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Pressemitteilung

Frankfurt

Lagervermietungsmarkt im 1. Halbjahr 2009 dominiert von Neubauten der Eigennutzer im Bereich Handel


 

Frankfurt, 07. August 2009 – Der bundesweite Lagerflächenumsatz im 1. Halbjahr 2009 lag mit ca. 1,6 Mio. m² (Vermietungen plus Eigennutzer) insgesamt 15 % unter dem Volumen des Vergleichszeitraums im Vorjahr und 5 % unter dem 2. Halbjahr 2008. Damit ist der Rückgang moderater ausgefallen als die Konjunkturlage dies erwarten ließ. Die Umsätze in 2009 wurden allerdings stark dominiert durch Neubauten von Eigennutzern aus der Branche „Handel“. Über 60 % der größten Einzeldeals ab 20.000 m² entfallen auf den Handel – und rund 20 Einzeldeals ab 20.000 m² sind Neubauten. Nur 5 der ca. 20 Deals wurden nicht von Eigennutzern getätigt. Im Umkehrschluss war das 1. Halbjahr 2009 für Bestandshalter und Entwickler schwierig. Im genannten Segment ab 20.000 m² waren nur 5 Vermietungen, davon 4 nutzerspezifische Projektentwicklungen (built-to-suit) und eine Vermietung in einem spekulativ errichteten Objekt zu verzeichnen. Vermietungsdeals in  Bestandsobjekten ab 20.000 m² - Fehlanzeige.
 
Schwach gestartet sind die von Jones Lang LaSalle untersuchten Big 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M. inklusive Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München). Mit rund 588.000 m² ist ein Rückgang von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu registrieren (14 % Rückgang gegenüber dem 2. Halbjahr 2008). Alle Regionen bis auf Hamburg (mit einem Zuwachs von 63 % im Vorjahresvergleich) mussten Einbußen hinnehmen, am stärksten im Raum Düsseldorf mit 56 % und München mit 47 %.
 
Hamburg mit einem Flächenumsatz von rund 220.000 m² wurde bestimmt von Eigennutzern im Handelsbereich (ca. 70.000 m²) und ersten Vermietungserfolgen am „neuen“ Standort Rade (ca. 30.000 m²). Ansonsten verlief auch hier das Vermietungsgeschäft mit Bestandsgebäuden eher schleppend.
 
Neben Hamburg hielt sich die Region Frankfurt am stabilsten. Hier machten Einzeldeals über 5.000 m² mehr als 80 % des Flächenumsatzes aus, davon allerdings zwei Deals mit insgesamt ca. 30.000 m² am Standort Lorsch an der hessischen Bergstraße. In der Region Düsseldorf zeigte sich der stärkste Einbruch mit -56 % (lediglich  ca. 52.000 m² Flächenumsatz). Ähnlich das Bild in München mit 47 % Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres und ca. 87.000 m² Flächenumsatz. An beiden Standorten ist die blasse Performance auf die konjunkturelle Nachfrageschwäche zurückzuführen.
 
Weitere Schlüsseldaten in den Big 5-Ballungsräumen: 
  • 68 % des Umsatzes bezogen sich auf Einzeldeals mit Flächen über 5.000 m² im Einzelfall, davon knapp die Hälfte auf Einzeldeals über 20.000 m². Insbesondere in Hamburg (neben Frankfurt) war der Anteil von Großdeals über 5.000 m² dominant mit 78 %.
     
  • Die Branchen Handel (36 %) und Transport/Verkehr/Lagerhaltung (35 %) dominierten bei den Abschlüssen über 5.000 m² im Einzelfall vor der Branche Industrie (26 %).
     
  • Eigennutzer machten einen Anteil von ca. 28 % aus, ein ungewöhnlich hoher Anteil. In Gewerbeparks wurden nur 7 % vermietet, was auf ein schwaches „Mengengeschäft“ hindeutet.
     
