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Pressemitteilung

Frankfurt

Handelsimmobilien-Investoren weiter auf der Suche nach erstklassigen deutschen Shopping Centern

Jones Lang LaSalle veröffentlicht Studie zum Shopping Center-Investmentmarkt


Pressemitteilung (PDF)
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Frankfurt, 21. August 2012 – Jones Lang LaSalle hat eine Studie zur aktuellen Situation auf dem deutschen Investmentmarkt für Shopping Center vorgelegt. Danach beläuft sich das Transaktionsvolumen der Immobilienkategorie im ersten Halbjahr auf 1,5 Milliarden Euro. Der aktuelle Wert liegt damit rund 40 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums, in dem 2,7 Milliarden Euro in Shopping Center investiert wurden. Gleichzeitig hat der Anteil an den Handelsimmobilien-Investitionen im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 45 auf 52 Prozent nochmals zugelegt. Das Shopping-Center-Segment bleibt damit die mit Abstand wichtigste Anlagekategorie bei Handelsimmobilien.

Das durchschnittliche Investmentvolumen lag im ersten Halbjahr bei 95 Millionen Euro und zeigt sich gegenüber dem Kalenderjahr 2011 rückläufig. Größte Einzeltransaktion ist mit rund 190 Millionen Euro der Erwerb des 50-prozentigen Anteils von Unibail-Rodamco am Bochumer Ruhrpark. Trotz rückläufigem Transaktionsvolumen ist das Investoreninteresse an Einzelhandelsimmobilien weiter ausgesprochen groß und auch Liquidität ist ausreichend vorhanden. Gerade im großvolumigen Bereich fehlt es allerdings an geeigneten Verkaufsobjekten und die Fokussierung der Investoren auf makellose Core-Immobilien setzt sich fort.

Mehr als 60 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf internationale Investoren

Im ersten Halbjahr hat sich das Investitionsverhalten am Shopping-Center-Investmentmarkt im Vergleich zu 2011 deutlich verändert. Anke Kaukars-Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland: „Während der Markt im Vorjahr von deutschen Investoren geprägt wurde, ging das Kaufinteresse in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 vorwiegend auf internationale Investoren zurück. Bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen liegt der Umsatzanteil internationaler Akteure bei 62 Prozent. Im Vergleich zu 2011 hat sich das Verhältnis damit annähernd umgekehrt. Bei den ausländischen Investoren verzeichnen Anleger aus Frankreich im ersten Halbjahr mit rund drei Vierteln den größten Anteil.“

Spitzenrendite stabil bei 5,00 Prozent

Trotz des knappen Angebots an großvolumigen Shopping Centern zeigte sich die Spitzenrendite in den vergangenen sechs Monaten stabil und liegt zur Jahresmitte bei 5,00 Prozent. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit in Europa agieren die Akteure besonders vorsichtig. In den kommenden Monaten ist laut Jones Lang LaSalle nur mit wenig Bewegung bei den Spitzenrenditen zu rechnen.

Deutschland zählt zu den wichtigsten Investment-Zielmärkten in Europa

Deutschland – und insbesondere das Einzelhandelssegment – spielt als Zielmarkt der Investoren eine herausgehobene Rolle. In Kontinentaleuropa wird der Wirtschaftskraft Deutschlands und Frankreichs am meisten zugetraut. Selbst bei einem möglichen Scheitern der Eurozone. Das gute Konsumklima sowie die geringe Arbeitslosigkeit und Volatilität der Einzelhandelsumsätze sind die wichtigsten Argumente für Investitionen in Handelsimmobilien. Während einige wenige internationale Investoren, insbesondere aus dem asiatischen Raum, aufgrund der Währungsunsicherheit derzeit von Investitionen in den Euroraum generell absehen, ist die Nachfrage nationaler und europäischer Investoren nach wie vor ungebrochen.

