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Pressemitteilung

Frankfurt

Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt: Entscheidungsprozesse bei Anmietungen verlangsamen sich weiter – der Investmentmarkt erwartet im letzten Quartal ein Feuerwerk an Abschlüssen


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

Frankfurt, 5. Oktober 2012 – Schwach war das 3. Quartal 2012 für den Frankfurter Vermietungsmarkt mit 86.000 m² im laufenden Jahr. Zwar schlägt im Jahresvergleich nur ein leichtes Minus von 3 % zu Buche, allerdings war das Niveau bereits 2011 niedrig. Insgesamt kommt das Dreivierteljahr 2012  auf ein Volumen von knapp 317.000 m². Das sind 6 % weniger als im Vorjahr, um 11 % wird der 5- Jahresschnitt (Q 1 – Q 3) unterschritten. Das überrascht nicht, insofern, als die Unsicherheit bei den Unternehmen hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung die Entscheidungsprozesse deutlich weiter verlangsamt. „Viele Firmen beschäftigen sich analog zu 2008 wieder mit ihren Immobilien, um Kostensenkungspotential zu finden. Da viele Nutzer aber bereits nachverhandelt haben, ist das Potential  begrenzt“, so Christian Lanfer, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Frankfurt. Und weiter: „Die Unternehmen bewegen sich in dem Spannungsbogen, einerseits für neue Mitarbeiter auch auf der Immobilienseite attraktiv sein zu müssen, andererseits aber neben größtmöglicher  Flexibilität die Kosten so gering wie möglich zu halten. Aufgrund dieser Zwickmühle verliert der Markt weiter an Fahrt. Richtungsweisende Entscheidungen werden eher aufgeschoben.“ Was Ende letztes Jahres bereits zu beobachten war, zeichne sich auch in 2012 ab: Einige Deals könnten erst einmal ins nächste Jahr verschoben werden. Das würde bedeuten, dass sich der Gesamtumsatz 2012 nur leicht oberhalb von 400.000 m² bewege. 
 
Befangen in den aktuellen Restrukturierungsprozessen zeigte die in Frankfurt meist stärkste Branche Banken/Finanzdienstleister im dritten Quartal kaum Aktivitäten auf dem Büromarkt. Lediglich 4% des Flächenumsatzes entfiel auf diesen Sektor. Bezogen auf den Dreivierteljahreszeitraum weist sie die Statistik aber wieder auf Rang 1 aus, mit einem Anteil am Umsatz von 22%.  
 
Da im gesamten Jahresverlauf bisher weniger als 10.000 m² verfügbare Flächen fertiggestellt wurden, zeigt die Leerstandsquote seit Anfang des Jahres eine leicht rückläufige Tendenz. Mit 13,1% liegt sie um rund einen halben Prozentpunkt unter dem Niveau des ersten Quartals. In den nächsten drei Monaten dürfte sich daran nicht viel ändern. 
 
Wegen der eher verhaltenen Nachfrage nach absoluten Spitzenprodukten in 1A-Standorten blieb die Spitzenmiete unverändert auf ihrem Niveau von 33,00 Euro/m²/Monat - Tendenz bis Ende des Jahres: gleichbleibend. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10 Euro und 15 Euro abgeschlossen. 
 
Moderat ist das Investmentgeschehen auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt.  Für insgesamt  ca. 610 Mio. Euro haben die Marktakteure im dritten Quartal Immobilien ge- und verkauft, allen voran die Spezialfonds, auf die rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens entfiel. Damit  addiert sich das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten auf 1,48 Mrd. Euro, entsprechend einem Rückgang von einem knappen Drittel sowohl im Jahres-, also auch 5-Jahresvergleich (Q1 – Q3). Sicherlich hat die Großtransaktion der Deutschen Bank Türme im zweiten Quartal 2011 mit allein  über 600 Mio. Euro einen besonderen Anteil an diesen statistischen Vergleichen.
 
„Aufgrund der Ankündigung, dass die Grunderwerbssteuer in Hessen planmäßig ab nächstem Jahr von 3,5 % auf 5% angehoben werden wird, haben sich Investoren in den letzten Monaten in Stellung gebracht, um Exits wahlweise als Asset Deal noch in diesem Jahr zu realisieren“, so Christian Kadel, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Frankfurt. Und weiter: „Das Volumen der in Vorbereitung, Vermarktung und im Abschluss befindlichen Transaktionen liegt 75 % über dem Niveau vom Herbst 2011.  Diese Entwicklung, gepaart mit wachsender Preiselastizität auf Seiten der Verkäufer und stetiger Nachfrage für Immobilien im Core/Core+-Segment, verspricht ein Jahresendfeuerwerk auf dem Frankfurter Investmentmarkt.“
 
Anlegers Liebling sind in der hessischen Immobilienhochburg die Büroimmobilien geblieben. Ihr  Transaktionsvolumen lag bei 950 Mio. Euro und damit leicht über dem Niveau des Vorjahres (Q1 – Q3 2011: 920 Mio. Euro). Lediglich 280 Mio. Euro wurden in  Einzelhandelsimmobilien investiert, im Vergleichszeitraum 2011 waren es noch doppelt so viel.
 
Trotz der guten Nachfrage nach erstklassigen Produkten in den Top-Lagen von Frankfurt blieben die Spitzenrenditen der Büroimmobilien bei 4,80%. Unverändert zeigen sich die Werte auch  bei innerstädtischen Geschäftshäusern (4,25%) sowie bei Shopping Centern mit 5,00%.