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Pressemitteilung

Hamburg

Flaute an Alster und Elbe - Rückgang am Bürovermietungsmarkt – Investmentmarkt weiter geprägt von Produktknappheit


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

Hamburg, 4. Oktober 2012 – Juli, August und September waren  für den Hamburger Bürovermietungsmarkt mit 78.000 m² die bis dato deutlich schwächsten Monate  im laufenden Jahr.  56 % macht der Umsatzrückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr aus,  allerdings hatten damals 178.000m² für das Topergebnis aller vier Quartale 2011 gesorgt. Insgesamt addiert sich das Dreivierteljahresvolumen 2012 auf rund 305.000 m², ein Minus von 23 % im Jahresvergleich. Auch der 5- Jahresschnitt ist mit 19% deutlich unterschritten. „Ohne Frage: das Umsatzergebnis bleibt hinter den Erwartungen zurück. Eine unsichere konjunkturelle Lage, Ausblick eingeschlossen, machen es den Akteuren auf den Büroimmobilienmärkten der Hansestadt nicht gerade leicht. Auch der Geschäftsklimaindikator der Handelskammer Hamburg sinkt seit Anfang des Jahres. Diese Entwicklung schlägt sich auf den Vermietungsmärkten nieder“, so Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Hamburg. Und weiter: „Die Entscheidungsdauer der Nutzer steigt, es wird intensiver geprüft und verhandelt. Für einen Umzug müssen die Verbesserungen dann schon deutlich sein, d.h. Verbesserungen hinsichtlich Lage- und Objektqualität, Flächeneffizienz und/oder Gesamtkosten. Kann das nicht realisiert werden, werden Mietverträge in Bestandsflächen verlängert.“
 
Diesen Entwicklungen angepasst wird für den Gesamtjahresumsatz 2012 mittlerweile ein Volumen bis 450.000 m² erwartet, je nachdem, ob einige größere Deals noch zum Abschluss kommen. Das läge ca.10 % unter dem Ergebnis von 2011 und 12 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt. 
 
Vor dem Hintergrund des wenig dynamischen Umsatzgeschehens, aber eines gleichzeitig niedrigen Fertigstellungsvolumens von nur rund 25.000 m² ist die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal auf demselben Niveau geblieben und notiert Ende September bei 8,1 %. Der Rückgang während der vergangenen 12 Monate liegt  bei  0,7 %-Punkten. Bis Jahresende wird keine Änderung erwartet.
 
Wegen der Knappheit an erstklassigen Produkten in 1A-Standorten hat die Spitzenmiete im Jahresvergleich um 2,1 % auf 24,00 Euro/m²/Monat zugelegt– Tendenz bis Ende des Jahres stabil. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 14,00 und 16,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.
 
Gegenläufig zum Vermietungsmarkt hat der Hamburger Investmentmarkt an Dynamik gewonnen. Für insgesamt 600 Mio. Euro haben die Marktakteure im dritten und bis dato stärksten Quartal des laufenden Jahres Objekte ge- und verkauft, im Jahresvergleich ein Plus von 43 %. Damit addiert sich das Transaktionsvolumen für die ersten neun Monate 2012 auf 1,4 Mrd. Euro – ein Ergebnis, das sich allerdings aber immer noch sowohl unter dem Vorjahresresultat (- 7% gegenüber Q 1-Q3 2011) als auch mit – 30 % unter dem 5-Jahresschnitt (Q 1 –Q 3) bewegt. Für das Gesamtjahr 2012 wird ein  Transaktionsvolumen von 2 Mrd. Euro erwartet, der Rückgang läge dann noch bei 19 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt. Betrachtet man einen längerfristigen Zeitraum (10 Jahre) würde das außergewöhnliche Ergebnis in 2007 nivelliert, das prognostizierte Transaktionsvolumen von 2012 bewegte sich dann auf dem Zehnjahresschnitt.
 
Zwar betraf die bislang größte Transaktion - der Anteilsverkauf an der Europa Passage für rund 184 Mio. Euro - die Assetklasse Einzelhandel, trotzdem punkten insgesamt die Investments in Büroimmobilien. Sie kommen auf 680 Mio. Euro und liegen damit auf dem Niveau des Vorjahres, während weniger Kapital als im Vorjahr (Q 1-Q 3 2012: 420 Mio. Euro/Q 1 –Q 3 2011: 560 Mio. Euro) in Retailobjekte floss.
 
Die Spitzenrenditen blieben im 3. Quartal für alle Nutzungsarten stabil. Für Büroimmobilien bewegten sie sich bei 4,65%, für Logistikimmobilien bei 6,6%, für Shopping Center Objekte bei 5,0% und für innerstädtische Geschäftshäuser bei 4,1%.
 
„Der Mangel an stark nachgefragten Core-Produkten hat sich nachhaltig auf die Anzahl der gewerblichen Immobilientransaktionen ausgewirkt. Wer heute ein ertragsstarkes Core-Objekt sein Eigen nennt, kann zwar eventuell mit einem Verkauf von dem Nachfrageüberhang und damit selektiv steigenden Preisen profitieren, sieht  sich aber im Anschluss der Frage ausgesetzt, wie er die freie Liquidität reinvestiert“, so Frank-D. Albers, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Hamburg. Und weiter: „Die Zahl der sofort marktreifen Produkte ist also überschaubar. In viele Objekte muss erst einmal Arbeit investiert werden, um Leerstände abzubauen oder die Objekte zu stabilisieren. Nur so können die Kaufpreise maximiert werden. Kurzfristig ist also keine Objektschwemme und damit eine Entlastung für den Investmentmarkt in Sicht.“