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Pressemitteilung

London / Frankfurt

Q3 2012 Europäische Büroimmobilienuhr von Jones Lang LaSalle: Europäischer Büroflächenmarkt spürt die konjunkturelle Flaute immer deutlicher


Europäische Büroimmobilienuhr Q3 2012 inklusive Charts und Tabellen [PDF]

 

  • Europäischer Mietpreisindex setzt die Abwärts-Entwicklung fort (-0,4%)
     
  • Die Leerstände sinken aber angesichts des niedrigen Angebots und der positiven Netto-Absorption weiter
     
  • Der europäische Kapitalwertindex legt um 0,5% zu 

 


Europäische Nutzermärkte
 
Nachdem die Erholung des europäischen Büroflächenmarktes bereits in Stocken geraten war, könnte nun kurzfristig ein Stillstand eintreten. Die jüngsten Umfragen und Konjunkturdaten zeigen deutlich, dass die Eurozone weiter zu kämpfen hat, trotz einiger politischer Entwicklungen in der jüngsten Vergangenheit, die Mut machen. Dazu gehören die  Entscheidung der Europäischen Zentralbank, Staatsanleihen anzukaufen und die deutsche Unterstützung des ESM genauso wie die zunehmenden Aktivitäten in Richtung Fiskalunion und Bankenregulierung. Die Maßnahmen haben die Unsicherheit allerdings nicht nivellieren können. Die Sorgen um die Schuldenprobleme Spaniens, die angespannten Situationen in Griechenland, Italien und Portugal sind geblieben. In der Folge der Sparmaßnahmen durch die Regierungen dürften Verbesserungen auf dem Arbeitsmarkt kurzfristig nicht zu beobachten sein, mit Auswirkungen auch auf die Nachfrage nach Büroflächen. Die steigt erst dann wieder, wenn eine Konjunkturerholung für Beschäftigungswachstum sorgen kann.

 
Europaweit nur München und Stockholm mit Zuwachs des Spitzenmietpreises
 
Im 3. Quartal haben die aggregierten Spitzenmieten für Büroflächen weiter nachgegeben. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) zeigt das dritte Quartal in Folge eine Entwicklung mit Negativvorzeichen (-0,4% über das Quartal und -0,5% im Jahresvergleich). Nur in zwei Märkten ist die Spitzenmiete über das Quartal gestiegen, darunter mit München (+1,7 %) eine der deutschen Immobilienhochburgen. Stockholm kommt auf ein Plus von 2,3%. Grund: die einmal mehr beiderorts relativ starken Konjunkturdaten sowie das geringe erstklassige Flächenangebot im CBD bei nach wie vor guter Nachfrage. Einen Rückgang weist die Spitzenmiete in Madrid (-2,0%), Mailand (-1,9%) sowie in Den Haag
(-2,4%) und Utrecht (-2,3%) auf. In allen vier Städten lasten die Auswirkungen der Schuldenkrise und die Sparmaßnahmen schwer auf der jeweiligen Wirtschaftsleistung und dem lokalen Arbeitsmarkt. Zwar gehört auch Paris zu den Märkten mit einer Negativentwicklung der Spitzenmiete (-1,9%). Mietzuwächse gab es aber dort im zentralen Geschäftsbezirk (CBD) auf Basis eines ausgeprägten Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage. Insgesamt ist die Spitzenmiete in 17 Märkten über das Quartal stabil geblieben, im Jahresvergleich sind es 11.
 
Die Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle zeigt die zunehmende Polarisierung, mit immer mehr Märkten, die sich weiter in Richtung 12 Uhr („Verlangsamtes Mietpreiswachstum) und 6 Uhr („Verlangsamter Mietpreisrückgang“) bewegen. Mit Mailand und Zürich haben nun allerdings zwei Märkte die 12 Uhr-Position („Beschleunigter Mietpreisrückgang“) überschritten.  
 
Bis Jahresende könnte der aggregierte Mietpreisindex im besten Fall unverändert bleiben. Auch in noch recht gesunden Märkten wie denen in Deutschland und Skandinavien, aber auch in London, dürfte die Dynamik nachlassen, Märkte, die sich inmitten der Eurozonen-Krise befinden, werden voraussichtlich weitere Mietpreisrückgänge verzeichnen.

 
Das dritte Quartal für fast die Hälfte der 24 europäischen Indexstädte das bislang schwächste in 2012
 
Europaweit erreichte der Büroflächenumsatz im dritten Quartal ein Volumen von 2,3 Mio. m², gegenüber dem Vorquartal ein Rückgang von 5%. In gleicher prozentualer Höhe ist der 10-Jahresschnitt (der dritten Quartale) unterschritten. Für das gesamte erste Dreivierteljahr 2012 summiert sich das Volumen auf 7,1 Mio. m². und bewegt sich damit 15% unter dem Volumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres. 
 
