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Pressemitteilung

Frankfurt

Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat Tiefpunkt erreicht

Wenige Transaktionen im Investment für Logistikimmobilien


 
 
Frankfurt, 11. August 2009 – Die aktuelle Situation am Investitionsmarkt für Logistikimmobilien entspricht der Lage der Gesamtwirtschaft in Deutschland. Es scheint eine „gefühlte“ Belebung auf der Investmentseite zu geben, allerdings lässt sich das bisher in keiner Statistik nachvollziehen. Die Nachfrage von Seiten der Investoren wird wieder stärker, gebremst freilich von einer immer noch restriktiven Kreditvergabe. Die Kreditklemme insbesondere für große Volumen und die unterschiedliche Preisvorstellung von Käufer und Verkäufer haben im 1. Halbjahr 2009 zu einem Einbruch des Investitionsvolumens für Logistikimmobilien geführt. Mit rund 235 Mio. Euro erreichte der Investitionsmarkt für Logistikimmobilien einen Tiefstand. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2008 (1,2 Mrd. Euro) liegt der Rückgang bei rund 80%. Auch gegenüber dem schon schwächeren 2. Halbjahr 2008 (600 Mio. Euro) ist noch ein Minus von 60% zu verzeichnen.
 
Die durchschnittlichen Netto-Anfangsrenditen für erstklassige Logistikobjekte in besten Lagen haben sich in der ersten Jahreshälfte aufgrund der sehr geringen Marktaktivität kaum bewegt. Zur Jahresmitte wird die aggregierte Spitzenrendite für Logistikimmobilien in den untersuchten fünf Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München) von uns auf 7,4 % eingeschätzt. Im Vergleich zum Jahresende 2008 bedeutet dies ein Plus von 27 Basispunkten. Gegenüber dem Rekordtief von durchschnittlich 6,25 % im 2. Quartal 2007 entspricht dies einem Zuwachs um 115 Basispunkte.
 
Mit einem Anteil von 74% am Transaktionsvolumen stellen Core+ Logistikobjekte das größte gehandelte Produktprofil dar. Davon ausgehend, dass auf Grund der restriktiven Kreditvergabe nur Top Qualitäts-Produkte (Core) mit langfristigen Mietverträgen nachgefragt werden, überrascht diese Tatsache. Ein Grund dafür könnte darin liegen, dass sich die Renditeerwartungen von Käufer und Verkäufer im Segment Core+ eher getroffen haben als bei Top Qualitäts-Produkten.
 
Gefragt waren insbesondere klassische Logistik- und Warenverteilzentren mit knapp 45 % (107 Mio. Euro) am Gesamtvolumen, mit großem Abstand gefolgt von verschiedenen Industrienutzungen.
 
Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion halbierte sich im 1. Halbjahr 2009 gegenüber dem durchschnittlichen Wert des Jahres 2008 von ca. 24,9 Mio. Euro auf nunmehr 10,2 Mio. Euro. Von 23 registrierten Deals lag nur einer über einem Volumen von 50 Mio. Im Gesamtjahr 2008 waren es noch 10 Deals in dieser Größenordnung. Rund 72 % des gesamten Volumens wurde in Einzeltransaktionen erzielt - damit vergleichbar mit 2008. Der Hauptanteil des Transaktionsvolumens (85%) wurde außerhalb der fünf Immobilienhochburgen realisiert.
 
Vier Investorengruppen waren für über 80% des Volumens verantwortlich. Die Asset/Fund Manager kamen auf einen Anteil von rund 35 %, gefolgt von Corporates mit 19% und den offenen Fonds sowie den privaten Investoren mit jeweils 14 %. Beachtenswert ist dabei der hohe Anteil der Corporates auf der Käuferseite, die die aktuelle Schwäche des Investmentmarktes zur Investition in eigen genutzte Objekte nutzen.
 
Auf der Verkäuferseite führten im 1. Halbjahr die Entwickler mit einem Anteil von 40% die Statistik an, gefolgt von den Corporates mit 33 %. Ein ähnliches Bild gab es bereits 2008, allerdings in umgekehrter Reihenfolge.
 
„Unsere Prognose vom Beginn des Jahres 2009 mit einem weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise hat sich leider bestätigt. Erste Anzeichen der Stabilisierung der Wirtschaft sind jedoch zu erkennen, fraglos verbunden mit positiven  Auswirkungen auf den Investitionsmarkt für Logistikimmobilen. Wir gehen davon aus, dass wir im zweiten Halbjahr einen Anstieg des Volumens sehen werden. Das Gesamtvolumen könnte zum Jahresende ca. 700 bis 800 Mio. Euro erreichen“, sagt Simon Beyer, Leiter Industrial Investment Jones Lang LaSalle Deutschland.