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Pressemitteilung

Frankfurt

Preisanstieg für Eigentumswohnungen übersteigt Mietentwicklung deutlich – Investmentvolumen für Wohnimmobilien verdoppelt - Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles*


 

Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

Frankfurt, 14. September 2012 – Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt haben im 1. Halbjahr 2012 sowohl Kauf- als auch Mietpreise weiter zugelegt. Ein Plus von über 10 % bei den Mietpreisen** auf Jahressicht meldet Berlin. Zwischen 5 und 10 % sind die Mieten in München, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt gestiegen, bis zu 5 % in Stuttgart und Köln, die Mieten in Leipzig stagnierten. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen** zeigen im Jahresvergleich eine verstärkte Dynamik. In München sind sie auf Jahressicht über 20 % gestiegen, zwischen 15 und 20 % ging es in Berlin, Leipzig und Hamburg nach oben, in Frankfurt und Köln um 10 - 15 %. Düsseldorf und Stuttgart erreichten ein Wachstum von unter 10 %. 
 
Damit fällt die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf Jahressicht in allen untersuchten Städten prozentual betrachtet höher aus als die jeweilige Mietpreisentwicklung, in fünf Städten (Leipzig, München, Hamburg, Frankfurt und Köln) mehr als doppelt so hoch, in Stuttgart und Berlin liegt der Kaufpreisanstieg immerhin noch 50 % höher als der Mietpreisanstieg. „Wie prognostiziert hat sich insbesondere die Preisentwicklung für Eigentum weiter beschleunigt. Die Preisspirale ist beispielsweise in einzelnen Teilmärkte Münchens nicht mehr fundamental zu begründen. Ein normales Kaufpreis/Rendite-Verhältnis ist nicht mehr gegeben und lässt, sollte die Entwicklung anhalten, vereinzelte Preisblasen vermuten“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.


Untersuchungsergebnisse der Residential City Profiles im Überblick:

Mietpreise: München unangefochten, Dynamik in Berlin am höchsten

Trotz der bereits höchsten Mieten in Deutschland erzielte der Münchener Wohnungsmarkt im 1. Halbjahr 2012 den größten Preissprung unter den acht untersuchten Städten. In der bayerischen Landeshauptstadt stiegen die Mieten im Durchschnitt um 1,05 Euro auf 13,15 Euro/m²/Monat (+8,8 %). Sie verwies damit beim absoluten Anstieg im Jahresvergleich Berlin (+0,85 Euro/m²/ Monat) auf die Plätze. Berlin bleibt zwar im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten mit 7,40 Euro / m² / Monat noch immer günstig, legt aber weiter ein hohes Aufholtempo an den Tag: Auf Jahressicht kletterten die Angebotsmieten um 13,1 % und verzeichneten damit den höchsten prozentualen Anstieg aller untersuchten Städte. Innerhalb von zwei Jahren lag das Plus damit bei 20,3 %. „Die hohen Zuzugszahlen und das - trotz Anstiegs - nach wie vor moderate Mietniveau lassen den Neubau nur langsam anspringen. Auf absehbare Zeit wird die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt weiter nach oben tendieren“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin. 
 
In Hamburg erhöhten sich die Angebotsmieten auf Jahressicht mit + 7,7 % auf 10,50 Euro/m²/ Monat ebenfalls spürbar und bestätigten den Aufwärtstrend der letzten knapp vier Jahre. Allerdings: in einigen, bereits teuren Stadtteilen wie Eimsbüttel zeigte sich eine leichte Abschwächung des Aufwärtstrends. Auch Frankfurt erlebte im ersten Halbjahr 2012 eine beschleunigte Mietpreisdynamik, mit + 0,65 Euro/m²/Monat (+6,0 %) im Jahresvergleich so stark wie seit Anfang 2010 nicht mehr. Die stärksten Steigerungen verzeichneten - mit Ausnahme von Ostend und Bornheim - wieder die innerstädtischen Lagen. 
 