Betroffen von dem Rückgang in den Monaten Juli bis Ende September, wenngleich in unterschiedlicher Stärke, sind sowohl Märkte in Westeuropa (aggregiert -2%) als auch in Mittel- und Osteuropa (aggregiert -17%). Insgesamt sind es nur eine Handvoll Standorte, die in der Lage waren, ihr Ergebnis aus dem zweiten Quartal zu übertreffen. Für fast die Hälfte der 24 europäischen Indexstädte war das dritte Quartal das bislang schwächste Quartal des Jahres. In Westeuropa stützen vor allem die Aktivitäten in Paris und München die Gesamtzahlen, in Mittel- und Osteuropa sind es Moskau und Warschau. Europaweit konzentrieren sich die Nutzer auf Flächenkonsolidierung und -flexibilität, Kosteneinsparungen und Flächeneffizienz. In einem Umfeld der Ungewissheit dauert der Abschluss von Mietverträgen länger, die Nutzer prüfen die Optionen sorgfältig und immer öfter werden Entscheidungen aufgeschoben. Vor diesem Hintergrund dürfte sich das Umsatzvolumen für 2012 auf dem europäischen Büromarkt ca. 10% unter dem Volumen von 2011 (10,2 Mio. m²) bewegen - in etwa also auf dem 10-Jahresschnitt. 
 
Trotz der insgesamt verhalteneren Umsatztätigkeit blieb die jährliche Nettoabsorption in Europa positiv (3,4 Mio. m²), im dritten Quartal nahm sie sogar leicht (4%) zu. Besonders hoch blieb sie in Moskau, damit lag ihr Volumen in der mittel- und osteuropäischen Region mit 9% deutlich höher als in Westeuropa (2%). Für das Gesamtjahr ist mit einer Nettoabsorption zu rechnen, die das Volumen von 2011 um 10-15% unterschreitet, den Durchschnitt der letzten 10 Jahre um 15-20%.

 
Auch die träge Entwicklertätigkeit sorgt für rückläufigen Trend bei der Leerstandsquote  
 
Weiter unter 10 % bewegt sich die europäische Leerstandsquote. Mittlerweile liegt sie bei 9,7 % (-20 Basispunkte), basierend auf dem deutlichen Rückgang in Moskau (-140 bps im 3. Quartal auf 13,3% und weiteren positiven Entwicklungen in 13 Märkten, darunter Paris und alle fünf deutschen Index-Märkte. London verzeichnet dagegen - zusammen mit Warschau - die stärkste Zunahme der Leerstandsquote (beide +70 bps). 
 
Während moderne Flächen in guten Lagen relativ schnell absorbiert werden, belasten ältere Flächen mit qualitativ geringerem Ausstattungsstandard zunehmend die Leerstandsquote.  Mittlerweile sind in einigen Märkten Initiativen zur Umwandlung veralteter Bestandsflächen in  Hotel- und Wohnflächennutzung zu beobachten. Über das Jahr 2012 hinaus dürfte sich die Leerstandsquote in Europa in etwa auf dem genannten Niveau bewegen. Erst wenn es eine nachhaltige Erholung auf der Nachfrageseite zu notieren gilt - erwartet im Verlauf des Jahres 2014 – könnte eine deutlichere Bewegung bei der Leerstandsquote zu beobachten sein. 
 
Der Rückgang der Leerstandsquoten und die robuste Absorption sind im Besonderen auf die träge Reaktion auf der Entwicklerseite zurückzuführen. Die Banken vergeben fast keine Kredite mehr; der Zugang beschränkt sich vor allem auf eigenkapitalstarke Investoren und Entwickler.  Vorvermietungen sind in der Regel Voraussetzung für Projektentwickleraktivitäten. Das Fertigstellungsvolumen hat zwar zugenommen – insgesamt dürfte es in 2012 um 10 % gegenüber dem Vorjahr wachsen - gemessen am 10-Jahresschnitt sind es aber immerhin noch  30% weniger Flächen, die Ende des Jahres auf den Markt gekommen sein werden.  Angesichts der weiter eingeschränkten Kreditverfügbarkeit dürften die Fertigstellungen bis über 2014 hinaus unterdurchschnittlich bleiben.

 
Europäische Kapitalwerte
 
Solide Performance in den etablierten großen Märkten

Das gesamteuropäische Transaktionsvolumen im gesamten Gewerbeimmobilienbereich lag im dritten Quartal mit 27 Mrd. Euro auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal. Damit summieren sich die Direktinvestitionen auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten für den Dreivierteljahreszeitraum auf mittlerweile 77 Mrd. Euro, entsprechend einem Minus von 10% im Jahresvergleich. Nach wie vor besteht innerhalb der Region ein deutliches Ungleichgewicht mit einer soliden Performance in den etablierten großen europäischen Märkten und den transaktionsarmen Ländern wie beispielweise Spanien, Italien und Griechenland. Dies spiegelt die Dominanz eigenkapitalstarker Käufer wider, die derzeit auf der Suche nach „sicheren Häfen“ sind. Dadurch konnte teilweise der Mangel an Transaktionstätigkeiten in anderen Regionen ausgeglichen werden. 
 