Klarer Nachfrageüberhang nach Core-Immobilien

Wie bei der Länderwahl macht sich das Streben nach Sicherheit auch beim Risikoprofil der Immobilie bemerkbar. Kaukars-Haverkamp: „Nachdem es im zweiten Halbjahr  2011 erste Anzeichen für eine Entspannung gab, hat sich der Trend im Zuge der Eurokrise umgekehrt. Viele Investoren agieren sehr risikobewusst und die Core-Kriterien sind eng gesteckt. Gleichzeitig fehlt es im Core-Bereich an Produkt. Die Bestandshalter haben in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont.“ Und weiter: „Hatte 2011 noch fast jeder Offene Fonds eines seiner Core-Center verkauft, ist die Verkäufergruppe im laufenden Jahr bislang eher zurückhaltend. Der Nachfrageüberhang nach Core-Produkt ist somit unvermindert hoch. Das Geld für Core+ Immobilien fehlt nahezu völlig und Immobilien in dieser Kategorie stoßen auf geringes Interesse. Erst im Valueadd- bzw. opportunistischen Bereich gibt es zahlreiche Fonds, die darauf warten, dass sich der Markt ihren Renditeanforderungen anpasst. Größte Produktlieferanten werden hier voraussichtlich direkt oder indirekt die Banken sein.“

Verkaufsprozesse ziehen sich in die Länge

Allen Käufergruppen ist gemein, dass die Ankaufsprüfung sehr sorgfältig durchgeführt wird. Auch hier zeigt sich das erhöhte Sicherheitsbedürfnis. Unvollständige Datenräume, undurchsichtige Kostenstrukturen oder rechtliche Unklarheiten werden nicht akzeptiert und bis zur vollständigen Aufklärung geprüft, was zu deutlich längeren Prozessen führt. Nur mit einer guten Aufbereitung und transparenten Informationslage lassen sich Prozesse in den abgesteckten Zeitrahmen ohne größere Preisabschläge realisieren.

Keine größeren Objektverkäufe durch die geschlossenen Offenen Fonds zu erwarten

Im Mai 2012 lief die Zweijahresfrist einiger Offener Immobilienfonds aus, welche die Rücknahme der Anteilsscheine ausgesetzt hatten. Ein Ausgleich des Nachfrageüberhangs oder gar eine „Angebotsschwemme“ sind aus dieser Richtung jedoch nicht zu erwarten. Laut Jones Lang LaSalle halten die abzuwickelnden Fonds im Juni 2012 deutsche Shopping Center im Volumen von knapp 900 Mio. Euro, die nun mit einem Zeithorizont von mehreren Jahren zu veräußern sind.

Dominante Standorte und klassische Nachbarschaftscenter im Fokus der Anleger

Bei den Shopping Center-Produkten sieht Kaukars-Haverkamp zwei klare Favoriten: „Zum einen werden Center gesucht, die ihr Einzugsgebiet dominieren. Dabei gibt es kaum einen Unterschied auf der Beliebtheitsskala zwischen großen Centern (>40.000 m²) in den Top-5-Standorten und Centern mit einer Größe von 20.000-30.000 m² in Mittelstädten. Voraussetzung ist jeweils, dass Größe, Einzugsgebiet und Konkurrenzsituation im Zusammenspiel ein positives Bild ergeben. Nicht zuletzt das zu erwartende überdurchschnittliche Mietwachstum macht diese Prime-Center attraktiv.“

Zum anderen werden laut Kaukars-Haverkamp bevorzugt klassische Nachbarschaftscenter gesucht: „Nahversorgungs-Standorte mit einem hohen Anteil an periodischen Waren und Dienstleistungen versprechen auch in einem turbulenten wirtschaftlichen Umfeld Stabilität. Ein weiterer Vorteil ist das vergleichsweise geringe Investitionsvolumen bei gleichzeitig hoher Diversifizierung durch den Mietermix. Zwischenformen müssen durch eine starke Performance überzeugen, um überhaupt Investoreninteresse hervorzurufen.“

Internationale Immobilienakteure prüfen Markteintritt in Deutschland

Zahlreiche große Immobilienakteure prüfen derzeit den Markteintritt in Deutschland, treffen dabei aber größere Herausforderungen an, als die bereits investierten Wettbewerber. Das Initial-Investment soll „besonders“ sein und muss erhöhte Anforderungen erfüllen. Um den Markteintritt trotz der aktuellen Marktlage zu realisieren, werden Umwege wie etwa der Einstieg in laufende Entwicklungen oder der Ankauf ganzer Plattformen gewählt. Letzteres hat Unibail-Rodamco mit dem Anteilserwerb an der mfi AG realisiert. Nach einer langen Phase der Marktbeobachtung hat das Unternehmen damit die mit Abstand größte Transaktion im ersten Halbjahr getätigt.