Auch in Düsseldorf legten die Mieten im Jahresvergleich sprunghaft zu (um + 7,2 % bzw. 0,60 Euro auf 8,95 Euro/m²/Monat). Damit gehen mehr als die Hälfte des Mietpreiswachstums seit 2009 (H1 2009 – H1 2012 = +1,15 Euro/m²/Monat) allein auf das Konto der letzten zwölf Monate. In den gefragten Lagen verteuerten sich die Mieten auf Jahressicht teilweise um über 20 %. Kölns Mietwohnungsmarkt (im Durchschnitt + 3,9% auf 8,85 Euro/m²/Monat) schraubte sich vor allem in den gefragten linksrheinischen Stadtteilen wie Ehrenfeld, der Innenstadt oder Rodenkirchen in neue Höhen. Einfache Randlagen, insbesondere im Rechtsrheinischen, erfuhren dagegen, wie schon in den vorherigen Untersuchungen, eine nur geringe Dynamik. 
 
In Stuttgart gewann das Mietpreiswachstum aufgrund der boomenden regionalen Wirtschaft und des geringen Fertigstellungsniveaus wieder deutlich an Fahrt (im Jahresvergleich +4,9 % auf 9,85 Euro/m²/Monat), nachdem es in der zweiten Jahreshälfte 2011 nahezu stagnierte. Im dritten Halbjahr in Folge verharrten die Mieten in Leipzig bei der 5,00 Euro/m²/Monat-Marke. Im Stadtzentrum stiegen die Mieten für gehobenes Wohnen hingegen deutlich, sodass sich der Mietmarkt der Sachsenmetropole zunehmend ausdifferenziert.


Eigentumswohnungen: Stärkster Jahresanstieg in München und Berlin
 
München baute seinen Vorsprung vor allen anderen deutschen Metropolen in diesem Halbjahr weiter aus. Die Preissteigerung von nahezu einem Viertel (+ 23 % auf 4.240 Euro / m²) auf Jahressicht fällt fast dreimal so stark aus wie der Anstieg des Mietpreiswachstums. Die derzeitige Flucht in Betongold hat den Münchener Markt besonders deutlich erfasst. 
 
Vor gut zwei Jahren wies Hamburg noch das heutige Preisniveau Berlins auf. Nach einem Preisanstieg von 50 % (ca. 1.000 Euro/m²) seit dem 1. Halbjahr 2009, entsprechend dem höchsten Dreijahres-Anstieg der untersuchten Städte, ist die Hansestadt mittlerweile fest als zweitteuerster deutscher Eigentumswohnungsmarkt etabliert. Im Jahresvergleich schlägt ein Plus von gut 15 % auf 3.050 Euro / m² zu Buche. Im drittteuersten deutschen Wohnstandort Frankfurt schreitet die Preisentwicklung kontinuierlich, wenn auch weniger stark als in anderen Topstandorten, voran. Mittlerweile ist mit einem Anstieg von knapp 13 % im Jahresvergleich die 3.000 Euro-Marke stadtweit nahezu erreicht, wenngleich die Preisunterschiede zwischen gefragten zentralen Lagen (über 4.000 Euro/m²) und einfachen Lagen (unter 1.700 Euro/m²) beachtlich sind. „Dank hoher Zuzugszahlen bleibt Frankfurt für Projektentwickler auch in den nächsten Jahren ein guter Standort“, so Sebastian Grimm, Leiter Residential Valuation Advisory Frankfurt. 
 
Berlin verzeichnete in den letzten drei Jahren einen beachtlichen Preisanstieg (seit dem 1. Halbjahr 2009 um 37,5 % auf 2.200 Euro/m²). Allein im Vergleich zum 1. Halbjahr 2011 ging es um knapp ein Fünftel (+360 Euro/m²) nach oben. Lag die Bundeshauptstadt 2010 mit Leipzig noch am preislichen Ende der untersuchten Top-Städte, sind mittlerweile Wohnungen im Durchschnitt teurer als in den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf.
 