Die Top 3 Märkte, Großbritannien, Frankreich und Deutschland, erreichten im dritten Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 19 Mrd. (Dreivierteljahreszeitraum rund 52 Mrd. Euro) und machten damit 71 % des gesamteuropäischen Ergebnisses aus (67 % für die ersten drei Quartale). Dabei floss in den britischen Markt gegenüber dem Vorquartal 10 % weniger Kapital  mit Fokus auf London..Auch das Transaktionsvolumen in Frankreich nahm über das Quartal ab  (- 20 % auf 3,4 Mrd. Euro im dritten Quartal). Das größte Interesse gilt Paris, das weiterhin viel internationales Kapital anzieht. Der deutsche Investmentmarkt hat sich in den letzten drei Monaten im Vergleich zum zweiten Quartal wieder deutlich dynamisiert. Mit  ca. 5,4 Mrd. Euro lag das in gewerblich genutzte Immobilien investierte Kapital um 26 % über dem Vorquartal und markierte gleichzeitig das umsatzstärkste Quartal des Jahres. Für die gesamten neun Monate 2012 beläuft sich das Transaktionsvolumen damit auf rund 14,9 Mrd. Euro, entsprechend einem Rückgang von 14 % im Vergleich zum Vorjahr. 
 
Nicht nur in den drei genannten Ländern waren die Aktivitäten außerhalb des Core-Segments eher gering. Grundsätzlich relativ wenig Engagement zeigen die Investoren in Südeuropas Märkten. Spanien und Italien etwa kamen im dritten Quartal auf ein Transaktionsvolumen von zusammen lediglich 528 Mio. Euro (Q 1- Q 3: 2,3 Mrd. Euro, entsprechend - 46 %  im Jahresvergleich). Im mittel- und osteuropäischen Raum mit Tschechien, Ungarn, Polen und Russland lag das Ergebnis im dritten Quartal bei 1,5 Mrd. Euro (Q1 – Q 3: 4,8 Mrd. Euro, entsprechend - 40 %).
 
Investitionen in den Büroflächensektor machten im dritten Quartal nicht ganz die Hälfte (13 Mrd. Euro) des Gesamtergebnisses aus, ein Rückgang von 14% gegenüber dem vorangegangenen Quartal, lediglich - 4% im Jahresvergleich. Das summierte Volumen (Q 1-Q3) bewegte sich mit 42 Mrd. Euro sogar 18% über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Großbritannien bleibt der liquideste Büromarkt in der EMEA Region mit 38% des Gesamt-Investitionsvolumens (16 Mrd. Euro und damit ein Zuwachs von 35% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres). Frankreich und Deutschland verzeichneten zwischen Januar und Ende September ein Plus von 5% bzw. 45%. Insgesamt entfallen auf die Top 3 in diesem Zeitraum rund 70% der Direktinvestitionen in europäische Büroimmobilien.

 
Paris, München und Stockholm sorgen für weiteres Plus beim Kapitalwertindex
 
Die gewichtete europäische Spitzenrendite für Büroimmobilien ging im dritten Quartal um 4 Basispunkte (bps) zurück und liegt nun bei 5,22 %. In den meisten Märkten ist der Wert stabil geblieben, vier der 24 Index-Märkte* zeigten eine Veränderung. Ein Anstieg war in Barcelona (+25 bps) sowie in Den Haag und Utrecht (beide +15bps) zu beobachten. Dort nimmt die Sorge der Investoren wegen der trüben Konjunkturaussichten zu. Auf Basis der starken Investorennachfrage mit Vorliebe für Core-Produkte noch einmal gesunken ist die Spitzenrendite in Paris (-25 bsp). 
 
Trotz des weiteren Nachgebens der aggregierten Mieten sowie der steigenden Renditen in Barcelona und in den beiden niederländischen Märkten hat insbesondere die Renditekompression in Paris den europäischen Kapitalwertindex im dritten Quartal um 0,5 % steigen lassen (0,7 % seit Jahresbeginn). Positiv wirkten sich ebenfalls die Mietpreisanstiege in München und Stockholm aus. Von den 24 Index-Städten* verzeichneten vier Märkte einen Rückgang der Kapitalwerte: Barcelona, Madrid, Den Haag und Utrecht. Nur in Madrid war diese Entwicklung auf sinkende Mieten zurückzuführen, die Veränderungen in den anderen Märkten allesamt auf eine Rendite-Dekompression. 
 
Mit einer weiteren Renditekompression in den bevorzugten Core-Märkten ist bis Ende des Jahres nicht zu rechnen, die Kapitalwerte dürften stabil bleiben. Die Schuldenkrise bleibt ein Unsicherheitsfaktor und könnte allerdings in den peripheren Märkten dafür sorgen, dass die Renditen nach oben gedrückt werden.
  
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.