsimmobilien investierte Euro entfällt auf Center. Im Vorjahreszeitraum hatte das Volumen bei rund zwei Milliarden Euro gelegen. Die Idealvorstellung der meisten internationalen Investoren sind dominante Shopping Center mit über 50.000 m² Fläche in den Top 5-Städten. Derartige Immobilien sind in Deutschland jedoch kaum verfügbar. Zumal hierzulande seit Jahren kleinere Entwicklungen in Innenstadtlagen favorisiert werden. Shopping Center bleiben dennoch der klare Favorit der Anleger. Im Gesamtjahr 2012 werden sie erneut den größten Anteil des Retail-Transaktionsvolumens repräsentieren.
 
Geschäftshäuser in 1a-Lagen als zweitstärkste Anlageklasse
 
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen bleiben die zweitstärkste Anlageklasse. Im ersten Halbjahr liegt das Transaktionsvolumen bei rund 500 Millionen Euro. Auch hier kann das hohe Vorjahresniveau von 950 Millionen Euro mangels Angebot nicht wiederholt werden. Aus Sicht von Jones Lang LaSalle würde eine Rückbesinnung auf die Stärken der B-Städte interessante Investmentchancen eröffnen. Anders als im laufenden Jahr wurden 2010 und 2011 rund drei Viertel aller Transaktionen in Städten außerhalb der BIG 7 getätigt.
 
Fachmarktprodukte überzeugen vor allem durch große Zentren
 
Bei den Fachmarktprodukten überzeugen im bisherigen Jahresverlauf vor allem die großen Zentren. Deren Transaktionsvolumen liegt im ersten Halbjahr mit rund 465 Millionen Euro fast auf  Vorjahresniveau. Bei stabilen Preisen dürften Fachmarktzentren auch im Gesamtjahr 2012 die drittstärkste Handelsimmobilienkategorie bleiben. Einzelne Fachmärkte bleiben mangels Portfolioverkäufen mit rund 80 Millionen Euro deutlich hinter dem Vorjahresergebnis von rund einer Milliarde Euro zurück. Die Kategorie Supermärkte/Discounter liegt mit einem geringen Transaktionsvolumen von knapp 40 Millionen Euro knapp unter dem Vorjahresniveau.
 
Stabile Renditesituation
 
Die Spitzenrenditen zeigen sich im Durchschnitt der Big 7-Metropolen stabil. Gut aufgestellte Shopping Center liegen unverändert bei 5,0 Prozent. Bei den Fachmarktprodukten notiert Jones Lang LaSalle 5,9 Prozent für große Fachmarktzentren und 6,5 Prozent für erstklassige Fachmärkte. Geschäftshäuser in 1a-Lagen liegen im Durchschnitt der Big 7-Standorte bei 4,16 Prozent. Die Schwankungsbreite der Verzinsungen liegt im europäischen Langfristvergleich zwar am unteren Ende. Der deutsche Markt überzeugt aber durch seine außergewöhnlich hohe Stabilität.
 
Börsennotierte Immobilienunternehmen, Asset/Fund Manager und Versicherungen sind stärkste Käufergruppen
 
Neben den weiterhin starken Asset/Fund Managern zeigen sich im ersten Halbjahr börsennotierte Immobilienunternehmen als stärkste Investoren. Bei letzteren macht sich die Unibail Rodamco-Transaktion bemerkbar. Beide Investorengruppen stehen für jeweils knapp ein Viertel des gesamten Retail-Transaktionsvolumens. Versicherungsgesellschaften komplettieren mit einem Anteil von 15 Prozent die Top 3-Anlegergruppen, wobei besonders die Allianz mit den Investments in die Hamburger Europa Passage und das Q 207 in Berlin zur starken Stellung der Investorengruppe beiträgt.
 
Auf der Verkäuferseite dominieren Asset/Fund Manager, Projektentwicklungsgesellschaften und Offene Fondsgesellschaften das Marktgeschehen. Zusammen veräußerten die genannten Gruppen im ersten Halbjahr Einzelhandelsimmobilien im Wert von fast 1,8 Milliarden Euro.
 
Ausblick: Gesamtjahresvolumen wird mit 6 bis 7 Milliarden Euro auf dem Niveau des Jahres 2010 liegen
 
Ritter zieht mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf folgendes Fazit: „Insgesamt ist der nach Ablauf des ersten Quartals vorherrschende Optimismus auf einen Aufholprozess im Jahresverlauf einer skeptischeren Sichtweise gewichen. Die Anlagekriterien sind enger denn je. Alle Marktteilnehmer agieren sehr sicherheitsbewusst. Eine nachhaltige Belebung auf dem Markt für Secondary-Produkt ist deshalb nicht absehbar. Gleichwohl bietet der deutsche Retail-Investmentmarkt derzeit sehr gute Verkaufschancen. Besonders gilt dies für Core und opportunistische Produkte, die absehbar keine weiteren Preissteigerungen versprechen. Im weiteren Jahresverlauf sollte sich dies auch in den Volumina widerspiegeln. Insgesamt prognostizieren wir vor diesem Hintergrund ein Gesamtjahresvolumen auf dem Niveau des Jahres 2010 in Höhe von 6 bis 7 Milliarden Euro.“​