Das erste Halbjahr zeigt sich auch auf dem Düsseldorfer Eigentumsmarkt als wachstumsstark (+8,8 % auf 2.160 Euro / m²), dazu beigetragen haben auch teure Neubauprojekte. In Köln legten die Angebotspreise im 1. Halbjahr 2012 nach mehreren Halbjahren der Stagnation wieder zu (im Jahresvergleich um 10,7 % auf 2.050 Euro/m²). Von diesem Preistrend können wiederum die guten Lagen besonders deutlich profitieren. In einigen einfachen Randlagen sanken die Preise hingegen sogar.
 
In Stuttgart hat sich der kräftige Preisanstieg aus der zweiten Jahreshälfte 2011 auch in den ersten sechs Monaten 2012 fortgesetzt (+ 7,0 % im Jahresvergleich auf 2.290 Euro/m²). Der Aufwärtstrend erfasst dabei alle Stadtlagen, ist aber an den teuren Standorten besonders ausgeprägt. Im Gegensatz zum Mietmarkt verteuerten sich die Preise für Eigentumswohnungen in Leipzig auf Jahressicht spürbar (+17,7 % auf 1.220 Euro/m²). Die Nachfrage konzentriert sich jedoch auf Gründerzeithäuser und Neubauten. 

 
Investmentvolumen des 1. Halbjahres 2012 übersteigt bereits das Vorjahr 
 
Das Investmentvolumen*** erreichte im 1. Halbjahr 2012 rund 6,4 Mrd. Euro mit insgesamt 127 Transaktionen (ca. 123.000 Wohnungen), im Vorjahreszeitraum hatte das Volumen noch 2,9 Mrd. Euro (149 Transaktionen, ca. 100.000 Wohnungen) betragen. Das Investitionsvolumen des gesamten Vorjahres (5,8 Mrd. Euro) wurde damit in den ersten sechs Monaten bereits übertroffen. Vier Portfolioverkäufe mit jeweils über 20.000 Wohneinheiten prägten maßgeblich das Transaktionsgeschehen. Dazu zählen die Immobilien der DKB Immobilien AG (25.000 Wohnungen), das BauBeCon-Portfolio (23.500), das Hawk-Portfolio (Speymill, 21.600) und der Wohnimmobilienbestand der LBBW Immobilien (21.500). Zusammengerechnet vereinten sie rund 4,6 Mrd. Euro auf sich und damit 70 % des Investmentmarktes. Mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis von 50,4 Mio. Euro wurden in der ersten Jahreshälfte 2012 deutlich größere Portfolios als im gesamten Vorjahr (20,4 Mio. Euro) gehandelt. Der Preis pro m² über alle Transaktionen hinweg betrug rund 800 Euro/m², die vier Großtransaktionen nicht mit eingerechnet wurden etwas weniger als 1.000 Euro/m² bezahlt. Trotz eines - dank der Großportfolios - schwunghaften Immobilienhandels wurde in vielen Städten weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. 
 
Zurzeit befinden sich weitere Großportfolios wie der TLG Wohnen in der Transaktionspipeline, so dass bis Ende 2012 ein Transaktionsvolumen von gut 10 Mrd. Euro möglich erscheint. „Obwohl sinkende Renditen an den hochpreisigen Standorten das Transaktionsvolumen etwas beeinflusst haben, stellt sich das fehlende Angebot als größtes Hindernis für ein höheres Transaktionsvolumen dar. Megadeals mit deutschlandweiter Streuung gleichen diese Entwicklung bislang noch aus. Wir beobachten, dass Investoren bereits wieder verstärkt an Sekundärstandorten mit attraktiveren Risiko-/Renditeverhältnissen suchen“, so Andrew M. Groom.


 


 

* Zum neunten Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 220.000 Mietangebote sowie 92.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.
 
** Hinweis: Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter. 
 
*** Asset und Share-Deals mit mindestens 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung und ohne Vorabverkäufe von Projektentwicklungen