In den Gebieten außerhalb der Big 5-Ballungsräume lag der Rückgang im Flächenumsatz bei 12 % im Vorjahresvergleich. Angesichts der hohen Vorjahreszahlen werden immerhin über 1 Mio. m² gezählt, die zu knapp 90 % auf Neubauten entfallen. Hier dominierten Retailer im Handelsbereich mit über 400.000 m² das Bild. Edeka, Lidl/Kaufland, Rewe und andere strukturieren ihre Logistiknetze neu und treten vorwiegend als klassische Eigennutzer auf, die den Neubaumarkt in Bewegung halten. Sie ersetzen als Nachfrager für Bauleistungen derzeit die Entwickler, deren built-to-suit Geschäft stark eingebrochen ist. Auch die spekulative Projektentwicklung ist auf einige wenige Top-Standorte in den Big 5-Regionen beschränkt.
 
Der Blick auf die Rangfolge in den untersuchten Gebieten außerhalb der Big 5 zeigt an erster Stelle die Region Hannover mit einem Flächenumsatz von ca. 160.000 m² – durch die beiden Eigennutzerentwicklungen von Kaufland und Edeka – dicht gefolgt vom Ruhrgebiet mit ca. 158.000 m². Mit einigem Abstand folgt der Kölner Raum mit ca. 84.000 m².
 
Bei den Mietpreisen gibt es gegenläufige Tendenzen. Während durch die gestiegenen Renditen die Mietpreise für nutzerspezifische Projektentwicklungen (built-to-suit) standortbedingt mehr oder weniger kräftig gestiegen sind und damit die Abschlussbereitschaft der Mieter stark nachgelassen hat, gibt es nachfrage- und konjunkturbedingt Druck auf die Mietpreise bei leerstehenden Bestandsobjekten. Um Aufträge zu erhalten, fordern die Logistiker niedrigere Mieten und kürzere Mietvertragslaufzeiten. In erster Linie steht für sie allerdings die Nutzung eigener Flächen im Vordergrund, nachdem die Industrie in den letzten sechs Monaten primär Lagerabbau betrieben hat.
 
An den Spitzenmieten ändert das wenig, allerdings haben sich die Mietpreisspannen leicht nach unten bewegt.
 
Einige Trends in 2009 beeinflussen die Flächenumsätze sowohl positiv als auch negativ:
  • Die Industrie hat im 1. Halbjahr die Kapitalbindung im Lager deutlich reduziert und muss nun wieder auffüllen, um die Lieferfähigkeit zu erhalten.
     
  • Logistikunternehmen haben primär versucht, durch den Bestandsabbau freiwerdende Flächen mit anderen Aufträgen zu „füllen“. Durch Umstrukturierungen, Insolvenzen und Reduzierungen der Lagerbestände sind Lagerhallen frei geworden. Das zunehmende Angebot hat in einigen Big 5-Ballungsräumen wie z. B. Hamburg zu einer zunehmenden Dynamik des Vermietungsmarktes geführt, während in anderen Regionen wie z.B. Düsseldorf noch immer eine Knappheit von Objekten über 5.000 m² besteht und damit Umsatzeinbrüche zu verzeichnen waren.
     
  • Der in den vergangenen Jahren häufig zu verzeichnende Wettbewerb von mietpreismäßig  günstigen Neubauten zu Bestandsgebäuden ist beendet. Angesichts der gestiegenen Renditen im Investmentmarkt sind die Neubaumieten inzwischen auf ein Niveau gestiegen, das häufig über den Bestandsmieten in der Region liegt. 
„Die Eigennutzer, insbesondere im Lebensmittel-/Handelsbereich, dominieren und stabilisieren die Lagerflächenumsätze im 1. Halbjahr in Deutschland und sorgen für ein lebhaftes Neubaugeschäft. Die rund 20 größten Flächenumsätze ab 20.000 m² fanden ausschließlich in Neubauten statt. Bestandshalter mit Leerständen und Entwickler haben hingegen schwere Zeiten. Ingesamt fallen die Umsatzrückgänge mit -15 % im Vorjahreshalbjahrvergleich moderat aus und könnten sich auf diesem Niveau stabilisieren, wenn die Konjunktur wieder anzieht, nach dem Lagerabbau ein Lageraufbau betrieben wird und die Abschlussbereitschaft der Verlader und Logistiker steigt. Für das Gesamtjahr könnte daher ein Flächenumsatz von rund 3 Mio. m² erreicht werden“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland.