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Pressemitteilung

Frankfurt

Performance des VICTOR Prime Indikators im 3. Quartal 2012 deutlich verlangsamt


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

 

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 
  • Indikatorwert Q3 2012: 120,0 Punkte
      
    • Plus 0,6 % gegenüber Vorquartal – München mit höchstem Anstieg (+ 1,4 %), gefolgt von Berlin mit +0,6 %
       
    • Plus 6,0 % im Jahresvergleich - München mit bester Jahresperformance (+9,1 %)
       
    • Plus 21,3 % gegenüber der Trendwende Q2 2009
       
  • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +10,9 %
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL Prime RiskPre) steigt auf Allzeithoch von 508 Punkten
 
 
Frankfurt, 9. November 2012 – Die Performance des VICTOR Prime Indikators* konnte im 3. Quartal 2012 nicht an die starke Entwicklung der Vorquartale anknüpfen. Im Quartalsvergleich wurde  ein Anstieg von 0,6 % (auf 120,0 Punkte) verzeichnet, damit das niedrigste Quartalsplus seit der  Trendwende im 2. Quartal 2009. Im Jahresvergleich betrug der Performanceanstieg +6,0 %.
 
„Die schwache Quartalsperformance des VICTOR zeigt, dass Anleger und insbesondere Mieter die nach unten korrigierten Konjunkturprognosen für Deutschland durchaus ernst nehmen. Zwar ist die Investorennachfrage insbesondere nach Core-Büroimmobilien - bei weiterhin limitiertem Angebot - nach wie vor hoch, Kauf- und Mietpreise tendieren diesmal jedoch kaum aufwärts“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Teilweise würden großflächigere Anmietungsentscheidungen von Firmen verschoben, Nutzer scheinen auch nicht bereit, höhere Mietpreise in Kauf zu nehmen. Groom weiter: „Die Unsicherheit trägt dazu bei, dass Marktteilnehmer auch bei Eigenkapitalinvestitionen vorsichtig bleiben.“

 

Nur München kann einen signifikanten Performanceanstieg verzeichnen
 
Bis auf München wurde der geringe Performanceanstieg des VICTOR Prime Indikator eher noch aus der erhöhten Inflationserwartung generiert. Andere Impulse wie Leerstands-, Miet- und auch Renditeentwicklung waren im dritten Quartal 2012 überwiegend zu vernachlässigen.  
 
Aufgrund erneut gestiegener Mietpreise weist - wie schon im Vorquartal - die Münchner Innenstadt mit deutlichem Abstand die stärkste Quartalsperformance auf (+1,4 % auf 124,3 Punkte). Verhalten zeigt sich dagegen das Performancewachstum in Berlin (+0,6 % auf 114,7 Punkte), Frankfurt (+0,4 % auf 116,1 Punkte), Düsseldorf  (+0,3 % auf 118,7 Punkte) und Hamburg (+0,1 % auf 129,4 Punkte). Allein die Frankfurter Bankenlage kann - zusätzlich zur steigenden Inflationsprognose - auch eine leicht verbesserte Mietpreis-Wachstumsprognose aufweisen und kompensiert damit den leicht schwächelnden Vermietungsmarkt.  
 
Im Jahresvergleich bleibt München (+9,1 %) deutlich vor Hamburg (+6,4 %). Berlin (+5,7 %), Düsseldorf  (+4,7 %) und Frankfurt (+4,6 %) haben den Abstand zu Hamburg verkürzt.  
Keine grundlegenden Änderungen gab es auch bei der Performance seit der Trendwende im 2. Quartal 2009. Die beobachteten Spitzenlagen zeigen mit einem Wachstum zwischen +19,8 % in Düsseldorf und +25,9 % in Hamburg ein relativ homogenes Bild.

 
Jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) durch schwache Quartalsperformance rückläufig
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return, Q3 2011-Q3 2012) verbucht aufgrund des nachlassenden Jahresperformance des VICTOR Prime Indikators einen deutlichen Rückgang auf +10,9 % (nach +11,9 % im vorherigen Quartal). Anders als im Vorquartal liegt München (+ 13,9 %) nun deutlich vor Hamburg (+ 11,4 %), Berlin (+10,7 %), Düsseldorf (+ 9,9 %) und Frankfurt (+ 9,5 %).
 

Neues Rekordhoch der JLL Risikoprämie (JLL RiskPre) 
 
Die Entwicklung des Zinssatzes deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung der internen Zinsfußerwartung der Investoren („unleveraged IRR“) sorgt für ein neues Rekordhoch der JLL Risikoprämie im Betrachtungszeitraum (2004-2012). Der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments ist im dritten Quartal auf 508 Basispunkte gestiegen (Q2 2012: 473 Basispunkte). Da das Zinsniveau auch in den nächsten Quartalen höchstwahrscheinlich auf niedrigem Niveau verharren wird und die Spitzenrenditen aufgrund des limitierten Angebots nur noch leicht nachgeben, bleibt die Risikoprämie und damit die Assetklasse Immobilie (insbesondere die Core-Immobilie) weiterhin attraktiv. 
 
„Aufgrund des - im Vergleich mit deutschen Staatsanleihen - höheren Returns auf Core-Immobilien, bleibt der Immobilienmarkt durch seine Risikostruktur mittelfristig weiterhin im Fokus von Anlegern und Finanzierern“, kommentiert Groom. Zu beobachten sei dies anhand der Entwicklung des Transaktionsvolumens. Auch das Interesse ausländischer Investoren bleibe ungebrochen. Groom weiter: „Allerdings: die Konjunkturerwartung der Anleger ist mittlerweile deutlich verhaltener, und da das Transaktionsvolumen und Transaktionspreise stark konjunkturabhängig sind, bleiben weitere Performanceanstiege bei Core-Immobilien zunächst abzuwarten.“ Ein Indiz für eine Reaktion des Marktes auf die konjunkturelle Unsicherheit könnte die Performanceentwicklung von Büroimmobilien in A- und B-Standorten sein. „Immobilien in B-Standorten konnten - aufgrund risikoaverser Anlagestrategien der Investoren - das Performancewachstum von Spitzenimmobilien in Toplagen in den vergangenen Quartalen nicht mitgehen. Die Entwicklung der A- und B-Standorte könnte sich im Zuge der jetzigen Entwicklung kurzfristig wieder etwas angleichen“, so Groom.  

  
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt